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土地證

一、概念分析

土地證，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權(quán)或者使用權(quán)的法律依據(jù)。

二、土地證過戶費(fèi)用

1、如果原土地證上土地的來源是轉(zhuǎn)讓的，就只要繳納手續(xù)費(fèi)。

2、如果土地來源是劃撥的(單位福利分房后的房改房，所有公房轉(zhuǎn)私房以后的房產(chǎn)都是)，土地證過戶時就必須繳納當(dāng)?shù)氐貎r3%的土地出讓金了，這是一筆很大的支出。

土地證過戶費(fèi)用繳納的土地證過戶費(fèi)用：契稅1.5%，印花稅5‰，如果是從中介買房，需付給中介代理費(fèi)2.5%，另外如果需要貸款，還要支付銀行的貸款費(fèi)用，包括律師費(fèi)評估費(fèi)等。領(lǐng)取房產(chǎn)證以后辦理土地證.如果土地是劃撥的，還要繳納土地轉(zhuǎn)讓金(當(dāng)?shù)卣_定的地價的3%)，若土地是轉(zhuǎn)讓的，就不須繳納，此外都是零星費(fèi)用。

以上費(fèi)用需要符合的條件

1、房屋產(chǎn)權(quán)本已超過兩年，如未到兩年，加收一個5.5%的營業(yè)稅，原則上由賣家承擔(dān)。

2、房屋建筑面積小于140平。如果面積超過140平，(含140)契稅交3%。

3、房屋是普通商品房。如果是已購公房還要支付一個土地出讓金。

4、個人所得稅目前沒有強(qiáng)制收取，所以可以忽略不計。

5、以上都是指有產(chǎn)權(quán)的房子，如果是使用權(quán)則不能貸款只能一次付，不用交契稅等其他的費(fèi)用，只需要支付過戶費(fèi)用?！　?/p>

三、種類分析

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，截止2009年1月，我國頒發(fā)的土地證書主要有三種：

1、集體土地所有權(quán)證。縣級人民政府對農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行登記造冊

土地證，核發(fā)集體土地所有權(quán)證，確認(rèn)所有權(quán)。

2、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證?？h級人民政府對集體所有的依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

3、國有土地使用權(quán)證?？h級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進(jìn)行登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證，確認(rèn)國有土地使用權(quán)。

2003年，中國開始頒發(fā)林權(quán)證，其四項(xiàng)權(quán)益里，也包含了部分土地權(quán)益?！　?/p>

四、辦理程序          

1、房屋轉(zhuǎn)讓連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，需提交房屋買賣協(xié)議、房照、原土地使用證。

2、房屋連同土地使用權(quán)繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權(quán)人親筆簽名協(xié)議與街道證明。

3、新建房屋土地登記需提交土地和規(guī)劃部門建房批件。

4、土地證書遺失或者損毀的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時向原發(fā)證機(jī)關(guān)備案，申請補(bǔ)發(fā)新證，在當(dāng)?shù)貓蠹埳线M(jìn)行公告。自公告之日起三十日內(nèi)無異議的，原發(fā)證機(jī)關(guān)注銷原土地證書，補(bǔ)發(fā)新證書。

5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。

6、委托代辦除提交上述資料外，還須提供委托人簽名蓋章的委托書。

五、發(fā)展歷史

農(nóng)村土地“集體所有”

1951年土改發(fā)放“土地證”

1951年土改發(fā)放“土地證”50年代的“土改”，對中國農(nóng)民而言，是一件歡天喜地的大事。以下內(nèi)容，錄自1951年中共風(fēng)陽縣委《姚灣鄉(xiāng)頒發(fā)土地證的工作報告》，頗能反映當(dāng)時民眾的反應(yīng)：

“貧雇農(nóng)聽到發(fā)證都?xì)g天喜地。貧雇農(nóng)許志邦說：‘土地證什么時候到手?我一輩子沒見過大契，這下可有了寶貝了!’另一戶貧雇農(nóng)軍屬說：‘分了土地，縣長蓋了章，子孫萬代不會磨牙吵嘴，永遠(yuǎn)傳下去了!’佃中農(nóng)因佃田改成自田，自耕自種，對發(fā)放土地證表示高興。佃中農(nóng)楊榮家里種地主幾輩子田，這次發(fā)證時說：‘領(lǐng)到土地證，佃田變自田，回去一定加油生產(chǎn)。’自中農(nóng)原田不動，對發(fā)證認(rèn)為遲早沒有關(guān)系，抱可有可無的無所謂態(tài)度。自中農(nóng)李中魁在發(fā)證中開會也不來，說：‘發(fā)證不是我們的事，開會你們?nèi)?，我田中的麥子半半拉拉呢?rsquo;富農(nóng)因占有土地數(shù)量大，聽說發(fā)證，也想“早點(diǎn)定規(guī)”。富農(nóng)萬子邦說：‘以前人家蓋房子蓋到我門口也不敢說，現(xiàn)在界線分明，大家有產(chǎn)權(quán)就好。’地主因土改中打得狠，害怕農(nóng)民再換田、算舊帳。地主范保文說：‘解放后三七分租，收到的也有限。現(xiàn)在政府寬大，分給一份土地，發(fā)個證，勞動改造是應(yīng)當(dāng)?shù)摹?rsquo;

“發(fā)證以村為單位召開村民會(地主不參加)，舉行發(fā)證儀式，宣傳舊契作廢。土地證是合法的契約，在發(fā)土地房屋所有證的時候，群眾情緒高昂。世子墳村干部捧出土地證時，群眾鼓掌達(dá)10分鐘。十里鋪農(nóng)民領(lǐng)證時主動向毛主席像鞠躬，貧農(nóng)方桂文說：‘大紅契到手，土地到家。真翻了身!’

“專門召集地主訓(xùn)話，宣布華東軍政委員會《關(guān)于土地改革完成地區(qū)改造管制地主的規(guī)定》，并當(dāng)場宣布從縣批準(zhǔn)管制的不法地主，及怎樣就要加強(qiáng)管制，怎樣就可取消管制等規(guī)定，以后發(fā)給土地證。一個地主回家后，向床上一躺，嘆了一口氣，死心塌氣的說：‘就落這幾畝!’”

“1951年土地證”意味著農(nóng)民對土地?fù)碛?a href="/wiki/term-690.html" target="_blank">所有權(quán)

1953年4月廣東省《土地房產(chǎn)所有證》1951年土改頒發(fā)的“土地證”是什么性質(zhì)?1950年11月25日中央人民政府內(nèi)務(wù)部頒發(fā)的《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指示》第一條對此有所說明：

“根據(jù)共同綱領(lǐng)第二十七條：“保障農(nóng)民已得土地的所有權(quán)”，及土地改革法第三十條;“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給、頒發(fā)土地證的規(guī)定：凡土地改革已經(jīng)完成的地區(qū)，為切實(shí)保障土地改革后各階層人民的土地房產(chǎn)所有權(quán)，鞏固與提高農(nóng)民生產(chǎn)情緒，不論農(nóng)民新分的土地及原有土地，均應(yīng)一律頒發(fā)土地房產(chǎn)所有證。同樣，對土地改革后分給地主的土地房屋，也發(fā)給所有證。發(fā)新證時，應(yīng)根據(jù)土地改革法第三十條之規(guī)定，土地制度改革以前的土地契約，一律作廢，并予繳銷。”

也就是說：1951年頒發(fā)給農(nóng)民的“土地證”，是為了保障農(nóng)民對分到的土地的“所有權(quán)”。

層層審核：防備農(nóng)村土地買賣的制度設(shè)計

1954年2月頒發(fā)的《上海市土地所有權(quán)狀》擔(dān)憂農(nóng)民得到土地所有權(quán)之后，會盲目買賣，是當(dāng)下反對土地私有化的聲音中極流行的一種理由。1951年頒發(fā)“土地證”，當(dāng)局在保障農(nóng)民土地所有權(quán)的同時，也懷有前述同樣的隱憂，故而采取了一系列的制度設(shè)計。1955年5月7日國務(wù)院《關(guān)于農(nóng)村土地的移轉(zhuǎn)及契稅工作的通知》，即是這一系列制度設(shè)計中的重要環(huán)節(jié)，通知中說：

“對農(nóng)村土地的買賣在法律上雖不禁止，但在實(shí)際工作中應(yīng)防止農(nóng)民不必要地出賣或出典土地。因此，農(nóng)村土地買賣、典當(dāng)及其他移轉(zhuǎn)，均應(yīng)首先報請鄉(xiāng)人民委員會審核，轉(zhuǎn)報區(qū)公所或區(qū)人民委員會批準(zhǔn)(未設(shè)區(qū)的，報縣、市人民委員會批準(zhǔn))，并取具區(qū)公所或區(qū)人民委員會的介紹信(未設(shè)區(qū)的取具縣、市人民委員會的介紹信)，始得辦理契稅手續(xù)。上列各機(jī)關(guān)對于申請開具土地買賣、典當(dāng)及其他移轉(zhuǎn)介紹信的事項(xiàng)，必須查明其原因，分別處理：對于農(nóng)民因生產(chǎn)、生活困難而出賣、出典土地者，應(yīng)幫助他們解決困難，以免他們出賣、出典土地;對于農(nóng)民之間為了生產(chǎn)上的便利而互相調(diào)換遠(yuǎn)近好壞土地的，則不應(yīng)加以限制;對于以出租土地進(jìn)行剝削為目的而購買土地者，以及對于無正當(dāng)職業(yè)、不事生產(chǎn)而出賣、出典土地維持生活者，則不應(yīng)開具介紹信。”

“農(nóng)業(yè)六十條”變農(nóng)村土地私有制變?yōu)?a href="/wiki/term-1125.html" target="_blank">集體所有制

貧雇農(nóng)許志邦們手里的“大契”被當(dāng)作“寶”珍藏的時間不會太長。隨著社會主義改造的到來，農(nóng)村土地所有制已悄然發(fā)生變化，最終變成了“集體所有制”。對于這個隱秘的過程，此處不妨用一個很流行的法律案例說明：

問：土改時政府頒發(fā)的土地證，能否作為確定宅基地使用權(quán)的憑證?

答：有些地方在調(diào)劑宅基地或者其他土地時，有的農(nóng)民要求以土改時人民政府發(fā)給的包括宅基地在內(nèi)的土地證為據(jù)，要搞所謂的“宅基地還家”、“清原耕”、“繼祖業(yè)”，這種做法是錯誤的。它違背了我國社會主義土地集體所有制原則，不符合國家現(xiàn)行的政策、法令。解放初期，為盡快廢除封建性或半封建性剝削的土地制度，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行了土地改革，沒收了地主等用以剝削農(nóng)民的土地，分配給無地或少地的農(nóng)民(或留作公有)，實(shí)行了耕者有其田的土地制度，為保障農(nóng)民已得土地的所有權(quán)，對農(nóng)民頒發(fā)了土地所有證。土改后，黨本著自愿互利的原則，逐步引導(dǎo)農(nóng)民將土地入社，走合作化的道路。1952年普遍成立了初級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，1956年由初級社普遍轉(zhuǎn)為高級社，1962年又在高級社的基礎(chǔ)上成立了人民公社。根據(jù)《農(nóng)業(yè)合作社示范章程》和《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》的規(guī)定，在農(nóng)業(yè)合作社初級階段，土地以入股形式參加統(tǒng)一經(jīng)營，保留農(nóng)民對土地的私有權(quán)，對入社的土地評定產(chǎn)量，根據(jù)產(chǎn)量規(guī)定土地報酬。轉(zhuǎn)入高級合作社后，把私有土地轉(zhuǎn)為合作社集體所有。1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(即《六十條》)規(guī)定：“生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，包括社員的自留地、宅基地等等，一律不準(zhǔn)出租和買賣。”因此，村民對宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，土改時發(fā)給的土地證就自然失去法律效力，不能作為處理宅基地使用權(quán)。

上述問答，作為標(biāo)準(zhǔn)范式，在許多有關(guān)農(nóng)村土地使用的法律咨詢類書籍中均可見到。其中所提到的《六十條》中的規(guī)定，原文是這樣的：

“二十一、生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準(zhǔn)出租和買賣。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地，不經(jīng)過縣級以上人民委員會的審查和批準(zhǔn)，任何單位和個人都不得占用。”

需要補(bǔ)充的一點(diǎn)是：將《六十條》中的這條規(guī)定，作為農(nóng)村土地由私有制徹底轉(zhuǎn)向集體所有制的法律依據(jù)，是存在問題的，因?yàn)椤读畻l》自始至終，只是一個“條例”，而且還只是一個“條例草案”，它從來就沒有“轉(zhuǎn)正”過?！　?/p>

城市土地“國有化”

1954年《憲法》：明確保護(hù)城市居民房地產(chǎn)所有權(quán)

1951年11月遼西義縣頒發(fā)的《房產(chǎn)執(zhí)照》歷史上，中國城市土地基本上以私人所有制為主。1950年代的土地改革，主要限于傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村，對城市包括城郊土地，則是基本上維持了建國前的土地所有制狀況，土地私有制也基本得以延續(xù)。這種處理方式有政策淵源—— 1949年4月25日毛澤東、朱德簽署的《中國人民解放軍布告》中明確強(qiáng)調(diào)：“城市的土地房屋，不能和農(nóng)村土地問題一樣處理”。1949年9月通過的《共同綱領(lǐng)》乃是一部臨時憲法，其第三條明確規(guī)定：“保護(hù)工人、農(nóng)民、小資產(chǎn)階級和民族資產(chǎn)階級的經(jīng)濟(jì)利益及其私有財產(chǎn)”，這些“私有財產(chǎn)”當(dāng)中，就包括私有土地。

1954年《憲法》在城市土地問題上與《共同綱領(lǐng)》有些區(qū)別。最重要的一點(diǎn)，是刪去了《共同綱領(lǐng)》中所明確規(guī)定的“保護(hù)工人、農(nóng)民、小資產(chǎn)階級和民族資產(chǎn)階級的經(jīng)濟(jì)利益及其私有財產(chǎn)”，宣布要“通過社會主義工業(yè)化和社會主義改造，保證逐步消滅剝削制度，建立社會主義社會”;但同時又規(guī)定：“國家依照法律保護(hù)手工業(yè)者和其他非農(nóng)業(yè)的個體勞動者的生產(chǎn)資料所有權(quán)”以及“資本家的生產(chǎn)資料所有權(quán)和其他資本所有權(quán)”，而且，“國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和各種生活資料的所有權(quán)”。也就是說，無論是作為生產(chǎn)資料還是作為生活資料，城市居民的土地所有權(quán)仍然受到1954年《憲法》承認(rèn)和保護(hù)。

1954年憲法對城市居民房地產(chǎn)所有權(quán)的明確保護(hù)，在實(shí)際數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，“據(jù)有關(guān)文件，直至1955年，私有房地產(chǎn)在各城市房地產(chǎn)總量中仍然很高，最高如蘇州可達(dá)到86%.14在當(dāng)時，在城市里，私人之間的房地產(chǎn)自由買賣相當(dāng)活躍。1950年代初期和中期，一些文化名人為了在北京安家落戶購置了房地產(chǎn)，如吳祖光購買了一套四合院，價錢在1～2萬元之間。當(dāng)時的四合院包括土地和房屋建筑，這些私人財產(chǎn)受到1954年憲法的保護(hù)。”(據(jù)楊俊峰《我國城市土地國有制的演進(jìn)與由來》，載《甘肅行政學(xué)院學(xué)報》2011年01期)

私房改造：以“國家經(jīng)租”方式曲線“國有化”

1956年1月18日，中央于批轉(zhuǎn)了中央書記處第二辦公室提出的《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見》?！兑庖姟诽岢?，要對私有房產(chǎn)進(jìn)行社會主義改造。改造的“總的要求是加強(qiáng)國家控制，首先使私有房產(chǎn)出租完全服從國家的政策，進(jìn)而逐步改變其所有制”。

改造的具體方式有兩種：一是國家經(jīng)租，即“由國家進(jìn)行統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一分配使用和修繕維護(hù)，并根據(jù)不同對象，給房主以合理利潤”。時至今日，“經(jīng)租房”已成為一個嚴(yán)重的“歷史遺留問題”。二是公私合營，即對“原有的私營房產(chǎn)公司和某些大的房屋占有者，可以組織統(tǒng)一的公私合營房產(chǎn)公司，進(jìn)行公私合營”。兩種方式當(dāng)中，國家經(jīng)租是絕對主流。

國家經(jīng)租，不僅僅意味著房主喪失了經(jīng)營自主權(quán)，還意味著房主同時也喪失了房屋所有權(quán)——按相關(guān)規(guī)定，“凡是由國家經(jīng)租的房屋，……房主只能領(lǐng)取固定租金，不能收回已由國家經(jīng)租的房屋”;并對“有些房主認(rèn)為房屋由國家經(jīng)租還沒有過渡到全民所有制，仍然屬于個人所有”的意見做了嚴(yán)厲批判。也就是說，“國家經(jīng)租只不過是將城市私有房強(qiáng)制收歸國有但又回避國有化這個稱謂的手段。”1964年9月18日，最高人民法院在《關(guān)于國家經(jīng)租的房屋不允許繼承問題的批復(fù)》中稱：“國家經(jīng)租房屋的業(yè)主實(shí)際上已經(jīng)喪失了所有權(quán)。因此業(yè)主死后，經(jīng)租房屋不能允許他的家屬繼承”

1982年憲法：“城市的土地屬于國家所有”

目前已知最早的、主張一次性將城鎮(zhèn)土地全部收歸國有的政策性文件，是1967年11月4日，由國家房產(chǎn)管理局、財政部稅務(wù)總局出具的《答復(fù)關(guān)于城鎮(zhèn)土地國有化請示提綱的記錄》。

1956年中央批轉(zhuǎn)的《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見》中，已經(jīng)有“一切私人占有的城市空地，街基等地產(chǎn)，經(jīng)過適當(dāng)?shù)霓k法，一律收歸國有”的條款?！都o(jì)錄》則將“城市空地，街基等地產(chǎn)”解釋為“其中街基等地產(chǎn)應(yīng)包括在城鎮(zhèn)上建有房屋的私有宅基地”;并強(qiáng)調(diào)“無論什么空地(包括旗地)，無論什么人的土地(包括剝削者、勞動人民)都要收歸國有”。城鎮(zhèn)私有宅基地，終于開始了其被國有化的歷史進(jìn)程。

但和《六十條》并非農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)?a href="/wiki/term-1125.html" target="_blank">集體所有制的法律依據(jù)一樣，《紀(jì)錄》雖已出臺，但在法律上，并未廢除城市土地私有權(quán)，至少在名義上還維持著國家所有、集體所有和私人所有并存的城市土地所有制格局。直到1982年憲法頒布。

1982年12月4日，第五屆全國人大第五次會議通過了新的《中華人民共和國憲法》。第十條第一款簡潔、明確地增加了這樣的規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有”。對此一劃時代的變故，1989年由農(nóng)業(yè)出版社出版的《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書如此描述：

“1982年第五屆全國人民代表大會第五次會議以前，中國沒有正式宣布一切城市土地實(shí)行國有化。雖然城市土地的絕大部分已為國家所有了，但還有少量的仍屬于集體和個人所有。因此，城市土地在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，以國家所有制為主，國家，集體和個人三種所有制形式同時并存。據(jù)1982年全國226個城市統(tǒng)計，城市建成區(qū)土地面積為7438平方公里，集體和個人所有的土地約有335平方公里，占4.5%左右。屬于集體所有的城市土地，主要是城市中的個體勞動者在組織成為合作社時將其作業(yè)場所入股變?yōu)楹献魃绲淖鳂I(yè)場所所占用的土地。屬于個人所有的城市土地，主要，是個人自住房屋及當(dāng)時在社會主義改造起點(diǎn)以下的個人出租房屋的宅基地。1982年經(jīng)第五屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。”不僅明確了原來的國有土地的權(quán)屬，而且把城市中殘存的非國有上地通過立法也宣布為國有土地了。通過這種方式將土地收歸國有是無償的，但這并沒有引起波動。原因是涉及的土地面積較小，而且長期以來就對私人土地所有權(quán)就作了嚴(yán)格限制，只準(zhǔn)使用，不得買賣、出租或以其他形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，土地私有權(quán)早就是極不完全的了。”

《新世紀(jì)周刊》2010年第5期刊文《城市土地私有產(chǎn)權(quán)是何時消失的?》，其中說道：

“1982年頒布的《中華人民共和國憲法》，第十條規(guī)定‘城市的土地屬于國家所有’，這是以往三個憲法文本中從未出現(xiàn)過的。城市‘土改’的既成事實(shí)地寫入了憲法，沒有給公民的財產(chǎn)損失以任何補(bǔ)償。當(dāng)時處于改革開放初期，公眾權(quán)利意識淡薄，對‘私有’二字心存疑懼，無人敢于提出異議。此外，還有一項(xiàng)‘文革戰(zhàn)果’被保留下來，即公私合營企業(yè)未經(jīng)任何法律手續(xù)轉(zhuǎn)為國營企業(yè)。上述兩項(xiàng)剝奪如果放到今天實(shí)行，勢必引發(fā)社會動蕩。”

“城市的土地屬于國家所有”一條，具體是如何寫入1982年憲法的，目前尚無資料說明;寫入憲法之后，在當(dāng)時，也并未引起民眾的注意。但頒布之后，憲法又經(jīng)歷四次修正，幾乎每次都要涉及到土地制度的修改。

最為關(guān)鍵的的修正，是1988年4月12日第七屆全國人大第一次會議通過的憲法修正案，此次修正將憲法第十條第四款修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”另一關(guān)鍵修正，是2004年3月14日第十屆全國人大第二次會議通過了第四次憲法修正案，將憲法第十條第三款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”