一、工業(yè)用地的分類
一類工業(yè)用地
對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)縫紉工業(yè)工藝品制造工業(yè)等用地
二類工業(yè)用地
對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)醫(yī)藥制造工業(yè)紡織工業(yè)等用地
三類工業(yè)用地
和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)冶金工業(yè)大中型機械制造工業(yè)化學工業(yè)造紙工業(yè)制革工業(yè)建材工業(yè)等用地
二、工業(yè)用地的使用年限
據(jù)國家相關法律規(guī)定：
第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
三、工地用地與商業(yè)用地的區(qū)別
商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質是用于建設商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。
住宅用地就是土地用途為住宅建設，出讓的使用年限為70年。
工業(yè)用地指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其他用地類。
工業(yè)用地轉為商業(yè)用地的方法
1、改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準。
2、如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。
3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。
綜合用地的概念是指不同用途的土地（如商業(yè)、工業(yè)、住宅等）所構成的土地。而商業(yè)用地是指用于商業(yè)開發(fā)的土地。用途不同商業(yè)、工業(yè)、住宅用地的區(qū)別主要是取得方式、使用年限和土地價格不同。工業(yè)用地通過劃拔方式取得。商業(yè)用地采取拍賣、招標的方式取得。住宅用地由城市規(guī)劃審批。
四、對工業(yè)用地的應對建議
依照現(xiàn)行《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。國土資源部印發(fā)的《查處土地違法行為立案標準》亦規(guī)定，“不按照批準的用途使用土地的行為”屬于土地違法行為，應及時予以立案查處。
近年來，檢察機關在查辦相關案件中發(fā)現(xiàn)，一些工業(yè)項目土地使用權出讓后，工業(yè)用地擅自改變土地用途用于商業(yè)經(jīng)營牟取暴利的現(xiàn)象大量存在，并仍在繼續(xù)發(fā)生，但相關職能部門由于監(jiān)管職能較差，彼此又未形成良好的協(xié)調機制，未能對此類現(xiàn)象進行有效查處，客觀上造成了國有土地資產(chǎn)收益及相關規(guī)費流失。
為了全面執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)及政策，規(guī)范工業(yè)項目土地使用權出讓后的利用及跟蹤監(jiān)管工作，及時發(fā)現(xiàn)、查處并糾正改變用途等違法違規(guī)行為，防止國有土地資產(chǎn)收益流失，確保改變土地用途后應當補繳的土地出讓金和相關規(guī)費及時足額上繳國庫，筆者提出以下建議：
一是精心組織，全面開展專項清理工作。建議成立由住建、國土、城管執(zhí)法等部門共同參與的專項清理工作組，同時邀請紀檢監(jiān)察機關、檢察機關共同參與，各部門明確分工，密切配合，各司其職，在全面調查摸底的基礎上，對于改變土地用途的，由相關職能部門嚴格依法查處。
二是完善制度，形成規(guī)范有效的監(jiān)管體制。根據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，結合專項清理工作開展的實際情況，進一步完善規(guī)章制度，形成規(guī)范有效的監(jiān)管體制。住建、國土、城管執(zhí)法等部門相互間應協(xié)調配合、各司其職，各自均應劃分責任片區(qū)，明確責任人，定期進行執(zhí)法監(jiān)察巡查，確保制度的執(zhí)行。同時，要建立、健全住建、城管、國土部門與檢察院反瀆職侵權部門間的協(xié)作配合、信息共享及監(jiān)督制度。住建、城管執(zhí)法與國土部門相互間對執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的改變土地用途的現(xiàn)象，應制作聯(lián)系單，加強聯(lián)系和溝通，進行查處，并將查處結果及時抄送給檢察院反瀆職侵權部門。
三是明確責任，嚴肅查處相關人員的瀆職犯罪行為。為了確保工業(yè)用地改變用途的監(jiān)管工作真正落到實處，對于在今后工作中，相關工作人員玩忽職守、濫用職權，給國家造成重大損失的，要嚴肅查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
五、工業(yè)用地的發(fā)展
工業(yè)能提供大量就業(yè)崗位，是構成城市人口的主要部門。工業(yè)發(fā)展也帶動了其他各項事業(yè)的發(fā)展，如市政公用設施、各種交通運輸設施、配套 工業(yè)以及各項服務等都獲得相應發(fā)展，以保證生產(chǎn)的順利進行。城市，尤其是中心城市的工業(yè)發(fā)展和興盛還包括它自身在內許多城市第三產(chǎn)業(yè)的基本支撐，城市工業(yè)的衰落會同時帶來第三產(chǎn)業(yè)的衰落。城市工業(yè)用地的擴展也直接影響著第一產(chǎn)業(yè)用地，并與整體城市產(chǎn)業(yè)結構變遷密切相關。
工業(yè)的布置方式在相當程度上影響城市的空問布局。工業(yè)需要大量的勞動，并產(chǎn)生客貨運量，它對城市的主要交通的流向、流量起決定影響。任何新工業(yè)的布置和原有工業(yè)的調整，都會帶來城市交通運輸?shù)淖儎印?br />許多工業(yè)在生產(chǎn)中散發(fā)大量廢水、廢氣、廢渣和噪聲，引起城市自然環(huán)境生態(tài)平衡的破壞和環(huán)境質量的惡化。
工業(yè)給城市以生命力，使城市發(fā)展、壯大，并富有生氣，但同時也給城市帶來各種問題。城市規(guī)劃的任務在于全面分析工業(yè)對城市的影響，使城市中的工業(yè)布局，既滿足工業(yè)發(fā)展的要求，又有利于城市本身健康地發(fā)展。
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