2013年5月，吳某訴至原審法院稱：吳某與被告之間系商品房買賣合同關系，呂某系鏈家地產公司組長。2011年10月29日，吳某與萬某簽署了合同編號為03110000053685的《北京市存量商品房買賣合同》。依合同約定：萬某購買原告位于北京市順義區(qū)x號商品房一套（產權登記人為吳某），“房屋成交價格為1950000元，逾期付款責任......買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金......”。后吳某與四被告就此事達成房款協(xié)議確定：2011年11月11日辦理房屋產權過戶手續(xù)，將轉賬付款日期自該日延遲至2011年11月15日前，如萬某、劉某不能到場轉賬，特委托呂某為代理人準時轉賬此款項。此后，劉某分別于2011年12月9日及2012年3月15日出具保證書，表明：劉某于2011年購買吳某房屋一套，至今拖欠房款175萬元，并承諾分別于2011年12月15日、2012年3月15日一次性支付吳某房款及滯納金共計人民幣185萬元。但時至今日，吳某依照約定履行了自己作為一個出賣人應盡的全部義務，但各被告均未依約履行付款及保證責任。2012年5月，吳某以房屋買賣合同糾紛為由提起訴訟。要求萬某給付上述購房款、滯納金及違約金，且其余被告承擔連帶給付義務。后經北京市順義區(qū)人民法院作出（2012）順民初字第06004號民事裁定書，以該案涉嫌刑事犯罪需移送公安機關為由，裁定駁回吳某的起訴。吳某不服，上訴至北京市第二中級人民法院，二中院審理法官至北京市公安局順義分局調取萬某報自己被詐騙案的京公順刑立字（2012）000101號立案決定書，后作出（2013）二中民終字第01097號民事裁定書，更改了一審裁定內容，裁定：吳某基于與各被告所簽訂之房屋買賣合同、協(xié)議、承諾書等債權文書主張權利，應屬于民事訴訟受案范圍；但在吳某起訴前，萬某就劉某、曹睿等詐騙其承擔上述債權文書所涉?zhèn)鶆盏葍热菹蝽樍x分局報案，目前仍處于偵查階段，故在刑事案件尚無定論之前，暫時駁回吳某的起訴。上述裁定生效后，順義公安分局的李偉警官于2013年4月18日電話通知吳某京公順刑立字（2012）000101號涉嫌刑事案件已撤案，吳某可以再行主張民事權利?，F(xiàn)吳某訴至法院，請求判令：1.吳某與萬某簽訂的編號為03110000053685的《北京市存量商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》有效；2.萬某、劉某、呂某、鏈家地產公司連帶給付吳某尚欠購房款1750000元；3.萬某、劉某、呂某、鏈家地產公司連帶給付吳某2011年11月12日至2011年12月15日的滯納金100000元；4.萬某、劉某、呂某、鏈家地產公司連帶給付吳某違約金390000元；5.本案訴訟費由萬某、劉某、呂某、鏈家地產公司負擔。

一審被告辯稱

萬某在原審法院辯稱：不同意吳某的全部訴訟請求。保證書復印件上的內容已經寫明吳某承認劉某是買房人，劉某也承認欠吳某的房款，我認為這里面的滯納金就是吳某所述的違約金。簽保證書時都是一對一，與萬某沒有關系。劉某只是借我的名義買房。直到2011年12月17日，吳某都沒有找我要過房款，找的是劉某和呂某，直到報案也沒有人找過我。另，我認為萬某被詐騙案一案沒有結案，現(xiàn)在審理本案，不符合相關法律程序。根據2011年11月11日簽署的房款協(xié)議，是劉某以萬某的名義購買房屋。但是因為劉某當天沒有購房款，協(xié)議寫明由劉某的銀行卡，最晚在11月15日把全部1950000元購房款轉到吳某的銀行卡上。由呂某負責監(jiān)轉。還款協(xié)議內容可以看出，萬某只是買房署名人，實際買房和出資人都是劉某，所以吳某才同意由劉某的銀行卡出全部購房款，足以證明償還購房款和萬某毫無關系。劉某的銀行卡是買房子的出資要件，吳某本人經過驗證后也同意了，協(xié)議上寫明最晚還款期為2011年11月15日，由呂某做見證還款人，劉某的這張銀行卡至今還在呂某手中掌管。2011年11月15日劉某沒有還房款，呂某和吳某都沒有通知萬某，劉某、吳某、呂某三人私下商定還款日期改為11月17日。結果劉某在呂某的見證下只還了200000元的房款。200000元和1950000元房款之間的巨大差距較還款協(xié)議完全不相符。至此，吳某和劉某也依舊沒有通知過萬某。購房和還款協(xié)議上都有萬某的簽名，但是為什么到了該償還房款的時候沒有人找萬某要錢。一而再的超過了還款期限，也沒人通知萬某，甚至買賣甲乙雙方和還款見證人更×的時候仍然沒有人通知萬某。直到案發(fā)起訴至法院，吳某和呂某才想起萬某還房款。這些問題萬某需要吳某和呂某給一個說法，不能讓萬某受蒙騙。吳某分別于2011年12月9日和2012年3月1日要求劉某寫下了兩份還款保證書，并要求劉某親筆、按手印生效。其內容足以證明是劉某購買房屋，劉某還全部房款。另外償還和吳某倆人私下商定的滯納金。劉某承諾如過期不償還，承擔一切法律責任。劉某哄騙萬某抵押房屋的1500000元，全部被劉某揮霍。有劉某的自述材料和銀行出具的提款材料證明。劉某的律師也在法庭上全部承認了。另外，劉某利用1500000元中的400000余元以萬某的名義購買了一臺奔馳車。純屬劉某本人的意愿，有劉某給萬某簽署的證明材料作證。劉某在署名的自訴材料上也承認把這輛奔馳車以他自己的名義送人了。呂某作為房款協(xié)議的起草人，同時也是吳某指定的房款協(xié)議的見證人，以及劉某指定的還款代理人。呂某的這幾種身份，足以說明他在這起房屋買賣還款中起到了至關重要的角色。沒有呂某的主張和起草，就不會有房款協(xié)議的產生。沒有呂某故意與吳某和劉某的多次預謀改變了房屋買賣的正常還款程序和還款規(guī)則，也就不會產生這場官司。房款協(xié)議上寫明，劉某名下的工商銀行金理財卡暫時保存在呂某手中。如果2011年11月15日前劉某不能親自到場還房款，則由呂某作為劉某的還款代理人，親自給吳某從這張金理財卡里轉賬房款。呂某當時是以鏈家地產經理的公職身份參與到案件中，他當時的身份至關重要。如果只是普通人，或者一位普通的房屋中介代理人員，吳某也不會同意讓他作為見證人。劉某名下的工商銀行金理財卡到底有沒有錢，有多少錢，是否后續(xù)在2011年11月15日之前會有足以支付1950000元房款的支付能力。這樣的問題呂某應該充分知道，不然就不會自愿承擔見證人的身份，也不會承擔保管這張擔負著1950000元房款的卡的重要職責。劉某告訴過呂某關于這張銀行卡的具體內容是什么，呂某答應過什么。只有他們二人知道。呂某作為房款協(xié)議的起草者和見證人，從始至終都沒履行過該承擔的義務。2011年11月15日，吳某沒有收到一分錢房款的時候，呂某就應該已經知道了。因為那張金理財卡還在呂某手中。但是呂某卻沒有聯(lián)系乙方之一的萬某。作為見證人，這已是作為鏈家地產經理身份的公職人員必須有的警醒了。但是他卻毫無作為。這是為什么，只有他自己知道。2011年11月17日，劉某帶領呂某去工商銀行給吳某轉賬200000元房款。為什么只轉200000元，這和1950000元房款比起來能說明什么問題？金額差距太大了。劉某之所以帶著呂某去工商銀行給吳某轉賬200000元，就是因為呂某是還款見證人。呂某在銀行當場明知道劉某是用萬某的賬號在給吳某轉賬，為什么不當場詢問劉某？為什么不立即聯(lián)系萬某到現(xiàn)場詢問？房款協(xié)議上寫明的這筆1950000元房款是指定從劉某的金理財卡全部支出轉賬的，為什么劉某單方面換卡？還換了一張不是他本人的銀行卡，呂某理應詢問清楚。為什么換銀行卡以后劉某依舊不能支付全部房款，甚至連四分之一都不足，更何況早已經超過了房款協(xié)議上寫明的最后還款日期。呂某作為見證人也應該立即詢問清楚，更應該立即聯(lián)系萬某到場詢問。但是呂某依舊什么都沒做，依舊沒有聯(lián)系萬某。這足以證明當日在工商銀行劉某和呂某之間達成了不能告人的交易，呂某幫助劉某隱瞞萬某，完全摒棄了萬某的存在。呂某作為鏈家地產經理，更是房款協(xié)議的見證人。其應該知道就算是劉某過期支付了200000元的房款，吳某也接收了，那么房款協(xié)議應該重新起草了，而不是依舊的1950000元。如果重新起草房款協(xié)議，就應該聯(lián)系聯(lián)系吳某、劉某和萬某全部到場。這才是呂某作為見證人的重要的，不可推卸的職責。但是呂某依舊什么都沒有做，依舊沒有聯(lián)系萬某。這足以證明，是呂某、吳某、劉某已開始有不可告人的預謀，實際是買賣雙方和買賣見證人合伙把萬某給算計了，把萬某的所有權利都抹殺了。直到現(xiàn)在，將近兩年了，案件中最重要的線索，那張承擔著1950000元房款的劉某名下的金理財卡依舊在呂某手中保管。這張卡里面到底有過多少錢。綜上，我認為呂某是預謀，合伙吳某、劉某，策劃和默認了這場案件的發(fā)生。

被告劉某辯稱：第一，劉某與本案合同無關。本案屬于商品房買賣合同糾紛，該合同雙方主體為賣房人吳某和購房人萬某，實際購房人為宋寬山。吳某提供的商品房買賣定金協(xié)議書、房屋買賣合同、居間服務合同均可證明本案合同的簽訂方為吳某與萬某。劉某不是合同的簽訂方，對本次商品房買賣的前期過程毫不知情。萬某提供的房款聲明也充分證明了，本次房屋買賣的實際購房人為萬某的父親宋寬山。在聲明中宋寬山明確表示“本人用孩子的名義購買位于x號房產。孩子姓名為萬某。因為乙方（宋寬山）家庭內部矛盾此房在鏈家地產公司簽約合同價只能寫一百九十五萬，房屋真實價格與合同價格之間相差的四萬元，乙方保證在房屋過戶當天直接支付甲方?！痹趯嶋H中，房屋確實過戶到萬某名下，房價差款也已經由宋寬山繳納。該證據充分證明了涉訴房屋是由宋寬山以萬某的名義購買。由萬某與吳某簽訂房屋買賣合同，本案的房屋買賣合同與劉某無任何關系。2011年11月11日，吳某與萬某、實際購房人宋寬山辦理完房屋過戶手續(xù)，由于萬某和實際購房人宋寬山無錢付清剩余房款，吳某與萬某簽訂了房款協(xié)議。萬某與劉某是朋友關系，萬某請求劉某幫忙，代其支付剩余房款。在中介公司要求下，劉某在房款協(xié)議中補上簽字。由于萬某一直未能付清剩余房款，并因工作原因時常不在北京，遂請求劉某代其分別于2011年12月9日和2012年3月1日向吳某作出付款保證，保證其在3月15日前付清剩余房款。由此可見，本案中支付房款的主體應當是萬某與實際購房人宋寬山，劉某作為案外人，與本案沒有直接的利害關系，出具的保證均是代表萬某。剩余房款理應由萬某和宋寬山支付。第二，我方認為本次房屋買賣合同應當認定無效。據了解，萬某不具有購房資格。吳某與萬某、中介公司之間涉嫌以合法形式掩蓋非法目的，通過辦理假結婚證的行為辦理房屋過戶手續(xù)，并最終損害了劉某的利益。所以，我方主張本案房屋買賣合同無效，劉某依此簽字的房款協(xié)議和出具的保證亦無效。根據《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》第十條的規(guī)定，萬某并非北京戶口，來北京也不足五年，不具備在北京的購房資質。吳某與萬某、中介公司用虛假結婚證辦理房屋過戶的行為，劉某當時并不知曉。2011年10月28日，吳某與萬某簽訂房屋買賣合同，11月11日吳某即在未收取任何房款的情況下與萬某辦理完過戶，并將新房的房產證交與實際購房人宋寬山。買房人倉促辦理過戶之快，又未收取任何房款，都有悖于常理。結合本案萬某不具有購房資格，用虛假結婚證在短時間內辦理了過戶手續(xù)，而吳某在辦理完過戶手續(xù)后未收取萬某與實際購房人宋寬山的任何房款。最后蒙蔽不知情的劉某在房款協(xié)議上簽名，并要求劉某作出保證。我們有理由相信吳某與萬某、中介公司有惡意串通的行為。這種行為最終損害了劉某的利益。根據合同法第五十二條的規(guī)定，吳某與萬某、中介公司之間惡意串通。通過辦理假結婚證的行為逃避了相關部門的監(jiān)管，辦理了房屋過戶手續(xù)，違反了國家相關規(guī)定，并最終損害了劉某的利益，所以該購房合同應當認定為無效。根據《擔保法》第三十條以及最高院關于適用《擔保法》若干問題解釋第八條、第四十條的規(guī)定，吳某在應當知道萬某不具有購房資格的情況下，與萬某、中介公司隱瞞事實真相，采取欺詐手段，騙取劉某在不知實情的情況下簽署了房款協(xié)議和保證，應當認定為無效。在本案中劉某無過錯行為，因此劉某不應當承擔支付房款的責任。

鏈家地產公司辯稱：同意吳某的第一項訴訟請求，第二、三、四、五項不認可。本案系房屋買賣合同糾紛，鏈家地產公司沒有主體地位，吳某要求鏈家地產公司承擔付款責任和違約責任沒有事實和法律依據。

呂某辯稱：不同意吳某的全部訴訟請求。呂某只是吳某與萬某的房屋買賣合同提供居間合同的承辦人。并非買賣合同的任何一方，吳某要求呂某承擔買房的付款責任和違約責任沒有事實和法律依據。

劉某訴稱：2011年10月29日，萬某與吳某在呂某及鏈家地產公司的撮合下簽訂了房屋買賣合同。由于萬某一時無法付清房款，吳某、萬某、呂某、鏈家地產公司遂請求萬某的好友劉某對萬某按時支付房款進行保證。房屋買賣合同簽訂后，萬某未能及時付清房款，吳某即要求劉某承擔保證責任。后經過法庭調查發(fā)現(xiàn)萬某根本不具有購房資格，在辦理過戶過程中萬某與吳某伙同鏈家地產公司及呂某辦理假結婚證，騙取了購房資格。在整個房產交易過程中，吳某、萬某、呂某、鏈家地產公司均向劉某隱瞞了此重要情況。根據北京市的房產限購政策，萬某系非京籍戶口，且社保未繳足五年，是不具有購房資格的。吳某、萬某、呂某、鏈家地產公司在明知萬某無法購房的情況下，惡意串通，為萬某辦理假結婚證。其行為明顯違反了國家的法律規(guī)定，直接損害了劉某的利益。根據《民事訴訟法》第一百一十九條，劉某與本案房屋買賣合同有直接利害關系，特提起訴訟。根據《合同法》第五十四條的規(guī)定，以欺詐手段使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷?！睹穹ㄍ▌t》第五十九條規(guī)定，被撤銷的民事行為從行為開始起無效。根據《擔保法》第三十條，《擔保法解釋》第八條、第四十條的規(guī)定，劉某不存在過錯。吳某、萬某、呂某、鏈家地產公司采取欺詐的手段，利用制作假結婚證騙取購房資格，進而騙取劉某的保證，劉某不應當承擔民事責任。現(xiàn)訴至法院，請求判令：撤銷吳某與萬某于2011年10月29日簽訂的《房屋買賣合同》。

吳某就反訴辯稱：劉某提起的反訴屬于撤銷權之訴已經超過訴訟時效，且劉某不具有提起撤銷之訴的主體資格，綜上不同意劉某的反訴請求。

萬某就反訴述稱：不同意反訴請求，答辯意見同本訴意見。

鏈家地產公司就反訴述稱：劉某要求撤銷房屋買賣合同，其并非買賣合同主體，劉某不具備撤銷買賣合同主體資格；鏈家作為反訴被告主體不適格。

呂某就反訴述稱：劉某要求撤銷房屋買賣合同，其并非買賣合同主體，劉某不具備撤銷買賣合同主體資格；呂某作為反訴被告主體不適格。

一審法院查明

原審法院經審理查明：2011年10月29日，萬某與吳某的委托代理人宋杰就順義區(qū)×號房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定該房屋成交價為1950000元。

2011年10月29日，吳某委托代理人宋杰（甲方）、萬某（乙方）、鏈家地產公司（丙方）簽訂《補充協(xié)議》，雙方約定購房款為1950000元的支付方式為在房屋所有權轉移登記手續(xù)辦理當日，乙方扣除定金外的剩余房款一次性全額支付給甲方，乙方逾期履行上述付款義務超過十五日的，應在違約行為發(fā)生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款20%向甲方支付違約金。

萬某于庭審中述稱《補充協(xié)議》中，雙方約定的違約金標準過高。

2011年10月29日，吳某委托代理人宋杰（甲方）、萬某之父宋寬山（乙方）、呂某（見證人）簽訂《購房款聲明》，約定就涉訴房屋因乙方家庭內部矛盾，在鏈家的合同價格只能寫1950000元，價差40000元，乙方保證于房屋過戶當天支付甲方。2011年11月20日宋寬山將40000元給付吳某委托代理人宋杰。

2011年11月11日，涉訴房屋由吳某轉移登記至萬某名下。當日，宋寬山交納契稅21600元。吳某（甲方）、萬某（乙方）、劉某（乙方）、呂某（見證人）于當日簽訂《房款協(xié)議》，約定將乙方就原定于當天給付的購房款1950000元，延遲到2011年11月15日轉賬至甲方賬戶。

2011年11月11日萬某向順義區(qū)住建委提交《家庭購房申請表》，該表其他家庭成員信息處寫有成員劉欣，與購房人關系為夫妻，身份證號為×××。同該表一同提交建委的有萬某提交結婚證復印件一張，顯示萬某（身份證號：×××）與劉欣（身份證號：×××）于2011年8月26日登記結婚。

另查，劉欣（身份證號：×××）與李根于2011年10月10日登記結婚，登記前其婚姻狀況為未婚。

2011年11月17日，劉某用萬某卡號為×××的銀行卡向吳某賬戶轉賬200000元。

2011年12月9日，劉某向吳某出具《保證書》，寫明劉某于2011年11月購買吳某房屋一套，至今拖延購房款1750000元，保證于2011年12月15日一次支付吳某房款加滯納金共1850000元整。如有拖欠，劉某將承擔一切法律責任。

2012年3月1日，劉某向吳某出具《保證書》，寫明本人劉某，承諾在2012年3月15日前，將本人所欠吳某的房款1850000元全部結清。若有逾期，愿承擔一切法律責任。

2012年3月12日，北京市公安局順義分局于2012年3月12日就萬某被詐騙案立案偵查，刑事立案案號為京公順刑立字（2012）000101號。2013年2月1日，該局出具京公順刑撤案字（2013）000005號撤銷案件決定書，認定萬某被詐騙案，因無犯罪事實，決定撤銷此案。

2012年4月16日，吳某將萬某、劉某、鏈家地產公司、呂某訴至法院，法院作出（2012）順民初字第06004號民事裁定書，裁定"駁回原告吳某的起訴，將本案有關材料移送公安機關。"后吳某不服，提起上訴。北京市第二中級人民法院作出（2013）二中民終字第01097號民事裁定書，裁定“駁回上訴，維持原裁定?！?/p>

一審法院認為

原審法院認為：北京市公安局順義分局已決定撤銷萬某被詐騙一案，在相關刑事案件處理完畢后，本院應就本案進行審理。

吳某與萬某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，該合同內容并不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合同內容合法有效。締約雙方當事人均應按照合同履行各自的權利義務。吳某已經按合同約定將涉訴房屋過戶至萬某名下，萬某作為房屋買受人，應按照約定支付吳某購房款。就萬某辯稱自己不是購房人，本院不予采信。就劉某辯稱宋寬山是實際購房人，本院不予采信。劉某主張該合同無效，亦于法無據。

吳某與萬某、鏈家地產公司簽訂的《補充協(xié)議》亦為三方當事人的真實意思表示，應為合法有效。萬某作為涉訴房屋的買受人，未履行其付款義務，系根本違約，應當承擔違約責任。但該協(xié)議中，約定的違約金標準過高，本院酌情予以調整。

就吳某主張的滯納金100000元，其依據系劉某向吳某出具的《保證書》。本案審理的系房屋買賣合同糾紛，吳某的該部分訴訟請求并非依據本案審理的法律關系而提出，故對該項訴訟請求，本案中不予處理。

據劉某向吳某出具的兩份《保證書》的內容，劉某的真實意思表示應為對萬某應付的購房款及逾期支付購房款所產生的違約金承擔保證責任。因劉某未明確保證方式，視為其按照連帶責任保證承擔保證責任。就劉某辯稱涉訴合同系吳某與萬某合謀以合法形式掩蓋非法目的一節(jié)。本院認為，萬某確有使用假結婚證，用以冒充其具有購房資質的行為。但房屋買賣、過戶的過程中，出賣人吳某并無過錯。就劉某有關吳某與萬某惡意串通的答辯意見，本院不予采信。吳某要求劉某就購房款及違約金承擔連帶給付責任的訴訟請求，法院予以支持。

吳某主張鏈家地產公司、呂某所應承擔的連帶責任，于法無據，本院不予支持。

就劉某要求撤銷《北京市存量房屋買賣合同》的訴訟請求，因前述吳某與萬某簽訂的涉訴合同系有效合同，故就其反訴請求，法院予以駁回。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十三條，《中華人民共和國擔保法》第十九條、第二十一條之規(guī)定，判決如下：一、確認吳某與萬某于二〇一一年十月二十九日簽訂的《北京市存量商品房買賣合同》有效；二、確認吳某與萬某、北京鏈家房地產經紀有限公司于二〇一一年十月二十九日簽訂的《補充協(xié)議》有效；三、萬某于本判決生效之日起七日內給付吳某購房款一百七十五萬元；四、萬某于本判決生效之日起七日內給付吳某違約金二十五萬一千八百八十元一角四分；五、劉某對本判決第三項、第四項承擔連帶給付責任；六、駁回吳某的其他訴訟請求；七、駁回劉某的反訴請求。