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基準地價

 一、基準地價的主要內(nèi)容

在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當?shù)木|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價格，是以基地價為基礎，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進行綜合評估而確定。

地價是土地在買賣、出讓和轉(zhuǎn)讓等交易活動中所表現(xiàn)出的價格，是土地資產(chǎn)屬性的直觀反映。而基準地價是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，平均價格，是各用途土地的使用權區(qū)域平均價格，對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限，由政府組織或委托評估，評估結果須經(jīng)政府認可。

基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進行綜合評估而確定。

二、基準地價的功能介紹

基準地價的主要作用為：反映土地市場中地價總體水平和變化趨勢；

為國家征收土地稅收提供依據(jù)?；鶞实貎r更新與平衡是一項應用性強的工作。

城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現(xiàn)為以下幾個作用：

 1、顯示中國城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟收益，同時也按價格標準顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。

 2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據(jù)，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時提供參考依據(jù)。

 3、各地價區(qū)段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟和社會效用創(chuàng)造了條件。

 4、為政府征收土地稅費提供客觀依據(jù)?；鶞实貎r既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)．也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。

 5、國家和各級政府可以依據(jù)基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調(diào)整引導或控制各類經(jīng)濟社會活動，落實城市規(guī)則、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè)政策。

 6、基準地價的確立可進一步促進我國地價體系的建立和完善、也有利于進一步完善中國的國民經(jīng)濟統(tǒng)計和核算體系。評估步驟-]城市基準地價評估的方法和步驟：b]

 (1)確定基準地價評估的區(qū)域范圍

 這是以一個具體城市為對象，確定其基準地價評估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評估的區(qū)域范圍大小，主要是根據(jù)實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定。

 (2)明確基準地價的內(nèi)涵

 其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度、權利性質(zhì)(如是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權)、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來明確相應的容積率)等。

(3)劃分地價區(qū)段

所謂地價區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價相近的土地加以圈圍而形成的一個個區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類地價區(qū)段：①商業(yè)路線價區(qū)段；②住宅片區(qū)段；③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個地價區(qū)段。各地價區(qū)段之間的分界線應以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準，但商業(yè)路線價區(qū)段應以標準深度為分界線。

(4)抽查評估標準宗地的價格

這是在劃分出的各地價區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價人員調(diào)查搜集這些宗地的相關經(jīng)營收益資料、市場交易資料或開發(fā)費用資料等，運用收益法、市場法、成本法、假設開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標準宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應求出單價或樓面地價。

(5)計算區(qū)段地價

區(qū)段地價是某個特定地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常和總的水平。區(qū)段地價的計算，是分別以一個地價區(qū)段為范圍，求各該地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的區(qū)段地價，對于商業(yè)路線價區(qū)段來說是路線價，對于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來說是區(qū)片價。

(6)確定基準地價

在上述區(qū)段地價計算的基礎上做適當?shù)恼{(diào)整后即是基準地價。在確定基準地價時，應先把握各地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準地價高于條件較好的區(qū)段的基準地價。

(7)提出基準地價應用的建議和技術

包括該基準地價的作用，將該基準地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數(shù)。

三、基準地價的原則

 基準地價應按照同一市場供需圈內(nèi)，土地使用價值相同、等級一致的土地，具有同樣的市場價格的原理進行確定?；鶞实貎r遵循“以土地分等定級和均質(zhì)地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據(jù)”的原則，將城市土地按照影響土地使用價值優(yōu)劣的的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區(qū)域或級別，在同一土地級別或類型區(qū)域中，從土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市場交易價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價，評估出基準地價，并建立相應的因素修正體系。

四、基準地價的問題研究

與標定地價和出讓底價之間的關系

1.基準地價、標定地價和出讓底價之間的聯(lián)系

(1)它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。

(2)基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價之間存在著相互承接的關系

①基準地價是標定地價評估的基礎

②標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據(jù)。

2.基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價

基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價的區(qū)別

(1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價、土地使用權出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；

(2)基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價和土地使用權出讓底價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。

3.土地使用權出讓底價和標定地價

土地使用權出讓底價和標定地價的區(qū)別

(1)土地使用權出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即指土地使用權出讓前政府控制的最低標價；

(2)標定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價；

(3)標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

五、與基準地價有關的法律

基準地價修正法

基準地價修正法是以該區(qū)域或級別的基準地價為依據(jù)，再根據(jù)實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關鍵是確定土地的基準地價。土地的基準地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平。

基準地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)域因素和個別因素（包括土地使用權使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。