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房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度

一、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度的介紹
房地產(chǎn)成交價(jià)格不僅關(guān)系當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而且也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益和保障國(guó)家的稅費(fèi)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，有著極其重要的作用。      《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。”2001年8月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（原建設(shè)部令第96號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》）中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度提供了法律依據(jù)，如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格是交易當(dāng)事人的法定義務(wù)，是房地產(chǎn)交易受法律保護(hù)的必要條件之一。    房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，由國(guó)家對(duì)成交價(jià)格實(shí)施登記審驗(yàn)后，才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得確定的法律效力。這一規(guī)定改變了原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下價(jià)格由國(guó)家確定或?qū)徟墓芾砟Ｊ?，?shí)行交易雙方自愿成交定價(jià)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)價(jià)格的制度。房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)。    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持如實(shí)申報(bào)，不可遷就當(dāng)事人意愿瞞價(jià)申報(bào)，避免可能的房地產(chǎn)交易糾紛及由此引發(fā)的含稅收征管在內(nèi)的一系列法律責(zé)任，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。    如果交易雙方對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。重新評(píng)估一般應(yīng)由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門(mén)共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行。交易雙方對(duì)重新評(píng)估的價(jià)格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理，既能防止房地產(chǎn)價(jià)格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào)，保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失。

二、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度的規(guī)定
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。”2001年8月建設(shè)部令第96號(hào)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)|考試大|、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。
只要交易雙方按照不低于正常市場(chǎng)價(jià)格交納了稅費(fèi)，無(wú)論其合同價(jià)格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)評(píng)估交納有關(guān)稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度的意義
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第34條規(guī)定:國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。這是一項(xiàng)非常重要的行政管理制度,必須大力宣傳,認(rèn)真貫徹實(shí)施。
實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度主要有兩個(gè)方面的重要意義：
1、它有利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和把握,保證國(guó)家的稅費(fèi)收益。房地產(chǎn)價(jià)格管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的核心和關(guān)鍵。實(shí)行價(jià)格申報(bào)制度,可以使國(guó)家了解和掌握房地產(chǎn)的價(jià)格情況,便于監(jiān)督和管理房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、交易,從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而且,實(shí)行這一制度,有利于制止隱價(jià)、瞞價(jià)等行為,保證國(guó)家的稅費(fèi)收人。
2、它有利于保護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方的正當(dāng)權(quán)益。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的量大,專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),因此,它不僅涉及有關(guān)當(dāng)事人的重大權(quán)益,而且,也極有可能因當(dāng)事人對(duì)有關(guān)信息的了解、掌握欠缺,而損害自己的正當(dāng)權(quán)益.實(shí)行價(jià)格申報(bào)制度,有利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的監(jiān)測(cè)、指導(dǎo).有利于公平、公開(kāi)、正當(dāng)?shù)亟灰?因此說(shuō),有利于維護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)創(chuàng)度,是一項(xiàng)新的工作,需要我們積極摸索、總結(jié)經(jīng)驗(yàn),盡快制定出比較完備的實(shí)芭辦法.應(yīng)該在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格、價(jià)格申報(bào)審查等方面進(jìn)行深人的研究,幻定出切實(shí)可行的辦法。