2014年11月，李某起訴至原審法院稱：2012年12月1日，李某與吳某經(jīng)麥田公司居間，就吳某位于北京市朝陽區(qū)×苑×號×單元×室（以下簡稱×號房屋）轉(zhuǎn)讓事宜簽署《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價為355萬元。基于此次交易行為，麥田公司收取李某居間服務(wù)費78100元。同時，李某還向麥田公司指定的北京金誠豐擔(dān)保有限公司（以下簡稱金誠豐公司）支付了保障服務(wù)費17750元。協(xié)議簽訂后，李某依約支付房款100萬元，其中包含定金20萬元及房屋首付款80萬元。按照約定，吳某應(yīng)在收到上述款項后至2013年1月30日期間，與李某共同辦理房屋過戶手續(xù)。但李某要求吳某辦理房屋過戶時，其再三推脫，拒不配合，至今未予辦理。后才得知，吳某將該房屋轉(zhuǎn)讓給李某之前，即2012年11月3日，該房屋因劉×訴北京博速之星科貿(mào)有限公司（以下簡稱博速之星公司）、肖×、吳某民間借貸糾紛一案被司法查封。因此，吳某應(yīng)當(dāng)在將該房屋轉(zhuǎn)讓前，就己明知該房屋不可能辦理過戶手續(xù)。綜上所述，李某認為，吳某將己被司法查封的房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，具有明顯的主觀惡意，其行為已構(gòu)成欺詐，并導(dǎo)致根本違約。吳某不僅應(yīng)返還己經(jīng)收取李某的全部款項，還應(yīng)對其受到的一切損失承擔(dān)賠償責(zé)任。同時，麥田公司作為居間服務(wù)提供方，應(yīng)依法盡職提供居間服務(wù)，包括調(diào)查核實房屋權(quán)屬狀況。正因麥田公司未盡職守，未發(fā)現(xiàn)該房屋己被司法查封的事實，導(dǎo)致該房屋無法過戶，麥田公司不僅應(yīng)退還已收取的居間費用，承擔(dān)李某向其指定的金誠豐公司支付的保障服務(wù)費損失，還應(yīng)對李某所支付的購房款及違約金承擔(dān)賠償責(zé)任。為此李某提起訴訟，請求法院判決：1.自判決生效之日解除李某與吳某于2012年12月1日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；2.吳某返還李某已付的房屋價款100萬元并賠償利息，利息以100萬元為基數(shù)按照中國人民銀行同期同類貸款利率，自2013年1月31日計算至實際給付之日；3.吳某賠償李某房屋漲價損失1000100元；4.吳某賠償其居間費用78100元；5.吳某賠償交易保障服務(wù)費17750元；6.賠償律師費88000元。上述第2到6項請求麥田公司與吳某承擔(dān)連帶責(zé)任。

一審被告辯稱

吳某在原審法院辯稱：其一直希望合同繼續(xù)履行，不同意解除合同。從李某第一次起訴到現(xiàn)在已經(jīng)兩年，李某主張解除，其主張繼續(xù)履行，在這個過程中，法院組織了和另案執(zhí)行申請人劉×的調(diào)解談話，但是劉×的工作很難做，沒有和劉×達成一致。對于其他賠償請求。如果法院要判決解除，李某已經(jīng)交付的100萬元本金同意返還，利息賠償同意按照同期銀行存款利息計算，不同意按照貸款利率計算利息。關(guān)于漲價損失，從×號房屋來說，這個房子本身是閑置的，沒有價格變動，現(xiàn)值不清楚；關(guān)于居間服務(wù)費損失，因為是李某委托的麥田公司，所有的費用應(yīng)該由其自己承擔(dān)，不應(yīng)該由吳某承擔(dān)；關(guān)于保障交易服務(wù)費，吳某不認可，該費用和買房沒有直接的關(guān)系。吳某只是把房子賣給李某，中間這些過程吳某都不清楚，讓吳某簽字就簽了；關(guān)于律師費，沒有法律依據(jù)，合同中也沒有約定，不同意賠償。

麥田公司在原審法院辯稱：不同意李某的訴訟請求。理由如下：一、麥田公司非《北京市存量房屋買賣合同》的權(quán)利義務(wù)主體，未收取李某的購房款，且不存在任何過錯及侵害其利益的行為，不應(yīng)承擔(dān)返還及賠償義務(wù)；《買賣合同》為吳某與李某平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽署的，合同中并無有關(guān)麥田公司權(quán)利、義務(wù)約定，麥田公司并非《買賣合同》的主體。麥田公司在本案中主體不適格。按照《買賣合同》約定，李某將購房款均交付于吳某，其未收取任何購房款，無需承擔(dān)返還義務(wù)。麥田公司作為本次房屋交易的居間人，不存在任何故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況、損害買賣雙方利益的行為；二、麥田公司已按《居間服務(wù)合同》約定及法律規(guī)定，完備地完成了居間服務(wù)，有權(quán)按照約定收取居間服務(wù)費，居間服務(wù)費屬于其合法所得，不應(yīng)返還。因李某與吳某已經(jīng)于2012年12月1日就×號房屋轉(zhuǎn)讓事宜簽署了《買賣合同》，故其已按約定、法律規(guī)定完成了居間服務(wù)且經(jīng)李某確認。另，本案的案由為買賣合同糾紛，而麥田公司與李某之間的關(guān)系系居間服務(wù)關(guān)系，如李某要求其返還傭金應(yīng)另行起訴。麥田公司并非《交易保障服務(wù)合同》權(quán)利義務(wù)主體、未收取李某交易保障服務(wù)費且委托事項不存在任何過錯，不應(yīng)承擔(dān)返還及賠償義務(wù)?！督灰妆Ｕ戏?wù)合同》為吳某及李某就委托案外人金誠豐公司辦理×號房屋后續(xù)交易事宜訂立的合同。李某將交易保障服務(wù)費17750元交付給金誠豐公司，麥田公司未收取交易保障服務(wù)費，無需承擔(dān)返還義務(wù)；三、李某訴稱，李某以麥田公司作為居間服務(wù)提供方未發(fā)現(xiàn)×號房屋已被司法查封導(dǎo)致無法過戶，主張其承擔(dān)連帶及賠償責(zé)任，于法無據(jù)，與事實不符。導(dǎo)致李某與吳某無法辦理過戶手續(xù)的根本原因并非麥田公司所致，其不應(yīng)承擔(dān)連帶及賠償責(zé)任。1.吳某在簽訂《居間服務(wù)合同》及《買賣合同》時并未以任何形式告知麥田公司×號房屋存在查封情況，麥田公司至今也未見到李某提交的×號房屋被查封的任何書面證明材料。麥田公司作為一家提供居間服務(wù)的經(jīng)紀公司，無法通過合法途徑得知吳某個人財產(chǎn)被司法查封的事實，人民法院的查封裁定僅送達當(dāng)事人及申請人，且不對社會公開發(fā)送公告，其無法獲知。麥田公司只能通過詢問并請吳某書面承諾的方式，從形式上審查房屋的查封情況，且×號房屋在簽訂《買賣合同》時尚未取得房屋所有權(quán)證，麥田公司也無法通過網(wǎng)簽備案登記手續(xù)獲知×號房屋的查封情況?！堆a充協(xié)議》及《服務(wù)說明書》證明，其已實地勘察過×號房屋，查驗過相關(guān)合同和證件，明確了解×號房屋的權(quán)屬，且李某及吳某書面確認了×號房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、抵押、查封、出租、共有人等情況，以上均能證明麥田公司已盡到了居間人的職守，在合法的手段內(nèi)對×號房屋盡到了審核義務(wù)。李某要求其承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，顯然對其極為不公，亦無法律規(guī)定及合同約定的依據(jù)。麥田公司作為居間人也無法定及約定的審查×號房屋是否存在查封情況的義務(wù)，若由于吳某虛假承諾、故意隱瞞導(dǎo)致合同無法履行，應(yīng)由吳某自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，居間人不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任；2.麥田公司認為李某以其作為居間服務(wù)提供方未盡職守，未發(fā)現(xiàn)×號房屋已被司法查封，導(dǎo)致無法過戶為由，要求其退還已收取的居間服務(wù)費用，賠償全部損失，承擔(dān)購房款及違約金的連帶賠償責(zé)任的事實與理由，與事實不符、于法無據(jù)且不符合常情。李某訴稱×號房屋已被司法查封，卻未提供任何有關(guān)×號房屋已被司法查封的證據(jù)。事實上，由于×號房屋在簽訂《買賣合同》時尚未取得房屋所有權(quán)證，故李某與吳某簽署了《補充協(xié)議》，就×號房屋的交易流程進行了說明及變更。

根據(jù)《補充協(xié)議》約定，乙方（李某）已知曉×號房屋尚未取得房屋所有權(quán)證的情況并查驗了房屋的相關(guān)手續(xù)、合同和證件，明確了解了涉案房屋的權(quán)屬，若因無房屋所有權(quán)證導(dǎo)致甲乙雙方無法按《買賣合同》約定辦理相關(guān)手續(xù)，則甲乙雙方同意將辦理相關(guān)手續(xù)的時間順延至該房屋取得房屋所有權(quán)證后10個工作日內(nèi)辦理。麥田公司認為，依據(jù)《補充協(xié)議》約定，在吳某未取得房屋所有權(quán)證的前提下，尚未到辦理涉案房屋過戶的約定時間。至今，麥田公司亦未收到吳某及李某有關(guān)取得房屋所有權(quán)證的通知。導(dǎo)致李某與吳某無法辦理過戶手續(xù)的根本原因并非因麥田公司所致；3.如果法院認為麥田公司應(yīng)承擔(dān)違約及連帶賠償責(zé)任，那么麥田公司以違約金過高為由申請法院予以調(diào)整。

一審法院查明

原審法院經(jīng)審理查明：2012年12月1日，吳某（出賣人、甲方）與李某（買受人、乙方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，吳某將×號房屋出售給李某。合同約定，房屋建筑面積100.01平方米，按套計價，成交價格為355萬元，買受人在簽訂本合同時支付定金20萬元，定金作為購房款的一部分（簽約當(dāng)日支付2萬元整，剩余18萬元于2012年12月2日支付給甲方）；買賣雙方應(yīng)于2013年1月30日前辦理申請該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買受人以自行交接方式于過戶當(dāng)日支付出賣人購房款255萬元（其中80萬元整于銀行還款前一周支付甲方）；出賣人應(yīng)于辦理完該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后當(dāng)日將該房屋交付買受人；出賣人承諾該房屋沒有產(chǎn)權(quán)、租賃糾紛，未被法院查封；雙方簽訂本合同后，任何一方違約造成本合同無法繼續(xù)履行或解除，守約方可依據(jù)定金罰則或按本合同約定成交價格的20％向違約方索賠，違約方還應(yīng)承擔(dān)守約方因本次交易所支付的居間等各項服務(wù)費。

同日，吳某（甲方、出賣人）、李某（乙方、買受人）及麥田公司（丙方、居間人）簽訂《居間服務(wù)合同》，吳某（甲方、出賣人）、李某（乙方、買受人）及金誠豐公司（丙方、服務(wù)方）簽訂了《房屋交易保障服務(wù)合同》?！毒娱g服務(wù)合同》約定，甲乙雙方委托丙方作為居間人就買賣×號房屋提供居間服務(wù)，居間服務(wù)范圍：⑴提供房屋買賣市場行情咨詢；⑵尋找、提供并發(fā)布房源、客源信息……甲乙雙方簽訂的買賣合同成立時，丙方居間服務(wù)完成，甲、乙雙方應(yīng)向丙方支付本合同約定的居間服務(wù)費，乙方向丙方支付居間服務(wù)費78100元，甲乙雙方應(yīng)積極配合丙方的居間活動，保證其提供的資料及簽名真實、合法、有效，丙方應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定，盡職提供居間服務(wù)。甲方或乙方違反本合同約定，導(dǎo)致丙方不能繼續(xù)履行義務(wù)的，丙方不承擔(dān)責(zé)任，且丙方有權(quán)收取本合同約定的居間服務(wù)費，如支付方為守約方，可向違約方追索該筆服務(wù)費?！斗课萁灰妆Ｕ戏?wù)合同》約定，甲乙雙方就買賣×號房屋簽署了《北京市存量房屋買賣合同》，甲乙雙方就委托丙方辦理后續(xù)交易事宜訂立本合同，合同約定了服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，即簽訂合同當(dāng)日，乙方向丙方支付保障服務(wù)費17750元。審理中，麥田公司稱金誠豐公司系其指定的服務(wù)方，《房屋交易保障服務(wù)合同》系李某、吳某根據(jù)麥田公司的意見簽訂，李某可以選擇是否簽訂該合同，麥田公司未就已經(jīng)告知李某、吳某就是否簽訂合同享有選擇權(quán)提供相應(yīng)證據(jù)。當(dāng)日，李某、吳某與麥田公司還簽訂有《服務(wù)說明書》，在委托房屋狀況說明是否查封一欄內(nèi)，吳某在否選擇項上劃勾。審理中，麥田公司出示一份《補充協(xié)議》復(fù)印件（未載明日期，無法提交原件），麥田公司稱《北京市存量房屋買賣合同》簽訂后，李某、吳某就合同條款達成補充協(xié)議，即：“若因無房屋所有權(quán)證導(dǎo)致甲乙雙方無法按《買賣合同》約定時間辦理相關(guān)手續(xù)，則甲乙雙方同意將辦理相關(guān)手續(xù)的時間順延至該房屋取得房屋所有權(quán)證后10個工作日內(nèi)辦理”，李某、吳某對該《補充協(xié)議》真實性均不予認可。

《北京市存量房屋買賣合同》簽訂當(dāng)日，李某向吳某支付定金2萬元，次日向吳某支付定金18萬元。李某另稱于2012年12月10日通過向麥田公司經(jīng)紀人康×賬戶轉(zhuǎn)賬80萬元方式支付李某房款80萬元，吳某在2013年4月23日進行了收款的書面確認。另，李某向金誠豐公司支付保障服務(wù)費17750元。

另查，2012年10月19日，法院在審理劉×與博速之星公司、肖×、吳某民間借貸糾紛一案中作出（2012）朝民初字第34118號民事裁定書，凍結(jié)博速之星公司、肖×、吳某名下224.8萬元財產(chǎn)，并于2012年11月12日，對×號房屋采取了查封措施，2012年12月4日，吳某代理人吳×簽收了保全裁定書。2012年12月28日，法院作出（2012）朝民初字第34118號民事調(diào)解書，由博速之星公司償還劉×200萬元及利息、違約金，吳某對此承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。但至本案法庭辯論終結(jié)前，該調(diào)解書未履行完畢，×號房屋亦未解除查封狀態(tài)。審理中，麥田公司表示同意退還李某居間服務(wù)費。

審理中，李某要求吳某、麥田公司賠償房屋漲價損失1000100元，并提交我愛我家、新浪等網(wǎng)頁打印件佐證目前市場均價為每平方米45500元，吳某、麥田公司不予認可，吳某提交鏈家網(wǎng)打印件證明成交價在每平方米35000元至42000元之間，經(jīng)法院釋明，李某及吳某、麥田公司均不申請就房屋差價進行評估鑒定。另，李某提交《法律服務(wù)協(xié)議》、發(fā)票，證明因本案糾紛委托律師參加訴訟發(fā)生律師費88000元并要求吳某、麥田公司共同賠償，吳某、麥田公司均不予認可。

一審法院認為

原審法院經(jīng)審理認為：李某與吳某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴格遵照履行。現(xiàn)因吳某未履行另案民事調(diào)解書規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致×號房屋被查封，無法具備過戶條件，吳某行為已構(gòu)成違約。李某據(jù)此請求解除《北京市存量房屋買賣合同》，并要求吳某返還已付房款，并賠償利息損失的訴訟請求，法院予以支持。

本案中，雙方約定了違約金條款，但李某放棄引用該條款，要求吳某按照房屋差價賠償實際損失。對此法院認為，因吳某違約導(dǎo)致李某無法辦理房屋轉(zhuǎn)移登記發(fā)生的差價損失，吳某應(yīng)予賠償，李某放棄適用違約金條款未違反法律規(guī)定，但在雙方均未就房屋差價申請鑒定的情況下，違約金條款應(yīng)參照作為違約責(zé)任可預(yù)見范圍的標(biāo)準(zhǔn)，李某主張實際損失超過該標(biāo)準(zhǔn)，但未提供充分證據(jù)，故對于李某此項請求，法院部分予以支持，具體數(shù)額由法院判決。

對于李某要求吳某賠償居間服務(wù)費、保障服務(wù)費的訴訟請求，法院認為李某交納上述費用均系保障×號房屋過戶為目的，現(xiàn)因吳某行為導(dǎo)致買賣目的無法實現(xiàn)，上述損失應(yīng)由吳某賠償。另，對于律師費，因本案涉及合同解除、違約責(zé)任承擔(dān)、案外查封等問題，且在訴訟中雙方均要求以繼續(xù)履行為目的進行調(diào)解，法律關(guān)系較為復(fù)雜，李某委托律師代理訴訟具有合理性，但考慮律師費數(shù)額的確定有任意性，法院對李某此項請求部分予以支持。

對于李某要求麥田公司連帶賠償購房款、利息、居間服務(wù)費、保障費損失、律師費的訴訟請求。李某起訴系基于房屋買賣合同糾紛，而李某與麥田公司之間屬于居間服務(wù)合同糾紛，根據(jù)合同相對性，麥田公司不存在在本案中承擔(dān)違約責(zé)任的法律關(guān)系基礎(chǔ)。麥田公司同意退還居間服務(wù)費，法院不持異議，該項費用由吳某、麥田公司承擔(dān)連帶責(zé)任，李某與麥田公司其他糾紛可另行解決。

據(jù)此，原審法院于2015年8月作出判決：一、李某與吳某于2012年12月1日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》自本判決生效之日解除；二、吳某于本判決生效后七日內(nèi)返還李某房屋價款一百萬元；三、吳某于本判決生效后七日內(nèi)賠償李某已付房款利息，以一百萬元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期同類貸款利率，自2013年1月31日計算至實際給付之日；四、吳某于本判決生效后七日內(nèi)賠償李某房屋差價損失七十一萬元；五、吳某于本判決生效后七日內(nèi)賠償李某居間費七萬八千一百元，北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任；六、吳某于本判決生效后七日內(nèi)賠償李某交易保障服務(wù)費一萬七千七百五十元；七、吳某于本判決生效后七日內(nèi)賠償李某律師費三萬元；八、駁回李某的其他訴訟請求。如果吳某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

原審法院判決后，吳某不服，向本院提起上訴，請求撤銷原審法院判決第三、四、五、六、七項，改判駁回李某上述訴訟請求。主要事實及理由為：李某就房屋買賣合同糾紛提起多次訴訟致利息損失，應(yīng)由其本人負擔(dān)；李某就房屋差價損失未提交證據(jù)加以佐證，原審判決沒有事實依據(jù)；居間服務(wù)費由李某向麥田公司支付，不應(yīng)由吳某負擔(dān)；交易保障服務(wù)費由李某支付，交易未達成的情況下，應(yīng)由金誠豐公司退還李某；律師費無事實及法律依據(jù)。

本院查明

本院經(jīng)審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。

上述事實，有雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述、《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《房屋交易保障服務(wù)合同》、轉(zhuǎn)賬憑證、（2012）朝民初字第34118號民事裁定書、（2012）朝民初字第34118號民事調(diào)解書等證據(jù)在案佐證。

本院認為

本院認為：《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，李某與吳某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，雙方均應(yīng)完全履行。因×號房屋被查封，無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，吳某已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于房款利息損失。李某要求吳某在合同解除后賠償其已付購房款的利息，屬合理損失范圍，吳某理應(yīng)賠償。吳某上訴主張李某就房屋買賣合同糾紛提起多次訴訟致利息損失，應(yīng)由其本人負擔(dān)。對此，本院認為合同無法繼續(xù)履行系吳某違約行為所致，李某所支付100萬元購房款，吳某未予返還，由此所產(chǎn)生的利息損失，應(yīng)由吳某負擔(dān)。故，本院對其該項上訴主張不予支持。

關(guān)于房屋差價損失。吳某違約致李某無法辦理房屋轉(zhuǎn)移登記發(fā)生的差價損失，吳某應(yīng)予賠償。原審法院在雙方均未就房屋差價申請鑒定的情況下，參照違約金條款酌定差價損失，并無不妥。吳某上訴主張房屋差價損失沒有事實依據(jù)，但未提供證據(jù)加以佐證，本院不予支持。

關(guān)于居間服務(wù)費、交易保障服務(wù)費。李某交納上述費用均系保障房屋買賣合同之實際履行，吳某違約致合同目的無法實現(xiàn)，該損失亦應(yīng)由吳某賠償。吳某主張上述損失不應(yīng)由其賠償，本院不予支持。原審法院確認該項費用由吳某、麥田公司承擔(dān)連帶責(zé)任，并無不當(dāng)。

關(guān)于律師費。因吳某違約致合同無法繼續(xù)履行，因本案法律關(guān)系較為復(fù)雜，李某委托律師代理訴訟具有合理性，由此產(chǎn)生的律師費系合理支出，吳某對此亦應(yīng)負擔(dān)，原審法院酌定具體數(shù)額，并無不妥。吳某主張原審判決律師費由其承擔(dān)無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

二審裁判結(jié)果

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費24270元，由李某負擔(dān)2948元（已交納），吳某負擔(dān)21322元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。二審案件受理費12200元，由吳某負擔(dān)（已交納）。