北京2016年3月17日發(fā)布了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，以下簡稱限貸令。
在該《通知》中對普通購房人影響最大的是第二條：
居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。
居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
一、3.17限貸政策吳丁亞律師解讀
本次政策對購房資格沒有影響，對首套房的貸款也沒有影響，關鍵是“二套房”的認定及房貸比例的變化。
在2016年的9.30政策中，對“二套房”的認定是以“房”為準，而這次的3.17政策中，“二套房”是“認房又認貸”，即使現在在本市名下無房，但只要曾經有過貸款記錄的，再購房也視為“二套房”。
而只要認定為“二套房”，相對于原9.30政策，首付款比例就分別上調了10%，即普通自住房首付不低于60%，非普通自住房首付比例不低于80%。
在普通購房人中，受3.17政策沖擊最大的應該是本市名下無房，但原曾有過貸款記錄的購房者。按原9.30的政策，這部分購房人視為“首套”，購買普通自住房首付比例是35%，而按3.17政策，購買普通自住房首付比例上調了25%，達到60%。也就是說要多交四分之一的購房款，購買非普通自住房的首付比例上調了40%，達到80%。
對于普通購房者來講，一套數百萬的房產，預算一下多出四分之一，大部分人是無法承受的。如果之前已經簽約，支付了定金或者首付，購房者想解約，必然引發(fā)與出售方的糾紛。
二、3.17限貸政策對已經簽署的房屋買賣合同的影響
新政對于已經簽約獲批的貸款當然不會有影響。是否影響已經網簽并提交貸款、正在審批中的貸款，目前還不知道，這要看政府與銀行之間的溝通了。如果有正在辦理的貸款，建議積極同銀行溝通了解。
對于只是簽訂了房屋買賣合同，但未辦理網簽、未向銀行申請貸款的交易，肯定是按新政策執(zhí)行了。對于按新政策執(zhí)行的，吳丁亞律師認為分以下三種情況：
1、原認定為首套，現仍認定為首套，新舊政策無任何影響。
2、原認定為二套，現仍認定為二套，按新政策首付比例上調10%，有一定影響，但不是很大。
3、原認定為首套，現認定為二套，按新政策首付比例上調了25%到40%，影響非常大。
當然，新政中對于貸款年限也做了調整，原最高可貸30年，現最高可貸25年。但是很多購房人的計劃貸款年限本來就不是30年，且降低貸款年限也只影響月還貸和利息數額，對于大多數購房人的交易能力影響不大，這里暫且忽略。
三、因限貸政策導致的房屋買賣糾紛如何處理？
近些年政府已經把對購房資格、貸款條件的調整作為控制房價的常規(guī)手段了，因此這種對購房資格和貸款條件的政策調整，法律上不會認定為“不可抗力”，吳丁亞律師認為并不能以此為由直接解除合同并不承擔責任。
但由于這種調整已經是常態(tài)，目前各地司法實踐中還是有一定的處理規(guī)則的。
比如2011年的《北京市高級人民法院民一庭關于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》中規(guī)定：
對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，可酌情予以支持。
在《2015年全國民事審判工作會議紀要》中也明確了如下內容：
房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應予以支持其訴請。
依據相關的法律規(guī)定和司法實踐，本次北京3.17限貸令引發(fā)的房屋買賣合同糾紛，吳丁亞律師認為應重點考慮以下因素分別處理：
1、首先應該看合同中是否有特殊約定，有約定從約定。
合同中如果約定了因為出現新的貸款政策或者原貸款計劃不能通過，導致合同不能正常履行的處理規(guī)則，就應按合同約定處理，不管是解除還是繼續(xù)履行。
比如合同中約定了“貸款不成，由購房人自籌款項支付余款”這類的規(guī)定，就說明在購房時，購房人對于無法取得貸款的后果有預料，且在購房時自信有能力解決自付余款的問題。這種情況下，吳丁亞律師認為購房人以新政為由主張無力履行，很難得到支持。
2、在沒有約定的情況下，確實無力履行，可以解除合同。
購房人需要注意，從司法實踐來看，新的限貸政策并不是直接解除合同的理由，購房人需要證明“確實無履約能力”。
以3.17限貸令為例，前面分析分三種情況。其中第三種曾有過貸款記錄的，原認定為首套，現認定為二套，首付比例提高了25%至40%。通常來講，這個比例和數額對于普通人足以認定無履約能力支付了。當然，個案有個案的情況，具體到不同的人，舉證、認定的要求和范圍可能還會有區(qū)別。
但是，對于上述情況中的第二種，原認定為二套，現也認定為二套，首付比例上調10%。這個10%的上調比例，對購房人來講是否屬于不能解決的問題？是否能認定為因此“確實無履約能力”？
購房人需要更充分舉證，比如結合本人經濟能力、收入狀況確定的支付能力情況，吳丁亞律師認為還要結合房款總價確定這10%的絕對值的數額影響。
前一種情況，買房人解約難度較小，而后一種情況提出解約風險相對較大，如果有可能自籌款項繼續(xù)履行，建議盡量履行。實在不能履行的，舉證準備要充分。
3、因限貸令導致解除合同，不承擔違約責任，但可能要補償損失。
如果確實限貸影響導致無力履行并解除合同的，賣方要求買方賠償違約金或損失的，法院不支持。但是如果確實出現房價大幅下跌，賣方利益受損的情況，吳丁亞律師認為法院可依據公平原則，要求買方對賣方的損失適當補償。主要看將來房價的走向了。
4、因一方違約行為導致合同遲延履行遭遇限貸的，由違約方擔責。
如果按原合同約定，正常履行不會受限貸政策影響，但是由于一方違約導致合同履行延期，在此期間由于限貸政策的實施導致合同無法繼續(xù)履行的。守約方要求解除合同時，吳丁亞律師認為可以要求違約方按合同約定賠償損失。
