北京自限購(gòu)政策實(shí)施后，很多外地人都不具備獲得買房的資格，因此，“借名買房”一下子火了起來(lái)，不過(guò)，借名買房卻存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。北京市信凱律師事務(wù)所的李春芳律師從借名買房糾紛案例中，為購(gòu)房者們分析，如何在借名買房中維護(hù)自己的合法權(quán)益。

【案例分析】

2012年王某獨(dú)自一人來(lái)北京打拼，工作幾年之后手里攢了一些錢，決定在北京買一套三室一廳的住房。然而北京實(shí)施限購(gòu)之后，王某作為外地人不具備購(gòu)房資格，決定求助在北京落戶的表兄李某，借李某之名買下了北京市順義區(qū)于莊小區(qū)的一套住房。

2016年4月18日，王某與表兄李某書面約定買賣房屋的情況后，王某持李某身份證到房產(chǎn)公司買房，并在買房合同上簽訂了李某的名字。手續(xù)辦理完之后，王某搬進(jìn)新房住。2018年過(guò)完春節(jié)，王某不打算在北京發(fā)展，決定賣掉北京的房子，在自己的家鄉(xiāng)重新購(gòu)房。

當(dāng)王某賣房時(shí)需要李某簽字時(shí)，李某提出向王某索要一半的賣房費(fèi)。王某不同意李某的請(qǐng)求，找到了北京市信凱律師事務(wù)所的李春芳律師，以法律的手段維護(hù)自己的權(quán)利。

【法院判決】

李春芳律師接受代理后，向海淀人民法院提起了訴訟，要求法院確認(rèn)以李某名義購(gòu)得的房屋為王某所有。王某為證明自己的主張，向法庭出示了《購(gòu)房協(xié)議書》、《買賣合同》、發(fā)票原件、維修基金收據(jù)、存款存折原件和李某身份證原件，要求法院支持其主張。

李某辯稱，其與王某簽訂的購(gòu)房協(xié)議書無(wú)效，且沒有實(shí)際履行，房子登記在自己名下，雙方關(guān)于所有權(quán)的約定，不能對(duì)抗李某合法取得的房屋所有權(quán)證書，要求駁回王某的訴訟請(qǐng)求。

李春芳律師為王某辯護(hù)，認(rèn)為該借名買房糾紛案件涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一是李某作為買受人與房產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同關(guān)系，二是王某與李某之間形成的委托法律關(guān)系。王某本應(yīng)以自己的名義購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，取得房屋所有權(quán)，但其以保留所有權(quán)的意思表示，依委托書委托李某購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，并對(duì)房屋享有法律上的所有權(quán)，王某在自身則享有事實(shí)上所有權(quán)。李某主張協(xié)議無(wú)效，沒有法律依據(jù)，不予采信。最終法院支持原告王某的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)了房屋所有權(quán)歸王某所有。

【信凱律師析案】

北京市信凱律師事務(wù)所的李春芳律師表示，本案中法院支持原告王某的訴訟，是按物權(quán)確認(rèn)的糾紛來(lái)處理，登記的物權(quán)與事實(shí)上的物權(quán)不一致，結(jié)合購(gòu)房款的支付、雙方簽訂的協(xié)議等證據(jù)來(lái)證明實(shí)際購(gòu)得房屋屬于出資人所有。

另外，法院按委托合同糾紛不處理，因?yàn)殡p方關(guān)于委托買房的協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬有效，借名人與登記人之間有糾紛就應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方合同約定予以解決，當(dāng)事人沒有約定或者約定不明的，可以參照《合同法》關(guān)于委托合同和買賣合同有相關(guān)規(guī)定處理。

因此，借名買房糾紛中，雙方的借名協(xié)議很重要，能明確雙方的意思表示，如果確認(rèn)房屋權(quán)利的請(qǐng)求得不到法院的支持，借名人有權(quán)向名義人主張出資債權(quán)。