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土地價(jià)格

一、主要內(nèi)容

一宗土地或成片土地在一定權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。權(quán)利和日期是構(gòu)成地價(jià)的兩大主要因素。地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化，是土地權(quán)利及其土地預(yù)期收益的購(gòu)買價(jià)格。

二、評(píng)估介紹

首先，土地作為一種實(shí)物資產(chǎn)，交易頻率很低，其流動(dòng)性遠(yuǎn)不及金融資產(chǎn)。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期進(jìn)行考察、評(píng)估，中期又需要投標(biāo)、融資，交易之后還要交割、付稅，導(dǎo)致其實(shí)際成本不那么公開透明。這兩條原因，往往導(dǎo)致沒有現(xiàn)成的二手交易市場(chǎng)可直接找到最具代表性的土地價(jià)格。此外，土地的同質(zhì)性也不及其他實(shí)物資產(chǎn)，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業(yè)原料。緊鄰的兩塊地，其價(jià)格可能因規(guī)劃用途或?qū)W區(qū)差異相差甚遠(yuǎn)，這使得以土地為標(biāo)的物的大宗商品期貨交易也難以進(jìn)行。

不過，土地的科學(xué)定價(jià)并非無跡可尋，大致可以分為三類：邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值定價(jià)法、實(shí)物期權(quán)定價(jià)法和時(shí)間空間模型定價(jià)法。

所謂邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值，就是指這片土地上所有的未來凈農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的折現(xiàn)值。在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如果土地是可以自由買賣的，那么根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，土地的商業(yè)價(jià)值應(yīng)該大致等于其農(nóng)業(yè)價(jià)值，否則城市就會(huì)持續(xù)擴(kuò)張，直到其邊際商業(yè)價(jià)值等于邊際農(nóng)業(yè)價(jià)值。如果農(nóng)業(yè)產(chǎn)出相對(duì)穩(wěn)定，那這些土地的價(jià)值就基本由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格決定。據(jù)報(bào)道，美國(guó)中西部?jī)?nèi)布拉斯加州的農(nóng)業(yè)用地，在全美的房地產(chǎn)大蕭條中上漲了30%，其主要原因就是大豆的現(xiàn)價(jià)比歷史平均價(jià)上漲了40%，而玉米價(jià)格幾乎翻倍。

對(duì)城市里的商業(yè)地塊，農(nóng)業(yè)價(jià)值定價(jià)法就不靈了，這時(shí)可以采用實(shí)物期權(quán)定價(jià)法。所謂實(shí)物期權(quán)，是指對(duì)持有的土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的權(quán)力。在考慮投入的建筑、運(yùn)營(yíng)成本之后，其未來凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值最高的項(xiàng)目決定了這塊土地的價(jià)值。比如在某塊地上有三個(gè)可行項(xiàng)目：停車場(chǎng)、電影院、百貨商場(chǎng)。建筑、運(yùn)營(yíng)成本和運(yùn)營(yíng)收入都依次升高，考慮一定的資金回報(bào)率之后，最有利可圖的項(xiàng)目就應(yīng)該能夠確定這個(gè)商業(yè)地塊的價(jià)值。所謂“黃金地段”“寸土寸金”，可不是空話，美國(guó)商場(chǎng)的每平方米年均銷售額大約是3000美元，而拉斯維加斯的凱撒皇宮商場(chǎng)則達(dá)到了驚人的13000美元。當(dāng)然，這和蘋果零售店的每平方米年均銷售額56260美元比起來，仍是小巫見大巫。

對(duì)于沒有商業(yè)產(chǎn)出的住宅地塊，這兩種辦法基本上都無能為力。因?yàn)?a href="/wiki/term-1222.html" target="_blank">住宅用地一般是根據(jù)市政規(guī)劃指定，無法用于商業(yè)開發(fā)，而與純粹的農(nóng)業(yè)用地間的距離又參差不齊。

目前在美國(guó)最常采用的是集時(shí)間、空間模型為一體的自動(dòng)定價(jià)模型。這個(gè)模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質(zhì)性，對(duì)價(jià)格的變化采取時(shí)間序列的回歸分析，來得到某一地區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)的平均變動(dòng)。在此基礎(chǔ)上，再對(duì)房屋的具體特征進(jìn)行定價(jià)調(diào)整。這一辦法最初用于房產(chǎn)估值，在對(duì)建筑成本進(jìn)行估算和折舊之后，就可得到隱含的土地價(jià)值。

在當(dāng)前的中國(guó)，對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的估值定價(jià)，意義重大。中國(guó)城鄉(xiāng)之間區(qū)別實(shí)行土地國(guó)有制和集體所有制，人為割裂了土地的實(shí)際用途，造成了城市建設(shè)用地和農(nóng)用土地之間的巨大價(jià)值差異和混沌。不準(zhǔn)確的定價(jià)、不公開的交易，往往造成大批農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害，而地方官員卻中飽私囊，與之關(guān)系緊密的開發(fā)商從中攫取暴利。這不但無益于資金的合理分配，也造成了社會(huì)的不穩(wěn)定。同時(shí)，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市場(chǎng)。完全由競(jìng)標(biāo)決定的土地價(jià)格，如同所有的拍賣一樣，體現(xiàn)的是對(duì)其估值最高的買主的估價(jià)，也往往是一個(gè)過分樂觀的估價(jià)。2009年拍下“地王”的房企紛紛陷入困境就是一個(gè)很好的例子。而這些過分樂觀估值者的悲觀境遇也同樣感染市場(chǎng)，加重悲觀情緒的釋放，大批城市的土地流拍與此不無干系。

土地，如同勞動(dòng)力、資金一樣，最好都由市場(chǎng)來決定其價(jià)格，配置其使用，提高其效率。同時(shí)輔之經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的定價(jià)，可以對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行有益的補(bǔ)充和指導(dǎo)，緩解價(jià)格的大幅波動(dòng)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。

三、評(píng)估方法

方法分類

地價(jià)評(píng)估方法，按照其估價(jià)對(duì)象不同可分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法。

基本估價(jià)方法是為評(píng)估單個(gè)宗地價(jià)格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。

應(yīng)用估價(jià)是在應(yīng)用基本估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān)系，作為該范圍內(nèi)宗地價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以迅速地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)宗地價(jià)格。此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。

屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。

①市場(chǎng)比較法是地價(jià)評(píng)估方法中最重要、最常用的方法，也是國(guó)際上通用的經(jīng)典估價(jià)方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。

②還原收益法也是地價(jià)評(píng)估中最常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象的未來收益還原為評(píng)估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價(jià)格=土地純收益÷土地還原利率。

③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。用公式表示為：地產(chǎn)價(jià)格=地產(chǎn)取得費(fèi)+地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+地產(chǎn)所有權(quán)收益。

④剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法等，是國(guó)際上較為流行的評(píng)估方法。是一種對(duì)具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑總費(fèi)用、利息、利潤(rùn)之后所剩的余額即為地產(chǎn)價(jià)格。基本公式是：地產(chǎn)價(jià)格=房屋的預(yù)

期總售價(jià)-建筑總成本-利潤(rùn)-稅收-利息。

⑤路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=路線價(jià)×深度指數(shù)×宗地面積+其他條件修正額。⑥標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法的基本思路是在一定范圍的均質(zhì)區(qū)段、區(qū)片內(nèi)，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢(shì)、效用均具有代表性，屬標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法或剩余法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，將待估地產(chǎn)與條件類似的標(biāo)準(zhǔn)宗地加以比較對(duì)照，從標(biāo)準(zhǔn)宗地的既知價(jià)格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素等差別進(jìn)行修正后，得出待估地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

⑦基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法是中國(guó)地價(jià)評(píng)估的基本方法之一。是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修訂系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求出待估宗地在估價(jià)日期的價(jià)格的方法。

四、價(jià)格意義

因此，中國(guó)土地價(jià)格的涵義不同于一般土地私有制國(guó)家：第一，它是取得一定年期土地使用權(quán)時(shí)支付的代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。第二，土地使用權(quán)價(jià)格是一定年限的地租收入資本化，土地所有權(quán)價(jià)格是無限期的地租收入資本化。從理論上講，土地使用權(quán)價(jià)格低于土地所有權(quán)價(jià)格；土地使用權(quán)年限長(zhǎng)的，其價(jià)格要高于土地使用權(quán)年限短的。第三，由于土地使用年期較長(zhǎng)，按法律規(guī)定，最長(zhǎng)可達(dá)70年，而且在使用期間也有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于所有權(quán)。所以，地價(jià)評(píng)估原理、程序與方法上又類似于私有制國(guó)家。

五、案例分析

從一起破產(chǎn)案件談企業(yè)破產(chǎn)時(shí)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的處置

[案情]：某縣氯堿化工廠始建于1975年，系縣有獨(dú)立企業(yè)法人的地方國(guó)有企業(yè)。該廠職工377人，土地41、32畝，系國(guó)有劃撥土地。2001 年被人民法院宣告破產(chǎn)還債。清算中，該企業(yè)資產(chǎn)土地價(jià)值243萬，設(shè)備評(píng)估31萬，房產(chǎn)45萬。負(fù)債1800萬元，設(shè)備變現(xiàn)16萬元不是抵償清算費(fèi)用。因土地系國(guó)有劃撥土地，依照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由人民政府收回。經(jīng)清算組多次向當(dāng)?shù)卣畧?bào)告，2004年縣人民政府收回土地使用權(quán)。由于人民政府未對(duì)土地予以處置，土地閑置，其價(jià)值45萬元房屋無法變現(xiàn)，該破產(chǎn)案件至今未予終結(jié)。

    [評(píng)析]：

    在企業(yè)破產(chǎn)案件審理過程中，破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)問題是經(jīng)常涉及的主要問題。因各企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式不同，對(duì)土地使用的狀況不同。在破產(chǎn)清算中對(duì)土地使用權(quán)處置的操作方法也各異。筆者就破產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)能否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問題談自己的看法。

    當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，宣傳部有哪些財(cái)產(chǎn)可列入破產(chǎn)程序支配民法通則規(guī)定國(guó)有企業(yè)的國(guó)家授予它維營(yíng)官理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。國(guó)有企業(yè)占有使用的動(dòng)產(chǎn)屬于其對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn)毫無異議，但其占有使用的不動(dòng)產(chǎn)是否作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)后列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配，在實(shí)踐中，人們以不同的理由提出了不同的看法。最高人民法院于2003年4月16日公布法釋（2003）6號(hào)文件《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》第一條規(guī)定“破產(chǎn)企業(yè)的劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予收回，并依法處置，納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其依法保留國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理”。這條規(guī)定了國(guó)有劃撥土地使用權(quán)在破產(chǎn)案件審理中的處理方式——即由人民政府收回，依法處置。筆者認(rèn)為，不應(yīng)該將企業(yè)的土地使用權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)）排斥在企業(yè)維營(yíng)管理和財(cái)產(chǎn)之外，企業(yè)的土地使用權(quán)應(yīng)為企業(yè)財(cái)產(chǎn)不可分割的組成部分，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。

    一、將土地使用權(quán)交由政府收回?zé)o法律依據(jù)。

    《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于因劃撥取得的土地使用權(quán)，除在用途和轉(zhuǎn)讓條件上有一定的限制外，并沒有附加特別的限制，反面規(guī)定該等土地使用權(quán)是一種無使用期限的權(quán)利。我國(guó)的現(xiàn)行法律和行政法規(guī)對(duì)于因草擬而取得之土地使用權(quán)，也沒有規(guī)定國(guó)家可以將因劃撥而取得的地使用權(quán)收回故國(guó)家不得因該等土地使用權(quán)沒有期限而可以限時(shí)收回。

    現(xiàn)實(shí)的狀況應(yīng)當(dāng)是，因有土地一旦劃撥，對(duì)因有企業(yè)因草擬而取得之土地使用權(quán)，國(guó)家在國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)時(shí)可以收回，故國(guó)家不得以國(guó)有企業(yè)遺產(chǎn)為由收回劃撥的土地使用權(quán)。第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”第19條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”依照我國(guó)現(xiàn)行法律和行政法規(guī)的規(guī)定，因出讓而取得之土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，因出讓而取得之土地使用權(quán)不受限制地交易標(biāo)的，當(dāng)屬獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。因有企業(yè)因出讓取得之土地使用權(quán)，非有社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家不得收回。依照上述法律規(guī)定，劃撥僅僅是土地使用權(quán)取得的方式不同，并不表明因劃撥而取得之土地使用權(quán)不是一個(gè)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。所以，國(guó)有企業(yè)因出讓取得之土地使用權(quán)和因劃撥取得之土地使用權(quán)，盡管其權(quán)源有所不同，卻沒有性質(zhì)上的差異。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意到，我國(guó)法律對(duì)國(guó)有企業(yè)因劃撥取得之土地使用權(quán)的用途和轉(zhuǎn)讓附加一些特別的限制，但并不否定國(guó)有企業(yè)使用權(quán)所享有的處分權(quán)能。

    例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第50 條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”依照上述規(guī)定，國(guó)有企業(yè)對(duì)于因劃撥而取得之土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)的交換的處分，與因出讓取得之土地使用權(quán)的抵押并無根本的不同。故國(guó)有企業(yè)因出讓取得之土地使用權(quán)和因劃撥取得之土地使用權(quán)，屬于性質(zhì)相同的用益物權(quán)，均為國(guó)有企業(yè)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。為了推行國(guó)有企業(yè)的計(jì)劃兼并破產(chǎn)措施，國(guó)務(wù)院《關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知》（國(guó)發(fā)[1994]59號(hào)）第2 條規(guī)定：屬于試點(diǎn)城市兼并破產(chǎn)計(jì)劃內(nèi)的國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，不論其土地使用權(quán)的取得方式，土地使用權(quán)均得以變價(jià)用于安置職工，變價(jià)的土地使用權(quán)安置職工后有剩余的，按照破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案清償破產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)的債權(quán)。很顯然，承認(rèn)破產(chǎn)時(shí)的國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)屬于國(guó)有企業(yè)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。僅僅作出了不同于國(guó)有企業(yè)的其他財(cái)產(chǎn)的處理，優(yōu)先考慮了土地使用權(quán)變價(jià)金用以滿足破產(chǎn)企業(yè)的職工安置費(fèi)用是出于社會(huì)公共利益的考慮。在這一點(diǎn)上，最高法院并沒有真正領(lǐng)會(huì)國(guó)發(fā)[1994]59號(hào)通知所為規(guī)定的核心精神，并進(jìn)而作出了擴(kuò)大化的不當(dāng)演繹：劃撥的土地使用權(quán)均不屬于國(guó)有企業(yè)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。事實(shí)上，上述結(jié)論直接與《城市房地產(chǎn)管理法》允許劃撥的土地使用權(quán)以變價(jià)清償債務(wù)的規(guī)定相悖。

    二、政府收回土地的方法在現(xiàn)實(shí)中無法操作。

    有關(guān)人民政府可以收回國(guó)有企業(yè)因劃撥的土地使用權(quán)，并予以處置。在這一點(diǎn)上，國(guó)家收回國(guó)有企業(yè)因劃撥取得土地使用權(quán)，有十分寬泛的裁奪余地，國(guó)家對(duì)于劃撥的土地使用權(quán)，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。人民政府可以收回劃撥的土地使用權(quán)予以處置，應(yīng)當(dāng)如何處置或者以何種目的處置，均沒有任何限制，無異于在說劃撥的土地使用權(quán)已經(jīng)因國(guó)家收因而消滅，政府想怎么處置都可以。事實(shí)上根本不能這樣。若有關(guān)的人民政府決定不收回破產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)劃撥的土地使用權(quán)，又該如何處理呢？或者退一步講，有關(guān)的人民政府可以基于何種理由不收回破產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)因劃撥取得之土地使用權(quán)呢？可見，最高法院上述司法解釋具有任意性，并沒有給出一個(gè)讓實(shí)踐可以充分把握的標(biāo)準(zhǔn)。破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地不足孤立存在的，而是往往與破產(chǎn)企業(yè)享有所有權(quán)的，列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的地上建筑物、其他附著物聯(lián)接一體的，在交易價(jià)值上也是房產(chǎn)的價(jià)值和地產(chǎn)的價(jià)值相結(jié)合的。上述所引案件長(zhǎng)期難以終結(jié)就是一例。

    這樣在破產(chǎn)清算中存在這種因惑：國(guó)有劃撥土地使用樹由國(guó)家收回組織出讓，形成讓與人——土地使用權(quán)人，而土地上的建筑物、其他附著物由破產(chǎn)清算處分拍賣或變賣，形成另一個(gè)讓與人——房屋所有權(quán)人。很難想象土地使用權(quán)人要求房屋所有權(quán)人拆除其享有所有權(quán)的地上建筑物、其他附著物或者禁止、限制房屋所有權(quán)人通行、排水等利用土地的行為。盡管這種現(xiàn)象很少出現(xiàn)，但這是破產(chǎn)案件中存在的現(xiàn)實(shí)，也是破產(chǎn)清算中出現(xiàn)的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)矛盾沖突：破產(chǎn)清算組控制破產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的出賣，而不能將土地使用權(quán)一并出讓；國(guó)家的授權(quán)部門國(guó)土局可以對(duì)收回的土使用權(quán)進(jìn)行出讓，而無權(quán)同時(shí)變賣地上附著物的房產(chǎn)。如果國(guó)土局出讓土地使用權(quán)和清算組變賣房產(chǎn)不是同步或協(xié)調(diào)進(jìn)行，那么先購(gòu)買者必然在下一次購(gòu)買中處于極不公平、極不有利的地位——他有可能為獲得房地產(chǎn)的統(tǒng)一而付更大的代價(jià)。就自然屬性而言，土地及其地上建筑物、其他附著物是不可分割的，在法律屬性上，我國(guó)立法也是采納了土地和建筑物不可分離的觀點(diǎn)：房產(chǎn)、地產(chǎn)在交易中應(yīng)該作為共同的交易標(biāo)的，不能區(qū)別對(duì)待。在破產(chǎn)案件審理中劃撥土地使用權(quán)及其附著的房產(chǎn)之間的關(guān)系，也是經(jīng)歷了法律、法規(guī)的變遷。

    1990年國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第一款和第三項(xiàng)分別規(guī)定“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。”“無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。然而，條例所述的地上建筑物、其他附著物屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，依據(jù)1986年公布的《破產(chǎn)法》規(guī)定，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)由清算組負(fù)責(zé)清理、估價(jià)、處理和分配，用于清償破產(chǎn)企業(yè)債務(wù)，國(guó)務(wù)院該條例第四十七條第三款的規(guī)定政府收回地上建筑物、其他附著物，僅給予適當(dāng)補(bǔ)償，即侵犯了《破產(chǎn)法》賦予清算組處分破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，也侵犯了廣大破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的合法權(quán)益，同時(shí)變有違反《破產(chǎn)法》之嫌。該條例施行四年后，1994年頒布的全國(guó)人在常委會(huì)通過的《房地產(chǎn)管理法》對(duì)劃撥土地附著的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作出了明確規(guī)定，其第三十九條為：”以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金“。但第三十七條規(guī)定了依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如果再抽象地理解最高院法釋[2003]6號(hào)文義，破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)由政府收回，那就造成清算組只能對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的非房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，而不能轉(zhuǎn)讓破產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)。如果依這樣理解，破產(chǎn)案件中很多事務(wù)就無法想象，也無法操作了?，F(xiàn)實(shí)的理論界比較一致認(rèn)為，企業(yè)破產(chǎn)后，劃撥土地上附著房屋或其他建筑物的，土地作用權(quán)隨建筑物轉(zhuǎn)讓，但地價(jià)與房?jī)r(jià)應(yīng)分別計(jì)算，房?jī)r(jià)收入歸破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，地價(jià)收回歸屬地方財(cái)政。是不是《房地產(chǎn)管理法》對(duì)此問題疏漏了，還是應(yīng)作在破產(chǎn)案件審理中，在《破產(chǎn)法》與《房地產(chǎn)管理法》就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)沖突時(shí)，《房地產(chǎn)管理法》為普通法，《破產(chǎn)法》為特別法，根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原則，應(yīng)適用《破產(chǎn)法》的規(guī)定，由破產(chǎn)清算組依法處分破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，而不能生硬地理解《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。

    三、破產(chǎn)清算中，如何處置國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。

    首先，城鎮(zhèn)的土地屬國(guó)有所有，國(guó)家享有土地所有權(quán)，破產(chǎn)企業(yè)享有的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是國(guó)家因企業(yè)需要無償賦予企業(yè)對(duì)國(guó)有占有、使用的權(quán)利，有特定的用途，企業(yè)并不能時(shí)行土地經(jīng)營(yíng)，亦不能因土地獲取收益，更不能進(jìn)行土地使用權(quán)處分。當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)后，自然不再需要使用該土地，國(guó)家可以收回其賦予破產(chǎn)企業(yè)的草擬和土地使用權(quán)并依法處置。

    第二、破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥使用土地建筑物、其他附著物屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，破產(chǎn)企業(yè)清算組有權(quán)依照《破產(chǎn)法》的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行清理、估價(jià)、變賣和委托拍賣。

    第三、破產(chǎn)企業(yè)清算組在處理房產(chǎn)前，應(yīng)依照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，履行相應(yīng)的審批手續(xù)。根據(jù)1998年國(guó)家土地管理局令第8號(hào)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的精神，人民法院審理企業(yè)破產(chǎn)案件時(shí)在處理破產(chǎn)企業(yè)劃撥土地上附著的房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)指導(dǎo)破產(chǎn)企業(yè)清算組進(jìn)行下列工作：（一）擬訂土地使用權(quán)處置方案，內(nèi)容包括企業(yè)破產(chǎn)的原因及清算現(xiàn)狀、擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價(jià)格及理由等；（二）委托經(jīng)國(guó)家土地管理局和省級(jí)人民政府土地管理部門認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬處置土地進(jìn)行認(rèn)格評(píng)估；（三）地價(jià)評(píng)估結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門確認(rèn)和審批，同時(shí)提交破產(chǎn)裁定、土地使用權(quán)證書或土地權(quán)屬證明；（四）土地使用處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，破產(chǎn)企業(yè)清算組即可組織對(duì)地上房產(chǎn)進(jìn)行變賣或拍賣，此后，購(gòu)買者可持土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件和有關(guān)文件與土地所在地的市縣人民政府土地管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金，并按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。