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土地交易價(jià)

一、法律法規(guī)

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，規(guī)范土地交易行為，確保土地交易的合法性和安全性，進(jìn)一步優(yōu)化配置土地資源，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本縣行政區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)交易，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和換地權(quán)益書(shū)的流轉(zhuǎn)、質(zhì)押。

前款所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括以下情形：

(一)出售;

(二)贈(zèng)與;

(三)交換;

(四)以土地作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人、發(fā)生土地使用權(quán)變更的;

(五)一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合資或合作，發(fā)生土地使用權(quán)變更的;

(六)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并、合并或分立，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移的;

(七)以土地使用權(quán)抵償債務(wù)的;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。

第五條 縣人民政府設(shè)立土地交易市場(chǎng)，作為土地使用權(quán)交易的專門(mén)場(chǎng)所。

土地交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)具備下列功能：

(一)提供交易場(chǎng)所。為土地使用權(quán)交易、洽談、招商、展銷等活動(dòng)和招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、交易提供場(chǎng)地;

(二)辦理交易事務(wù)。為地價(jià)評(píng)估結(jié)果備案、交易過(guò)戶、稅費(fèi)征收、土地登記發(fā)證等機(jī)構(gòu)集中辦公設(shè)立服務(wù)窗口。

(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲(chǔ)存、發(fā)布土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、土地市場(chǎng)管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。

第六條 縣國(guó)土環(huán)境資源行政主管部門(mén)是土地使用權(quán)交易活動(dòng)的主管部門(mén)，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)交易的行政許可工作，并依法監(jiān)督管理土地交易市場(chǎng)。

縣財(cái)政、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、監(jiān)察、國(guó)有資產(chǎn)管理、政府投資管理等主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好土地交易管理工作。

第七條 經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)的土地交易機(jī)構(gòu)是土地使用權(quán)交易的服務(wù)機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)是：

(一)貫徹執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，具體實(shí)施土地交易市場(chǎng)的建設(shè)計(jì)劃和管理目標(biāo);

(二)具體實(shí)施土地使用權(quán)交易的事務(wù)性和技術(shù)性工作;

(三)接受主管部門(mén)和自然人、法人及其他組織的委托，具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓的招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易工作;

(四)收集、匯總、儲(chǔ)存、上報(bào)、發(fā)布土地交易供求信息和交易結(jié)果;

(五)承辦縣人民政府及縣國(guó)土環(huán)境資源行政主管部門(mén)委托的其他事項(xiàng)。

二、案例分析

二手房交易稅費(fèi)的計(jì)算

一、正常過(guò)戶

　　1、營(yíng)業(yè)稅：(稅率5.55% 賣(mài)方繳納)根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。這里有兩個(gè)要點(diǎn)①購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)(房改房看國(guó)有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算。一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等則不論證是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　2、個(gè)人所得稅：(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣(mài)方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。注：地稅局會(huì)審核賣(mài)方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%

　　3、印花稅：(稅率1%買(mǎi)賣(mài)雙方各半)不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。

　　4、契稅：(基準(zhǔn)稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買(mǎi)方繳納) 征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。注：首次購(gòu)買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

　　5、測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平米總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積 (08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有濟(jì)南市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

　　6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米

　　7、登記費(fèi)：(工本費(fèi))80元共有權(quán)證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣(mài)方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套(若賣(mài)方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買(mǎi)方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣(mài)方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份) ⑵房管局需要網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測(cè)繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購(gòu)公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。注：房改房過(guò)戶時(shí)需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過(guò)戶;如在房改之前，則應(yīng)提交派出所開(kāi)具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫(xiě)《已購(gòu)公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn)，并提交房改原始票據(jù)原件。

　　二、贈(zèng)與過(guò)戶

　　1、費(fèi)用：免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費(fèi) 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積 ⑶契稅的征收 不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅 其他費(fèi)用和正常過(guò)戶都一樣

　　2、所需材料：⑴公證處需要賣(mài)方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、買(mǎi)方身份證復(fù)印件一份，產(chǎn)權(quán) 證復(fù)印件一套 ⑵不需要經(jīng)過(guò)地稅局直接可以過(guò)戶。 ⑶房管局需要材料同正常過(guò)戶基本一樣只不過(guò)還需要公證書(shū)原件一份。

　　三、繼承房產(chǎn)交易過(guò)戶

　　1、繼承房產(chǎn)的費(fèi)用有：⑴公證費(fèi) 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積 ⑵繼承公證費(fèi)80元/單放棄繼承公證80元/人(注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的話就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。)

　　2、所需材料：⑴公證處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶口本復(fù)印件一套。⑵房管局需要材料和正常過(guò)戶基本一樣，只是還需要公證書(shū)一份。 (注：繼承的難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。)

　　四、析產(chǎn)

　　析產(chǎn)又稱財(cái)產(chǎn)分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同財(cái)產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。最常見(jiàn)的是夫妻之間的析產(chǎn)，一般會(huì)有婚內(nèi)析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種情況。過(guò)程是先到公證處做析產(chǎn)公正再到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。除其他材料外還需要離婚協(xié)議書(shū)或者法院判決書(shū)復(fù)印件。

　　二手房交易稅費(fèi)計(jì)算方法：

　　買(mǎi)方：

　　1、契稅：

　　成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)

　　2、交易服務(wù)費(fèi)：

　　建筑面積(平方米)×3元

　　3、交易印花稅：

　　成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%

　　4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：

　　50元(每增加1人加10元，買(mǎi)家為單位的80元)

　　賣(mài)方：

　　1、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積(平方米)×3元

　　2、交易印花稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%

　　3、土地出讓金：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%

　　4、解困房：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%

　　5、商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià) × 3% × 未交土地出讓金的建筑面積

　　6、分?jǐn)傎M(fèi)用：成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下);成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)

　　7、個(gè)人所得稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)

　　8、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購(gòu)買(mǎi)時(shí)契稅完稅證未滿五年)

　　買(mǎi)房主要交契稅

　　賣(mài)方要交營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅

　　要是通過(guò)中介的話上下家都要交1%的中介服務(wù)費(fèi)