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土地使用權(quán)出讓金

國(guó)有土地使用權(quán)出讓金又叫國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，簡(jiǎn)稱土地出讓收入或土地出讓金，是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等

土地價(jià)款的具體范圍包括：

1、以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款；

2、轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；

3、變現(xiàn)處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；

4、轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；

5、改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

按照土地出讓合同規(guī)定依法向受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在土地出讓合同生效后可以抵作土地價(jià)款。

國(guó)土資源管理部門依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用（不含征地管理費(fèi)），一并納入土地出讓收入管理。

土地出讓金，作為一種土地收益，在調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)供求、建立土地儲(chǔ)備制度、充實(shí)政府財(cái)政收入、增強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控能力等方面，發(fā)揮了積極作用，但是由于我國(guó)土地出讓金管理存在諸多問題，使得其作用受到一定的限制，也一定程度上誘發(fā)了其他深層次矛盾。

土地使用權(quán)出讓金的確定有三個(gè)過程：第一是估價(jià)過程。在這個(gè)過程中，政府選擇有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。第二是確定出讓底價(jià)過程。在這個(gè)過程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修訂，形成出讓底價(jià)。出讓底價(jià)的作用在于政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，如果有意受讓人的出價(jià)低于出讓低價(jià)，政府將不予出讓土地使用權(quán)。第三是批準(zhǔn)過程。由于我國(guó)各級(jí)政府對(duì)出讓土地使用權(quán)有不同的審批權(quán)限，所以，有的出讓土地的出讓價(jià)是下級(jí)政府與受讓方商定的，但最后的確定權(quán)在有批準(zhǔn)權(quán)的上級(jí)政府。

現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)由權(quán)能和利益兩部分構(gòu)成。土地所有權(quán)、土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地使用權(quán)三項(xiàng)權(quán)能構(gòu)成我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的具體內(nèi)容，這“三權(quán)”的分離組合形成了不同的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，而不同的土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)又會(huì)形成相應(yīng)的土地利益分配格局。我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的特點(diǎn)是，一方面土地所有權(quán)高度集中而缺乏明確的人格化代表，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)資源無序配置；另一方面，土地使用權(quán)分屬于不同的利益主體，權(quán)責(zé)利不對(duì)稱，加深了農(nóng)村土地所有權(quán)的虛化。土地產(chǎn)權(quán)理論為出讓金的存在提供了理論依據(jù)，用地單位使用國(guó)有土地必須向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金。土地產(chǎn)權(quán)理論要求出讓金必須是土地市場(chǎng)價(jià)格，以體現(xiàn)和反映土地使用權(quán)的價(jià)值，并符合市場(chǎng)供求規(guī)律，充分體現(xiàn)和保障國(guó)家作為土地所有者的權(quán)益，發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。因此，土地產(chǎn)權(quán)理論是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)理論，出讓金產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)交易的結(jié)果。

1、征地和拆遷補(bǔ)償支出。

包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、土地開發(fā)支出。

包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。

3、支農(nóng)支出。

包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

4、城市建設(shè)支出。

包括完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

5、其他支出。

包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國(guó)有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等。

土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，切實(shí)保障被征地農(nóng)民和被拆遷居民的合法利益。土地出讓收入的使用要重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金，要重點(diǎn)安排農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，逐步改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活條件和居住環(huán)境，努力提高農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平。土地前期開發(fā)要積極引入市場(chǎng)機(jī)制、嚴(yán)格控制支出，通過政府采購(gòu)招投標(biāo)方式選擇評(píng)估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位，努力降低開發(fā)成本。城市建設(shè)支出和其他支出要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行。編制政府采購(gòu)預(yù)算的，應(yīng)嚴(yán)格按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

為加強(qiáng)土地調(diào)控，由財(cái)政部門從繳入地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用于建立國(guó)有土地收益基金，實(shí)行分賬核算，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府確定，并報(bào)送財(cái)政部和國(guó)土資源部備案。國(guó)有土地收益基金主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)變更登記給城鎮(zhèn)居民屬違法

【案情】

2003年7月11日，第三人張某與原告李某簽訂了房屋買賣合同，原告李某將其五間房屋以55 000元的價(jià)格賣給張某，張某于該房屋辦完過戶手續(xù)后付清全部房款。次日，第三人張某向被告某市國(guó)土資源局提交了申請(qǐng)書、房屋買賣合同、原告李某的戶籍證明、登記在原告名下的集體土地使用證等申請(qǐng)變更登記的材料。被告于2003年7月19日將該土地使用權(quán)變更登記在第三人張某（系城鎮(zhèn)居民，非該村集體組織成員）名下。第三人張某于2010年與拆遷方達(dá)成該房屋的拆遷協(xié)議。原告李某認(rèn)為被告的行為侵犯了其合法權(quán)益，遂向法院提起行政訴訟。

原告李某訴稱，其本人系本村居民，1991年10月，經(jīng)政府批準(zhǔn)在本村依法取得宅基地使用權(quán)（用地面積152、4平方米，批準(zhǔn)用途：住宅，土地所有權(quán)性質(zhì)：集體），市土地管理局向原告頒發(fā)了集體土地建設(shè)用地使用證。后原告發(fā)現(xiàn)，被告于2003年7月在未通知原告的情形下，將上述土地使用權(quán)變更登記在第三人張某名下。原告認(rèn)為，被告行為違反了土地管理法的規(guī)定，請(qǐng)求法院依法撤銷被告作出的變更土地使用權(quán)的行政行為。

被告辯稱，被告為申請(qǐng)人進(jìn)行土地證變更登記時(shí)，只是依法進(jìn)行形式上的審查。只要申請(qǐng)人提交相關(guān)的合法證明，被告就必須為其辦理土地過戶手續(xù)。本案中，申請(qǐng)人于2003年7月向被告提交了土地變更登記審批表、本村村委會(huì)證明、房屋買賣合同、李某戶籍證明、李某的集體土地使用證等證明材料，這些材料均真實(shí)可靠，理應(yīng)依法為申請(qǐng)人進(jìn)行土地過戶，被告在本案中沒有過錯(cuò)。

第三人述稱，原告與第三人當(dāng)初簽訂房屋買賣協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且雙方已履行完畢，請(qǐng)求法院維持被告作出的變更登記行為。

【審理】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，第三人張某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，按照法律規(guī)定不能取得該村宅基地土地使用權(quán)。被告在辦理變更登記申請(qǐng)過程中，只要進(jìn)行簡(jiǎn)單的形式審查（如第三人的戶籍）便能發(fā)現(xiàn)該瑕疵，故為第三人辦理變更登記的行為不當(dāng)，應(yīng)依法予以撤銷，但因該房屋現(xiàn)已滅失，故確認(rèn)被告變更該土地登記的行政行為違法。依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十七條第二款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決確認(rèn)被告批準(zhǔn)將原告房屋土地使用權(quán)登記變更為張某的行為違法。

【評(píng)析】

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。國(guó)務(wù)院三令五申，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能取得宅基地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)不得出讓，不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，也不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！斗课?a href="/wiki/term-1059.html" target="_blank">登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請(qǐng)對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，如果受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理。”本案由于涉案房屋的土地性質(zhì)為集體所有，第三人張某系城鎮(zhèn)居民，并非該集體組織成員，故被告于2003年7月為第三人辦理土地使用權(quán)變更的行為違法，應(yīng)依法予以撤銷。但該房屋已拆除，因此法院判決確認(rèn)被告行為違法。