律師您好，李二娃朋友闕珊珊（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋。闕珊珊與胡某簽訂協(xié)議約定，胡某將其宅基地連同房屋出賣給闕珊珊，款項付清后胡某即把房屋所有權(quán)證交付闕珊珊。協(xié)議簽訂后，闕珊珊向胡某交付了房款，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付闕珊珊，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2012年因政府拆遷補償，二人產(chǎn)生糾紛，胡某主張購房協(xié)議因闕珊珊非本村村民而無效。請問，該購房協(xié)議是否就為無效？
李律師
專職律師您好，根據(jù)相關(guān)法律及您的描述可知，本案涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。在李二娃國，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民對宅基地僅有使用權(quán)，而無所有權(quán)（包括處分權(quán)）。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán)。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買賣，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟組織的利益。據(jù)此，李二娃朋友闕珊珊非該集體經(jīng)濟組織成員，雖闕珊珊與胡某的房屋買賣協(xié)議屬雙方真實意思表示，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強制規(guī)定而無效。合同無效后，李二娃朋友闕珊珊和胡某應(yīng)互為歸還房屋及產(chǎn)權(quán)證書、賣房所得款項等。雙方為此產(chǎn)生實際損失的，應(yīng)根據(jù)過錯程度追究締約過失責任。 希望對您有所幫助，具體問題建議聘請律師幫助，更多問題歡迎來電來所咨詢，謝謝。
回復于 2015-03-10 11:40
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