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土地開發(fā)

一、簡介

土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。

二、概念

廣義概念

土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包

括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。

狹義概念

從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。

用途劃分

按開發(fā)后土地用途來劃分，土地開發(fā)可分為農(nóng)用地開發(fā)和建設(shè)用地開發(fā)兩種形式。其中，農(nóng)用地開發(fā)包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等的開發(fā)；建設(shè)用地開發(fā)指用于各類建筑物、構(gòu)筑物用地的開發(fā)。

三、發(fā)展

發(fā)展歷程

土地開發(fā)從廣義上來講，是指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。

土地開發(fā)一般分為一級開發(fā)和二級開發(fā)。

1、土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權(quán)其他單位實施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。

2、土地二級開發(fā)是指土地使用者從土地市場取得土地使用權(quán)后，直接對土地進行開發(fā)建設(shè)的行為。本報告通過結(jié)合二級市場的需求現(xiàn)狀，各主要經(jīng)濟區(qū)域土地開發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀與潛力及土地開發(fā)行業(yè)外部宏觀環(huán)境，為相關(guān)開發(fā)企業(yè)及投資機構(gòu)研究分析、闡明土地一級開發(fā)市場的投資前景與機會、盈利模式及如何做到風(fēng)險規(guī)避。

長時期以來，我國土地一級開發(fā)市場由政府壟斷，市場化運作經(jīng)驗缺失，“生地出讓”、“一二級聯(lián)動”等土地開發(fā)模式占據(jù)主流。但從近些年土地開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況來看，土地一級開發(fā)越來越成為一項獨立的業(yè)務(wù)，“政府主導(dǎo)、市場化運作”趨勢明顯。在大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，各級地方政府都面臨新城擴張和舊城改造升級的壓力，對新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地的開發(fā)需求放量增長，政府建設(shè)融資需求大增，土地一級開發(fā)迎來市場化蛻變良機。

不少企業(yè)及投資機構(gòu)開始在土地一級開發(fā)市場布局，進入企業(yè)呈遞增趨勢。目前業(yè)內(nèi)競爭者主要包括各級政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑類企業(yè)，如中國中鐵、中南建設(shè)等；房地產(chǎn)及其他綜合類企業(yè)，如北京城建、天房發(fā)展等。市場呈現(xiàn)出較為明顯的地域特征，開發(fā)規(guī)模較小，缺乏區(qū)域間的資源整合和有效競爭，尚未出現(xiàn)跨區(qū)域運作的專業(yè)品牌開發(fā)企業(yè)，與二級開發(fā)市場的市場化程度相差甚遠。

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，土地作為一種稀缺資源，政府對其管理和控制將更加嚴格。在政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā)市場上，那些具備較強實力且具有良好運作模式的投資人將更受政府青睞，有機會取得更多的市場份額，并以此樹立企業(yè)品牌。目前，政府還未對一級開發(fā)投資人的資質(zhì)、注冊資本等方面做出嚴格要求，但政府對土地一級開發(fā)市場制定相應(yīng)規(guī)范是遲早的事情，企業(yè)應(yīng)及早介入土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，在市場上占得先機。

開發(fā)類型

1．宜農(nóng)荒地的開發(fā)

2．閑散地開發(fā)

3．農(nóng)業(yè)低利用率土地開發(fā)

4．沿海灘涂開發(fā)

5．城市新區(qū)的開發(fā)

6．城市土地的再開發(fā)

遵循原則

1、符合土地利用總體規(guī)劃的原則

2、因地制宜原則

3、可持續(xù)發(fā)展原則

4、統(tǒng)籌兼顧協(xié)調(diào)發(fā)展原則

( 1 )以提高效益為中心，速度與效益相結(jié)合

（2）局部利益與全局利益的協(xié)調(diào)

（3）處理好建設(shè)發(fā)展與社會穩(wěn)定的關(guān)系

資格辦理

一、首先要確定所要的土地是劃撥土地，還是協(xié)議出讓土地。

二、確定如果想得到劃撥土地，首先要明確自己企業(yè)的性質(zhì)，和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

程序為：

1．先遞交土地申請，到當(dāng)?shù)厥幸?guī)劃局辦理《土地選址意向書》（若所看中的土地上有建筑物，要到房地局辦理《房屋拆遷許可證》，）在到規(guī)劃處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

2．持以上證明到土地局辦理《土地使用證》（若要向銀行抵押，就是要用土地證）

3．到規(guī)劃局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

4．到建委辦理《建設(shè)工程施工許可證》；

5，若需要房地產(chǎn)預(yù)售，則要到房地局辦理《房屋預(yù)售許可證》。

四、影響

生態(tài)環(huán)境

土地開發(fā)所帶來的生態(tài)環(huán)境的變化從其變化的質(zhì)來講包括好和壞兩個方面，如治理荒山改良土壤等，會帶來生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)，而大量砍伐森林會帶來水土流失土壤沙化等。從其變化的量來講包括明顯的和非明顯的兩種變化，如舊城改造、開荒種田等，會造成生態(tài)環(huán)境的明顯變化。但改良土壤利用科學(xué)技術(shù)提高土地利用率是一種非明顯的變化。因此不同的開發(fā)利用方式對生態(tài)平衡的影響不同。

1．農(nóng)用土地開發(fā)對生態(tài)環(huán)境的影響開發(fā)成林地、園地、耕地、牧草地等農(nóng)用土地后生態(tài)系統(tǒng)的生產(chǎn)力大大提高，生物量也相應(yīng)增多，改良土地中的障礙因子，但不合理的開發(fā)利用會導(dǎo)致向低穩(wěn)定性生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展，破壞生態(tài)平衡。

2．建設(shè)用地開發(fā)對生態(tài)環(huán)境的影響

(1)快速的城市化進程，加快了農(nóng)業(yè)土壤向非生產(chǎn)性用地轉(zhuǎn)移的力度與規(guī)模，導(dǎo)致大面積土壤改變了地表自然的狀況，地表永久密閉，自然的綠地面積急劇下降，自然的生態(tài)系統(tǒng)基本不復(fù)存在，使其徹底失去起生產(chǎn)力和生產(chǎn)功能

（2）城市化將徹底改變地表徑流特征以及地表水的質(zhì)量，從而影響地區(qū)水環(huán)境以及區(qū)域水生生態(tài)系統(tǒng)

（3）城市化還將導(dǎo)致自然資源的大量耗竭、能源的集中消費及污染物的集中釋放

（4）城市化將導(dǎo)致對農(nóng)業(yè)與生物產(chǎn)品的集中消費，產(chǎn)生以城市為中心營養(yǎng)富集現(xiàn)象

（5）城市消費群體的日益擴大和消費水平的日益提高將不可避免的導(dǎo)致農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的大幅度調(diào)整，從而影響土地利用結(jié)構(gòu)變化以及土壤質(zhì)量演變的方向。

（6）城市建設(shè)用地的盲目擴張建設(shè)規(guī)模越來越大導(dǎo)致區(qū)域性的生態(tài)問題越來越嚴重。

總的來說，不同的土地資源開發(fā)方式對生態(tài)環(huán)境的影響是不同的，可能獲取的生態(tài)和經(jīng)濟效益也是不一樣的。因此要進行科學(xué)規(guī)劃、因地制宜、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、適度開發(fā)、充分利用、合理建設(shè)，在充分發(fā)揮土地生產(chǎn)力的同時，避免生態(tài)破壞，保證生態(tài)系統(tǒng)的平衡，與生產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展

土地于社會經(jīng)濟活動緊密相連，土地開發(fā)決定著社會、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的組成方式。例如，大片宜農(nóng)荒地的開發(fā)不僅會帶來地區(qū)性經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變，增加經(jīng)濟效益，同時也會帶來社會就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，使原來以牧、林等為生的人群轉(zhuǎn)化為以農(nóng)為主。因此無論那種形式的土地開發(fā)都將帶來地區(qū)社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變。

五、有關(guān)規(guī)定

《國土資源部國家投資土地開發(fā)整理項目管理暫行辦法》（摘要）

第一章　總則

第一條　為加強國家投資土地開發(fā)整理項目的管理，切實做好耕地開發(fā)工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部、財政部關(guān)于《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，特制定本辦法。

第二條　本辦法所稱國家投資土地開發(fā)整理項目（以下簡稱“項目”）是指國家使用新增建設(shè)用地土地有償使用費上繳中央財政部分安排的土地開發(fā)整理項目。項目包括重點項目、示范項目和補助項目。

第三條　項目的審查確定和組織實施應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

（一）保護和改善生態(tài)環(huán)境，促進土地資源可持續(xù)利用；

（二）增加有效耕地面積，促進實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡與農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；

（三）依據(jù)土地利用總體規(guī)劃（土地開發(fā)整理專項規(guī)劃），符合土地利用年度計劃；

（四）以土地整理和土地復(fù)墾為主，適度開發(fā)未利用土地；

（五）采用先進科學(xué)技術(shù)，達到經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益的統(tǒng)一；

（六）因地制宜，先易后難，調(diào)動社會各方面的積極性。

第四條　國土資源部負責(zé)項目的審查確定、年度項目計劃與預(yù)算的編制、項目實施監(jiān)督檢查及項目終驗等管理工作；地方土地行政主管部門負責(zé)組織項目申報、審核、實施、初驗及成果管理等工作。

第二章　項目申報

第五條　國家對項目建設(shè)實行一年一定制度。新建項目實行年度申報與審定，續(xù)建項目實行年度核定。

第六條　各?。▍^(qū)、市）土地行政主管部門根據(jù)該地區(qū)土地后備資源狀況、土地利用總體規(guī)劃（土地開發(fā)整理專項規(guī)劃）、土地利用年度計劃、新增建設(shè)用地土地有償使用費收入預(yù)算負責(zé)組織項目申報。

項目申報單位為縣（市、區(qū)）土地行政主管部門。申請的項目須經(jīng)地（市）級土地行政主管部門簽署意見，?。▍^(qū)、市）土地行政主管部門審核同意后，由?。▍^(qū)、市）土地行政主管部門集中報國土資源部。項目申報實行一年一報，每年申報時間為第四季度。

申報項目原則上以重點項目為主，示范項目與補助項目為輔。對于土地違法嚴重，造成耕地大量減少的地區(qū)，不應(yīng)安排重點項目和示范項目。

第七條　項目申報條件應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）重點項目申報條件

1．基礎(chǔ)條件：項目所在區(qū)位具有土地開發(fā)整理復(fù)墾所必需的路、水、電等配套基礎(chǔ)設(shè)施；或已經(jīng)擬定相關(guān)的道路、水利、電力工程，村莊改造等建設(shè)方案，有關(guān)措施與資金已經(jīng)落實，擬同步規(guī)劃、同步實施；或上述幾項建設(shè)正在實施。

2．建設(shè)規(guī)模：

土地開發(fā)：丘陵山區(qū)100～600公頃（1500～9000畝），項目相對集中連片，單片面積不少于20公頃（300畝），片塊不超過10片；平原地區(qū)400～200公頃，項目相對集中連片，單片面積不少于50公頃，片塊不超過10片。

土地整理：丘陵山區(qū)100～1000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少于40公頃，片塊不超過10片；平原地區(qū)400～2000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少于60公頃，片塊不超過10片。

土地復(fù)墾：丘陵山區(qū)60～400公頃，項目相對集中連片，單片面積不少于20公頃，片塊不超過10片；平原地區(qū)200～1000公頃，項目相對集中連片，單片面積不少于60公頃，片塊不超過10片。

3．項目凈增耕地面積比例：土地開發(fā)凈增耕地面積不低于項目規(guī)劃設(shè)計面積60%；土地復(fù)墾凈增耕地面積不低于項目規(guī)劃設(shè)計面積的40%；土地整理凈增耕地面積不低于項目規(guī)劃設(shè)計面積的10%。

4．資金配套：國家根據(jù)批準的項目預(yù)算安排投資。中央資金與地方資金原則上按比例配套，其中地方資金省、地、縣級資金配套比例由各省（區(qū)、市）確定。地方配套資金來源為新增建設(shè)用地土地有償使用費地方分配部分和其他與耕地開發(fā)有關(guān)的資金以及社會籌資。

（二）示范項目申報條件

1．基礎(chǔ)條件：項目所在區(qū)位具有土地開發(fā)整理復(fù)墾所必需的路、水、電等配套基礎(chǔ)設(shè)施；或已經(jīng)擬定相關(guān)的道路，水利、電力工程，村莊改造等建設(shè)方案，有關(guān)措施與資金已經(jīng)落實，擬同步規(guī)劃、同步實施；或上述幾項建設(shè)正在實施。項目具有代表性。

2．管理工作：項目所在地土地行政主管部門在土地開發(fā)整理復(fù)墾有關(guān)政策配套、管理機制與手段、應(yīng)用先進科學(xué)技術(shù)等方面工作比較突出。

3．建設(shè)規(guī)模：不高于重點項目同等類型建設(shè)規(guī)模。

4．資金配套：國家根據(jù)批準的項目預(yù)算安排投資。項目投資以中央資金為主，地方進行資金配套。地方配套資金來源為新增建設(shè)用地土地有償使用費地方分配部分和其他與耕地開發(fā)有關(guān)的資金以及社會籌資。

（三）補助項目申報條件

1．項目所在地區(qū)：貧困地區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)、革命老區(qū)、受災(zāi)地區(qū)。通過項目建設(shè)，能增加耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟。

2．建設(shè)規(guī)模：項目相對集中連片，丘陵山區(qū)100公頃以上，平原地區(qū)200公頃以上。

3．資金配套：國家根據(jù)項目建設(shè)需要給予適當(dāng)資金補助。其余資金由各?。▍^(qū)、市）根據(jù)地方各級財力自行解決。

第八條　項目申報要求：

（一）規(guī)劃建設(shè)期：重點項目、示范項目規(guī)劃建設(shè)期不超過3年，補助項目規(guī)劃建設(shè)期一般為1年。

（二）資金使用范圍：符合國土資源部《土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定。

（三）投資額度：依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)整理復(fù)墾建設(shè)實際情況進行投資測算，但項目投資標準不得超過規(guī)定的預(yù)算標準。

（四）項目評估論證：重點項目與示范項目應(yīng)由省級土地行政主管部門對項目可行性組織評估論證。補助項目可不予評估論證。

第九條　項目申報材料：

（一）?。▍^(qū)、市）土地行政主管部門申請報告；

（二）項目可行性研究報告與評估意見；

（三）?。▍^(qū)、市）土地行政主管部門出具的項目符合土地利用總體規(guī)劃（土地開發(fā)整理專項規(guī)劃）的審核意見；

（四）涉及土地開發(fā)的有關(guān)批復(fù)文件；

（五）項目總體規(guī)劃圖、項目區(qū)標準分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

（六）其他有關(guān)資料（如有關(guān)影像資料等）。

第十條　國土資源部根據(jù)年度項目計劃與預(yù)算，每年對續(xù)建項目進行核定。?。▍^(qū)、市）土地行政主管部門負責(zé)組織上報核定續(xù)建項目所需材料，上報材料時間為每年7月。核定續(xù)建項目的上報材料包括：

（一）年度項目計劃與預(yù)算實施情況；

（二）續(xù)建年度計劃任務(wù)；

（三）配套資金承諾意見。

第三章　項目審查和年度項目計劃與預(yù)算下達

第十三條　國土資源部根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟政策、土地利用年度計劃、新增建設(shè)用地土地有償使用費收入預(yù)算、項目入庫（初審庫）情況、項目計劃任務(wù)完成情況等，組織編制國家年度項目計劃與預(yù)算，并通過部專題會議或部長辦公會議確定。

國家年度項目計劃與預(yù)算中的項目是在各省（區(qū)、市）推薦意見的基礎(chǔ)上，從部土地開發(fā)整理項目庫（初審庫）中篩選。

對于續(xù)建項目，在項目承擔(dān)單位按時保質(zhì)完成上一年度項目計劃任務(wù)與預(yù)算，且上報材料符合要求的前提下，按原批準的項目建設(shè)規(guī)模與期限，納入年度項目計劃和預(yù)算。

第十四條　國土資源部將國家年度項目預(yù)算報送財政部，經(jīng)同意后，由財政部和國土資源部共同下達年度項目計劃與預(yù)算。

第四章　項目實施管理

第十五條　項目申報單位根據(jù)批準下達的年度項目計劃與預(yù)算，在當(dāng)?shù)厝嗣裾慕y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，組織項目實施。

第十六條　項目實施應(yīng)實行公告、工程招投標、項目法人、工程監(jiān)理等管理制度。項目實施應(yīng)采取合同管理方式。由項目申報單位與項目承擔(dān)單位簽訂實施合同，并按照合同規(guī)定嚴格管理。

第十七條　各級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對項目實施的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時解決。

第十八條　年度項目計劃與預(yù)算一經(jīng)下達，原則上不得修改。因特殊原因確需調(diào)整的，須報原批準機關(guān)批準。

第十九條　項目實施前應(yīng)明確土地權(quán)屬關(guān)系，項目實施過程中一般不作權(quán)屬調(diào)整；項目竣工后，應(yīng)按照可行性研究報告中土地權(quán)屬調(diào)整方案及時進行土地權(quán)屬調(diào)整、變更調(diào)查和登記發(fā)證等工作。

第五章　項目驗收及成果管理

第二十條　年末或項目竣工后，土地行政主管部門應(yīng)根據(jù)批準下達的項目計劃與預(yù)算，按照國土資源部《土地開發(fā)事理項目驗收規(guī)程》及有關(guān)規(guī)定，及時組織項目的年度驗收或竣工驗收。項目承擔(dān)單位應(yīng)按規(guī)定做好項目的結(jié)算或決算工作。項目驗收內(nèi)容主要包括：項目規(guī)劃設(shè)計執(zhí)行情況、項目計劃任務(wù)完成情況、工程建設(shè)質(zhì)量、資金配套與使用情況、土地使用管理與工程管護措施、土地權(quán)屬管理、檔案資料管理等。

第二十一條　項目驗收采取自下而上方式進行。

（一）自查。項目計劃任務(wù)完成后，縣（市、區(qū)）或地（市）土地行政主管部門組織開展自查；自查完成后，向省（區(qū)、市）土地行政主管部門提出驗收申請，并將自查情況和有關(guān)材料一并上報。

（二）初驗。有關(guān)省（區(qū)、市）土地行政主管部門在接到驗收申請后，及時組織驗收組，對自查成果進行初驗。在本省（區(qū)、市）范圍內(nèi)，所有項目初驗后，將所有項目的建設(shè)與初驗情況進行匯總，報國土資源部。

（三）終驗。國土資源部根據(jù)?。▍^(qū)、市）初驗情況，組織進行項目終驗。其中，補助項目委托有關(guān)?。▍^(qū)、市）土地行政主管部門進行終驗。

第二十二條　國土資源部在組織進行項目終驗后確認年度項目任務(wù)完成的，作為該項目下一年度續(xù)建的依據(jù)；確認項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)全部完成并通過竣工驗收的，頒發(fā)項目合格證書。對驗收不合格的項目，責(zé)令限期整改；規(guī)定期限內(nèi)不糾正的，停止安排下一年度項目計劃并取消項目所在縣（市、區(qū)）申報項目資格。發(fā)現(xiàn)有截留、挪用和擠占項目資金等違紀、違規(guī)行為的，按有關(guān)規(guī)定嚴肅查處。

第二十三條　項目竣工驗收合格后，新增耕地納入省級補充耕地儲備庫。使用新增建設(shè)用地土地有償使用費形成的新增耕地不得作為建設(shè)占用耕地的占補平衡補充耕地指標。

第二十四條　項目竣工驗收合格后新增耕地要嚴格加以保護，并不斷提高質(zhì)量，符合條件的，劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。新增耕地與其他農(nóng)用地應(yīng)及時加以利用，未確定土地使用權(quán)的，可通過承包、租賃、拍賣等方式確定土地使用權(quán)。

第二十五條　項目申報單位應(yīng)做好項目成果有關(guān)檔案管理工作，從項目申報到驗收通過的有關(guān)文件和資料，要收集整理，立卷歸檔，妥善保管。

六、問題分析

國土資源部土地利用司副司長束克欣指出：國有土地使用權(quán)出讓制度依舊需要完善，還有一些程序性的深入要求需要繼續(xù)細化規(guī)定?，F(xiàn)在國有土地的出讓有招標、拍賣和掛牌競爭等形式，這些方式有一些有規(guī)定，各地方政府也結(jié)合本地情況制定了一些操作辦法，但是還不夠。還在做細化工作，比如說拍賣應(yīng)該做哪些程序和到什么程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應(yīng)該是哪些內(nèi)容、條款，特別是考慮把出讓土地的后期開發(fā)進度要求這個時間表都一一寫進出讓合同里面，進一步完善國有土地出讓制度，以防止開發(fā)商囤積土地。

七、分類

土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)。

(1)土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權(quán)其他單位實施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。

(2)土地二級開發(fā)是指土地使用者從土地市場取得土地使用權(quán)后，直接對土地進行開發(fā)建設(shè)的行為。

八、成本構(gòu)成

1．征地拆遷補償費及有關(guān)稅費

2．收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用

3．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用

4．招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用

5．貸款利息

6．土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用；不可預(yù)見費以及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其他支出。

九、費用歸集分配

各項費用

企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。

1．土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費的歸集與分配。

這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。

2，配套設(shè)施費的歸集與分配。

配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

(1)與土地開發(fā)同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進行分配。

配套設(shè)施開發(fā)費用

(2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準對這類配套設(shè)施的費用可先按其計劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費用——預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。

開發(fā)間接費用

企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負擔(dān)的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內(nèi)。

十、開發(fā)

開發(fā)程序

1．開發(fā)主體

土地一級開發(fā)工作主要由政府授權(quán)或土地儲備機構(gòu)來完成，不管是包含農(nóng)地征轉(zhuǎn)用過程的土地一級開發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發(fā)，實施主體往往是政府授權(quán)的一級開發(fā)公司或土地整理儲備機構(gòu)。

2．開發(fā)程序

(1)計劃編制

首先要根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應(yīng)計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發(fā)計劃，來編制土地一級開發(fā)計劃。

(2)前期策劃

根據(jù)已編制的土地一級開發(fā)計劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發(fā)申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行預(yù)審，委托土地儲備機構(gòu)編制土地一級開發(fā)實施方案。

(3)征詢意見和審批

市級國土資源管理部門會同相關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門，就土地一級開發(fā)實施方案提出原則意見。

同時，土地一級開發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構(gòu)根據(jù)計劃和規(guī)劃有關(guān)手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提出征地申請，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的，向國土資源管理部門申辦農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。

土地儲備機構(gòu)通過委托或招標的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達土地一級開發(fā)批復(fù)，簽訂土地一級開發(fā)合同。

(4)組織實施開發(fā)

土地一級開發(fā)主體首手進行拆遷調(diào)查、評估，按相關(guān)政策文件協(xié)商制定拆遷安置補償方案等等，并需經(jīng)過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要及時做出土地規(guī)劃方案，以核定土地性質(zhì)、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強度等技術(shù)經(jīng)濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)項目驗收

土地一級開發(fā)項目完成后，土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施，由市國土資源管理部門會同相關(guān)部門根據(jù)《土地一級開發(fā)合同》、計劃和規(guī)劃的批準文件進行驗收。驗收合格的建設(shè)用地，納入政府土地儲備庫。

開發(fā)規(guī)劃

勘測與調(diào)查

主要是摸清待開發(fā)土地資源的數(shù)量質(zhì)量與分布，為土地開發(fā)規(guī)劃提供基礎(chǔ)資料

確定開發(fā)目標

其基本目標是充分合理利用土地，增加土地的可利用面積，改善土地的利用條件，以提高土地的利用效益。具體目標的確定一般取決于以下幾個方面的因素：

1．社會需求與經(jīng)濟建設(shè)的需要

2．待開發(fā)土地的適宜性和生產(chǎn)力

3．經(jīng)濟實力和技術(shù)水平

從社會經(jīng)濟技術(shù)生態(tài)等各方面論證待開發(fā)資源開發(fā)的可行性，目前以農(nóng)業(yè)開發(fā)為目標的可行性論證一般以經(jīng)濟效益的分析為主，同時還考慮土地開發(fā)對生態(tài)環(huán)境的影響及其對社會需求的滿足程度，主要指標有產(chǎn)投比、土地生產(chǎn)率、土地利用率、土地生態(tài)效益

土地資源開發(fā)的結(jié)構(gòu)和布局

土地資源開發(fā)的結(jié)構(gòu)取決于一個地區(qū)用地構(gòu)成的要求，以及國民經(jīng)濟發(fā)展長遠計劃或企業(yè)的經(jīng)營方針，各類待開發(fā)土地資源的數(shù)量和質(zhì)量狀況，建立良性生態(tài)系統(tǒng)的要求和當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟條件。

規(guī)劃方案有三種：一是根據(jù)需求，逐項確定各種用地面積，然后參照待開發(fā)土地資源的適宜性進行調(diào)整，綜合平衡各項指標。二是根據(jù)實際可能，如各類待開發(fā)土地的數(shù)量、質(zhì)量、生產(chǎn)環(huán)境、資金、勞力等條件，確定各種用地的構(gòu)成，然后再以此與發(fā)展計劃指標平衡。三是建立數(shù)學(xué)模型，如線性規(guī)劃，多目標規(guī)劃等。以土地資源情況、國民經(jīng)濟建設(shè)的需要和社會經(jīng)濟條件等指標為制約因素，以優(yōu)化的社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益為目標，求出用地結(jié)構(gòu)的最有解。

土地開發(fā)布局一般是分區(qū)提出各類土地開發(fā)的比例，并根據(jù)可開發(fā)土地的分布狀況、生產(chǎn)力水平以及開發(fā)條件優(yōu)劣，合理的確定各處的土地開發(fā)量，同時確定開發(fā)重點。

開發(fā)次序和開發(fā)速度

一般考慮的因素有土地開發(fā)條件的好壞，開發(fā)重點與非重點，開發(fā)效益的高低，投資見效快慢以及各年建設(shè)用地用地指標。

開發(fā)資金計劃

在制定開發(fā)資金計劃時，一是按照土地開發(fā)效益的大小、見效快慢、開發(fā)意義大小、將其分為重點、次重點、一般等層次，科學(xué)的配置資金；二是根據(jù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟力量及開發(fā)模式，將土地開發(fā)區(qū)劃分為完全性投資區(qū)、支持性投資區(qū)、扶持性投資區(qū)。

選定開發(fā)方式

指土地開發(fā)的社會方式，包括土地開發(fā)的組織方式、經(jīng)濟投入、與分配方式等

開發(fā)費用

地開發(fā)費是進行土地開發(fā)時所投入的費用總和，即生地變成熟地所需要的總費用。包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)及宗地開發(fā)配套費。

獲得土地后，對其開發(fā)的費用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。

土地開發(fā)費 ：

1．基礎(chǔ)設(shè)施配套費。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。

2．公共事業(yè)建設(shè)配套費用。這與項目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實際情況而定。

3．小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設(shè)配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標準。

在計算土地開發(fā)費過程中，首先必須準確確定土地開發(fā)程度。

所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是