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轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的幾種情況
（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
（四）以房地產(chǎn)抵債的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

二、不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的幾種情況
下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

三、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的流程
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當按照下列程序辦理：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；
（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；
（四）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；
（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；
（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同應載明的內(nèi)容
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當載明下列主要內(nèi)容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；
（三）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；
（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
（六）成交價格及支付方式；
（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他事項。

五、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式主要有：
1.房地產(chǎn)買賣：轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并支付相應價款。這種行為貫徹平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t。必須注意，城市房地產(chǎn)買賣中的地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家。
2.房地產(chǎn)贈與：城市公有房屋的所有權(quán)屬于國家，使用單位或者個人不得進行贈與;土地使用權(quán)的贈與也不涉及土地所有權(quán)問題。
3.其他合法方式：
①以房地產(chǎn)作價人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán);
②另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屆發(fā)生變更的;
③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;
④以房地產(chǎn)抵債的;
⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

六、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定
第一條制定本規(guī)定。
第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理，均應遵守本規(guī)定。
第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；
（四）以房地產(chǎn)抵債的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。
省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。
第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當按照下列程序辦理：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；
（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；
（四）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；
（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；
（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
第八條城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當載明下列主要內(nèi)容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；
（三）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；
（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；
（六）成交價格及支付方式；
（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他事項。
第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。
第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。
（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；
（二）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；
（三）按照國務院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；
（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；
（六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；
（七）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。
第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的，應當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。
第十四條國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。
第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執(zhí)行。
第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其收費的項目和標準，必須經(jīng)有批準權(quán)的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進行處罰。
第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第二十條省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實施細則。
第二十一條本規(guī)定由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第二十二條本規(guī)定自1995年9月1日起施行。