李某上訴請求：一、撤銷一審判決：1.改判李某無需履行與王某于2015年12月30日簽訂的存量房屋買賣合同、補充協(xié)議及補充協(xié)議附件1；2.改判李某無需協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及繳納稅費的手續(xù)；3.改判李某無需將房屋騰退給王某；4.改判李某無需支付延期辦理過戶手續(xù)違約金329800元；5.改判王某無需將首付款74萬元退還給李某，合同解除；6.改判王某無需通過公積金貸款方式支付剩余房款96萬元；二、王某負擔本案一、二審訴訟費用。事實和理由：一審判決基本事實認定錯誤、適用法律不當，違約金判定不公，同時，程序違法。一、合同解除的時間與問題：王某回復李某要求繼續(xù)履行合同，李某的代理人明確告知如無法接受合同履行中的不可抗力因素，只能終止合同，隨后履行承諾將首付款退還，一審判決以王某起訴在先進行抗辯，理由不充分：王某在面談失敗后第三天提起訴訟，此時李某并不知情；王某在一審第二次開庭時才增加返還首付款74萬元的訴訟請求，說明其已同意接受該退款。雙方之間一系列的買賣合同已于2016年3月20日全部解除，應依約確定雙方各自應承擔的過錯責任，而非一審判決認定的合同有效；二、過戶時間問題的理解與認定：3月8日批貸下來后，李某表明因兩會無法請假，因此雙方溝通在3月16日重新確認過戶時間。3月16日雙方進行面談，李某表明涉案房屋存在訴訟，將在4月開庭宣判，存在不可抗力，要求在4月宣判生效后進行過戶，該要求正當合理。王某斷然中止面談，第二天即提起訴訟，未依法履行催告程序，書面告知并重新給予李某合理的過戶期限進行配合過戶；李某本意待法院確定新的履行期間再繼續(xù)履行，無任何惡意與過錯。至今沒有過戶是雙方第二次約定不清，王某自身存在過錯；三、違約責任的認定與適用：3月16日雙方已共同變更批貸后三日內(nèi)過戶的原約定；本案存在不可抗力，李某要求在4月宣判生效后進行過戶，符合常理，并無不可；王某未依法催告，存在過錯；王某收到退款后未明確表示其要求繼續(xù)履行合同并及時退款，通過微信可見王某意圖“繼續(xù)履行合同”時再退款，存在惡意；一審判決繼續(xù)履行合同，王某的權(quán)利得到保護，亦沒有遭受損失（例如房價上漲的價差損失），一審判決的違約金明顯過高，依法應予調(diào)整；四、一審程序錯誤與影響：一審適用簡易程序已開庭審理完畢，一審法院因其自身原因超期未判，為規(guī)避審限問題，強行轉(zhuǎn)入普通程序，存在以下程序錯誤：沒有說明變更審判程序的理由；未依法宣讀相關權(quán)利義務；王某當庭變更訴訟請求，一審法院未依法釋明答辯期、舉證期，強制李某當庭答辯，剝奪李某的答辯權(quán)、舉證權(quán)以及反訴權(quán)；王某提供證人到庭未依照法定程序提前通知李某；對違約金過高問題未予釋明。

一審被告辯稱

王某辯稱，同意一審判決，不同意李某的上訴請求。

一審法院認為

王某向一審法院起訴請求：1.判決繼續(xù)履行雙方于2015年12月30日簽訂的存量房屋買賣合同、補充協(xié)議及補充協(xié)議附件，協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及繳納稅費的手續(xù)；2.王某將首付款74萬元退還給李某，并通過公積金貸款方式支付剩余房款96萬元；3.李某于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)完成之日起7日內(nèi)將房屋騰退并交付給王某；4.李某賠償王某延期辦理過戶手續(xù)違約金329800元（自2016年1月1日起至2016年7月14日止，每逾期一日按照總房款0.1%標準計算）；5.李某負擔本案一審訴訟費用。

一審法院認定事實：王愛榮與龐常友系夫妻，李某系北京市通州區(qū)云景東里×號房屋（以下簡稱×號房屋）的所有權(quán)人。2015年12月30日，李某（出賣人）與王某（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定李某將其名下的×號房屋（建筑面積61.75平方米，未設定抵押）以170萬元的價格出售給王某，其中房屋成交價格為120萬元，該房屋內(nèi)的家具、家電、裝飾裝修及該房屋的配套設施設備等作價50萬元。買受人應于簽訂合同當日支付定金17萬元，買受人申辦購房按揭貸款，擬貸款金額為100萬元，雙方按本合同的約定辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，買受人應取得批貸函件并自籌付清首付款（或除擬貸款金額外的購房款）。合同第五條房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記約定，買賣雙方同意，出賣人與買受人應于2016年3月30日前，向稅務部門及房屋權(quán)屬登記部門申請辦理繳稅及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（注：此處填寫的日期應與補充協(xié)議的約定一致；如不一致，則以補充協(xié)議為準）。合同第六條稅、費相關約定，本合同履行過程中，買賣雙方應按照國家及北京市的有關規(guī)定繳納各項稅、費，交易過程中所產(chǎn)生的稅費均由買受人承擔。合同第八條房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾約定，出賣人應當保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被限制轉(zhuǎn)讓。出賣人承諾其配偶和該房屋的共有權(quán)人均知曉并同意本次房屋交易，均認可本合同及其他相關文件的約定，且無他人對該房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人承諾其配偶和該房屋的共同買受人均知曉并同意本次房屋交易，且認可本合同及其他相關文件的約定。如任何一方因違反前述承諾，導致不能辦理本次交易涉及的必要手續(xù)/或該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，由違反承諾方按照房屋成交總價款的20%賠償守約方的損失。買賣合同同時還約定了其他內(nèi)容。

同日，李某（出賣人，甲方）與王某（買受人，乙方）、滿懿（上海）房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡稱滿懿公司）北京分公司（居間方、丙方）簽訂《補充協(xié)議》，約定甲乙雙方同意交易房屋的總價款為170萬元，此價格不含稅。乙方于2015年12月30日向甲方支付定金17萬元。甲乙雙方一致確認交易房屋無抵押，甲方無需辦理還款解押事宜。除定金以外的購房款的支付，甲乙雙方應于2016年2月20日前共同前往貸款機構(gòu)辦理貸款申請及簽約等相關手續(xù)。乙方應于2016年2月20日前，將除貸款外的第一筆購房款70萬元（含定金）自行支付給甲方。甲乙雙方同意，雙方應于乙方批貸后3個工作日共同前往房屋登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；若辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)需要預約的，則權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時間以預約時間為準。甲乙雙方同意，雙方應于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前3個工作日自行辦理物業(yè)交割手續(xù)，丙方陪同，甲乙雙方一致同意不留存物業(yè)交割保證金，且同意放棄愛屋吉屋物業(yè)交割保障服務，與物業(yè)交割相關的事宜由甲乙雙方自行協(xié)商處理。第三條稅費負擔約定，甲乙雙方同意本次房屋交易涉及的稅費金額以稅務機關最終核算的金額為準，稅費全部由乙方承擔。第四條約定了違約責任。合同同時還約定了其他條款。

同日，李某（甲方）與王某（乙方）簽訂《補充協(xié)議附件1》，約定甲方承諾此房是滿五年唯一住房，交易過程中，如乙方未按合同約定履行義務，甲方收取乙方的定金不予退還。另甲乙任意一方提出終止合同或未按合同約定執(zhí)行，變相以各種理由終止合同，應向守約方支付違約賠償金，賠償金分為交易違約賠償以及延期違約賠償，交易終止違約賠償?shù)谋壤秊橐呀患{首付款的雙倍核定，因違約而造成的延期違約賠償金比例為自簽約之日起，至違約方實際支付賠償款之日止，每日為總房款0.1%的比例。乙方同意甲方收到尾款30天內(nèi)給騰房，甲方在2015年12月31日收到乙方定金此合同生效。李某的賬號：×××中國銀行，王愛榮的賬號×××中國工商銀行。

2015年12月31日，王某向李某支付購房定金17萬元，李某向王某出具了定金收據(jù)。其后，李某與王愛榮通過微信協(xié)商確定：2016年2月19日王某支付首付，雙方共同辦理網(wǎng)簽。2016年2月19日，王某向李某支付首付款74萬元，李某向王某出具《首付款收到證明》，確認已收到王某支付購房首付款74萬元。雙方于當日辦理了涉案合同的網(wǎng)簽備案手續(xù)。2016年3月8日，王愛榮取得《北京住房公積金管理中心住房公積金貸款擔保中心連帶責任保證擔保貸款承諾書》，內(nèi)容為：按照《北京住房公積金貸款辦法》的規(guī)定，我中心經(jīng)對王愛榮的住房公積金貸款申請及其他證明材料進行了審查，在借款申請人提交的材料真實的前提下，初步確認該借款申請人符合貸款條件。如果我中心復核合格，并且擔保中心同意為該筆貸款提供連帶責任保證擔保，我中心承諾為該借款申請人提供住房公積金貸款。本貸款承諾書有效期為3個月，從2016年3月8日起至2016年6月8日止。承諾貸款金額為96萬元。

2016年4月25日，王某將李某退回的74萬元首付款又通過銀行匯款方式匯至李某在買賣合同中預留的賬戶，后王愛榮通過微信告知李某：前一段時間我們一直比較忙，而且我們一直想繼續(xù)履行合同，所以今天我把你退回的74萬元的首付款打入你合同中約定的建設銀行×××的賬號中，請你查收。但因李某將中國建設銀行及中國銀行的兩個掛失注銷，因此該筆款項又退回給王某。

一審另查，2015年6月20日，在北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱我愛我家公司）的居間服務下，李某與王志偉簽訂《北京市存量房買賣合同》，約定李某將涉案出售給王志偉。2015年王志偉將李某起訴至法院，以李某不配合進行網(wǎng)簽構(gòu)成違約為由，要求解除雙方簽訂的《北京市存量房房屋買賣合同》，李某支付違約金307600元，李某返還購房定金5萬元、賠償中介費33836元、履約服務費1537元及公證費1210元。李某提起反訴，以王志偉違約為由，反訴要求解除雙方簽訂的買賣合同，并要求王志偉支付違約金307600元。法院經(jīng)審理于2015年12月15日作出（2015）通民初字第19535號民事判決，判決解除雙方簽訂的買賣合同及補充協(xié)議，駁回王志偉的其他訴訟請求，駁回李某的其他反訴請求。李某不服上述一審判決提起上訴，北京市第三中級人民法院經(jīng)審理于2016年4月作出（2016）京03民終5342號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。

本案一審審理過程中，魏星花作為證人到庭就案件事實進行了陳述，并接受了雙方當事人的質(zhì)詢。魏星花稱雙方在簽約前看房時，李某已經(jīng)將與王志偉的一審判決書向滿懿公司通州萬達店的店長出示了，李某并稱其房子沒有問題，判決書已經(jīng)對此明確了，滿懿公司通州萬達店的店長閱看了判決書，也說房屋可以交易，因此雙方就到滿懿公司通州萬達店簽訂了買賣合同及補充協(xié)議。2016年2月19日雙方進行了首付款交割，并辦理了網(wǎng)簽和公積金貸款的面簽。2016年3月8日王某的公積金批貸函下來了，魏星花通過微信將王某的批貸函發(fā)給了李某，并與李某約過戶的時間，李某稱其要購買的房屋不是漲價了就是讓別人購買了，一直以忙為由推脫過戶的時間，魏星花稱其后多次與李某及李玉剛聯(lián)系，李某及李玉剛均以忙為由拒絕明確過戶時間。2016年3月16日雙方在滿懿公司通州萬達店進行了約談，李某在談話中稱其之前的訴訟沒有處理完畢，需要時間處理之前的訴訟，王某要求李某明確過戶時間，但李某最終也沒有明確過戶時間，雙方的約談沒有結(jié)果。李某在與魏星花的對質(zhì)中詢問魏星花首付款及貸款額度變化的問題，魏星花表示合同約定的首付款是70萬元，公積金貸款是100萬元，但因網(wǎng)簽合同的交易價格為120萬元，公積金貸款額度只能為網(wǎng)簽價格的80%即96萬元，因此王某將首付款提高到74萬元，對此李某也是知情并同意的。王某在與魏星花的對質(zhì)中詢問魏星花在2016年3月16日雙方約談前李某是否提到因為之前的訴訟沒有處理完畢，因此無法商談過戶時間的問題，魏星花表示李某之前并未提及到此問題；王某詢問魏星花雙方補充協(xié)議附件1中約定的違約金標準是誰提出來的，魏星花稱補充協(xié)議附件1中約定的違約金標準是李某提出來的并寫進補充協(xié)議附件1中。

本案一審審理過程中，一審法院向北京住房公積金管理中心發(fā)出《協(xié)助函》，內(nèi)容為：我院受理王某訴李某房屋買賣合同糾紛一案，買受人王愛榮向貴中心申請了住房公積金貸款96萬元，用于支付涉案房屋（北京市通州區(qū)云景東里12號樓2層×號房屋）的購房款，貴中心對王愛榮的住房公積金貸款申請及其他證明材料進行了審查，初步確認借款人王愛榮的貸款申請符合貸款條件。出賣人李某將留存在北京住房公積金管理中心的收款賬戶予以注銷，因此李某無法接收貴中心的放款。若法院判決雙方應當繼續(xù)履行買賣合同，在出賣人李某不配合提供收款賬戶的情況下，法院建議由貴中心將王愛榮的住房公積金貸款96萬元支付至通州區(qū)人民法院開立的賬戶，請貴中心對該建議的可行性予以回復！北京住房公積金管理中心針對法院的上述協(xié)助函出具《關于借款人王某貸款情況的復函》，內(nèi)容為：經(jīng)查，主借款人王愛榮（身份證號碼：×××）共同借款人龐常友（身份證號碼：×××）住房貸款房產(chǎn)地址為通州區(qū)云景東里12號樓×號，貸款金額960000元，如法院判決雙方應當繼續(xù)履行買賣合同，在出賣人李某不配合提供收款賬戶的情況下，我管理中心同意貴院的建議，將借款人王某的公積金貸款支付至北京市通州區(qū)人民法院開立的賬戶，需貴院提供已生效判決書及貴院賬戶的開戶行戶名、開戶銀行名稱及開戶行賬號。

另一審中，王某要求將首付款74萬元退還給李某，并已將首付款74萬元交納至法院。李某于2016年3月20日（將首付款退回給王某當日）以房屋買賣合同案由，將王某、第三人滿懿公司北京分公司起訴至法院，要求判令雙方依法解除合同，撤銷房屋買賣網(wǎng)簽合同。2016年4月15日，李某撤回了起訴。

一審法院認為：本案中王某與李某在滿懿公司的居間服務下簽訂了買賣合同、補充協(xié)議及補充協(xié)議附件1，由王某購買李某所有的涉案×號房屋，上述合同、補充協(xié)議及補充協(xié)議附件1系有效合同。根據(jù)合同及補充協(xié)議的約定，雙方應于買受人批貸后3個工作日內(nèi)共同前往房屋登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。王某的公積金貸款初審通過，但李某作為出賣人始終推脫過戶的時間，王某多次催促，李某仍不按照合同約定履行辦理過戶的義務，構(gòu)成違約，應當按照合同、補充協(xié)議及補充協(xié)議附件1的約定承擔相應的違約責任。

李某將首付款退回給王某的時間在王某提起本案訴訟之后，李某在未經(jīng)與王某協(xié)商一致的情況下單方將首付款退給王某，并不發(fā)生合同解除的后果，故對李某的該項辯解意見，該院不予采信。

王某作為買受人，要求出賣人李某繼續(xù)履行買賣合同、補充協(xié)議及補充協(xié)議附件1的訴訟請求，有充分的事實、合同及法律依據(jù)，該院對此予以支持。李某作為出賣人逾期辦理過戶的行為構(gòu)成了違約，仍負有繼續(xù)履行辦理過戶的義務。因雙方明確約定過戶的稅費由王某負擔，而辦理過戶手續(xù)時交納稅費應當由李某提供必要配合和協(xié)助。按照補充協(xié)議約定，雙方應當在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前的3個工作日內(nèi)辦理物業(yè)交割，故王某要求李某騰退并交付涉案房屋，應予支持。李某將王某支付的首付款予以退回，在雙方的合同繼續(xù)履行的情況下，王某要求將首付款退給李某，應予支持。王某已將首付款74萬元交至該院，李某可從該院將該筆首付款取回。王某的96萬元公積金貸款已經(jīng)初審通過，因公積金貸款的放款等需要李某提供必要協(xié)助，但李某不提供協(xié)助，北京住房公積金管理中心表示可以將公積金貸款支付至該院賬戶，因此王某具備以公積金貸款支付剩余房款的能力和條件，李某應對以公積金貸款支付房款提供必要協(xié)助。

李某未按照補充協(xié)議的約定，在王某的批貸后3個工作日內(nèi)辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)構(gòu)成了違約，應當按照補充協(xié)議附件1的約定，向王某支付延期辦理過戶手續(xù)的違約金。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、李某繼續(xù)履行雙方于2015年12月30日簽訂的北京市存量房屋買賣合同、補充協(xié)議及補充協(xié)議附件1；二、李某協(xié)助王某辦理涉案房屋（北京市通州區(qū)云景12號樓2層×號）的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及交易稅費的交納，于判決生效之日起10日內(nèi)執(zhí)行清；三、李某于涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)完成之日起10日內(nèi)，將涉案房屋騰退并交付給王某；四、李某支付王某延期辦理過戶手續(xù)違約金329800元，于判決生效之日起10日內(nèi)執(zhí)行清；五、王某將首付款74萬元退回給李某（王某已將首付款支付至一審法院賬戶，李某可自該院領取該筆首付款）；六、王某通過公積金貸款方式支付李某剩余房款96萬元，李某提供必要協(xié)助，于判決生效之日起30日內(nèi)執(zhí)行清；七、駁回王某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院查明

本院二審期間，李某圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：對李某在二審中提交的單位證明，王某對真實性及證明目的均不予認可。李某庭后提交證據(jù)原件，王某放棄核對原件的權(quán)利，該證據(jù)應予采信。該證據(jù)載明：2016年3月5日至15日期間全國兩會，李某所在工作單位要求其值班待崗。本院經(jīng)審理查明的事實與一審查明的事實一致。

本院認為

本院認為：本案為房屋買賣合同糾紛。李某與王某之間簽訂的房屋買賣合同、補充協(xié)議及補充協(xié)議附件1，系當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。當事人均應恪守履行。

李某將其名下的×號房屋出賣給王某，王某支付了購房定金以及首付款，雙方亦辦理了涉案合同的網(wǎng)簽備案手續(xù)。王愛榮符合住房公積金貸款條件，貸款金額為96萬元。此后，因辦理房屋過戶登記手續(xù)事宜雙方產(chǎn)生爭議。依據(jù)雙方當事人的上訴意見及答辯意見，本案的上訴爭議焦點有三個：第一，出賣人李某是否存在違約行為；第二，合同約定的違約金是否過高；第三，一審是否存在程序問題。

關于第一個爭議焦點。王某主張李某的違約行為表現(xiàn)為未依照合同約定辦理過戶登記手續(xù)。李某不予認可，辯稱存在不可抗力，理由為其因全國兩會無時間辦理過戶事宜，亦因涉案房屋存在另案訴訟，過戶時間雙方未協(xié)商一致；此外，其已將王某給付的首付款退還，合同已經(jīng)解除。本院認為，關于李某主張的不可抗力的兩個理由，其一，李玉剛作為李某的代理人在雙方2016年3月16日的商談中明確表述“忙歸忙，也不至于抽不出時間去過戶”；其二，涉案房屋的另案訴訟為李某與案外人之間解除合同以及支付違約金、賠償損失等款項的訴訟，對本案涉及的辦理房屋過戶手續(xù)不構(gòu)成法律上的障礙，亦與王某無關，均不構(gòu)成不可抗力。故，李某以不可抗力為由主張其有權(quán)延期辦理過戶手續(xù)，無事實及法律依據(jù)，本院不予采信。

李某主張其將首付款退還，合同已經(jīng)解除。王某不予認可，辯稱其不同意解除合同，并已將該首付款以匯款方式退回，但因李某將銀行卡注銷退回未果。依據(jù)本案查明的事實，王某于2016年3月18日提起本案訴訟，要求繼續(xù)履行合同。李某于同月20日通過匯款方式退還首付款，未提前通知王某，次日告知王愛榮。王愛榮于同日回復李某不同意終止合同，亦告知其起訴事宜。上述事實說明雙方就解除合同事宜未協(xié)商一致。李某主張依據(jù)補充協(xié)議附件1的約定“甲乙任意一方提出終止合同或未按合同約定執(zhí)行，變相以各種理由終止合同，應向守約方支付違約賠償金，賠償金分為交易違約賠償以及延期違約賠償，交易終止違約賠償?shù)谋壤秊橐呀患{首付款的雙倍核定”，其有權(quán)解除合同，王某不予認可，本院認為，該約定系對違約金種類的約定，而非任意解除合同的約定，故李某以此為由主張其有權(quán)解除合同，事實及法律依據(jù)不足，本院不予采信。李某的上述行為構(gòu)成違約，應當按照合同約定承擔相應的違約責任。

關于第二個爭議焦點?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條規(guī)定：“當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應予支持”；第二十九條第二款規(guī)定：“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！北景钢?，雙方在補充協(xié)議附件1中明確約定：“甲乙任意一方提出終止合同或未按合同約定執(zhí)行，變相以各種理由終止合同，應向守約方支付違約賠償金，賠償金分為交易違約賠償以及延期違約賠償，交易終止違約賠償?shù)谋壤秊橐呀患{首付款的雙倍核定，因違約而造成的延期違約賠償金比例為自簽約之日起，至違約方實際支付賠償款之日止，每日為總房款0.1%的比例”，一審法院據(jù)此判決李某承擔自2016年1月1日起至7月14日止的違約金329800元。李某在一審庭審中當庭主張違約金明顯過高，王某主張其損失為中介費、貸款服務費、租房損失、律師費、誤工損失等，未能提交充足證據(jù)證明，依據(jù)上述法律規(guī)定，約定違約金“過分高于造成的損失”。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”。本案中，違約金標準系李某主動提出，且在合同履行中李某單方將其在買賣合同中預留的賬戶予以銷戶，對合同履行產(chǎn)生不利影響，但經(jīng)判定，合同繼續(xù)履行，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)以及房款的支付等繼續(xù)進行，且從簽訂合同2015年12月30日到2016年3月批貸完成期間，李某并無違約行為。結(jié)合上述事實，以王某的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、李某的過錯程度以及王某的預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，本院酌定李某支付延期辦理過戶手續(xù)違約金103700元。一審判決李某支付違約金329800元的過高部分，不符合法律規(guī)定，本院予以糾正。

關于第三個爭議焦點。一審法院將本案轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖?，不違反法律規(guī)定，李某主張一審法院強行轉(zhuǎn)入普通程序，沒有予以說明，屬于程序違法，沒有法律依據(jù)，本院不予采信。王某當庭變更訴訟請求，李某進行了答辯，同時針對王某增加的訴訟請求進行了二次答辯，并在一審法院釋明下明確不提起反訴；一審法院亦進行了舉證、質(zhì)證程序，故李某主張一審法院強制其當庭答辯、剝奪其答辯權(quán)，與事實不符；一審法院未釋明答辯期、舉證期，王某提供證人到庭未提前通知李某，亦不屬于法律規(guī)定的嚴重違反法定程序的情形；關于對違約金過高的釋明問題，依據(jù)一審庭審筆錄的記載，李某在一審庭審中已明確提出，其主張一審未予釋明程序錯誤，本院不予采信。

另，李某與王某、滿懿公司北京分公司簽訂《補充協(xié)議》，一審判決主文第一項中表述的雙方簽訂的補充協(xié)議即為該協(xié)議，本院予以確認。

綜上所述，李某的上訴請求部分成立。本院依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條第一款、第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

二審裁判結(jié)果

一、維持北京市通州區(qū)人民法院（2016）京0112民初10708號民事判決第一項、第二項、第三項、第五項、第六項；

二、撤銷北京市通州區(qū)人民法院（2016）京0112民初10708號民事判決第四項、第七項；

三、李某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付王某延期辦理過戶手續(xù)違約金103700元；

四、駁回王某的其他訴訟請求。