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土地使用權(quán)出讓

 一、土地使用權(quán)出讓的概念

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)范

目　錄

前　 言

1　適用范圍

2　引用的標(biāo)準(zhǔn)和文件

3　依據(jù)

4　總則

5　供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓

6　原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓

7　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓

8　出讓土地改變用途等土地使用條件的處理

附錄 A 國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書示范文本格式

附錄 B 劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書示范文本格式

前　 言

為完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，統(tǒng)一程序和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。

1　適用范圍

 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，適用本規(guī)范;以協(xié)議方式租賃國(guó)有土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地他項(xiàng)權(quán)利，參照本規(guī)范執(zhí)行。

2　引用的標(biāo)準(zhǔn)和文件

下列標(biāo)準(zhǔn)和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)和文件的最新版本。

GB/T 18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》

國(guó)土資發(fā)〔2000〕303號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》

國(guó)土資發(fā)〔2001〕255號(hào)《全國(guó)土地分類 》

國(guó)土資發(fā)〔2004〕 232 號(hào)《工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》

3　依據(jù)

(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》

(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

(3)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》

(4)《中華人民共和國(guó)行政許可法》

(5)《中華人民共和國(guó)合同法》

(6)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

(7)《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系實(shí)施綱要》(中發(fā)〔2005〕3號(hào))

(8)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào))

(9)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā) 〔2004〕28號(hào)

(10)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第21 號(hào))

4　總則

4.1　協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)內(nèi)涵

本規(guī)范所稱協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

4.2 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)原則

(1)公開、公平、公正;

(2)誠(chéng)實(shí)信用。

4.3　協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍

出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的;

(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外;

(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外;

(4)出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式;

(5)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

4.4　協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)組織管理

國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓由市、縣國(guó)土資源管理部門組織實(shí)施。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策。市、縣國(guó)土資源管理部門可根據(jù)實(shí)際情況成立國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，集體確定有關(guān)事項(xiàng)。

4.5　協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開采等具有獨(dú)占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價(jià)格方面有爭(zhēng)議難以達(dá)成一致，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國(guó)土資源管理部門進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。

4.6　地方補(bǔ)充規(guī)定

地方可對(duì)本規(guī)范做出補(bǔ)充規(guī)定或實(shí)施細(xì)則，并報(bào)上一級(jí)國(guó)土資源管理部門備案。

5　供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓

5.1　供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的一般程序

(1)公開出讓信息，接受用地申請(qǐng)，確定供地方式;

(2)編制協(xié)議出讓方案;

(3)地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià);

(4)協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批;

(5)協(xié)商，簽訂意向書;

(6)公示;

(7)簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果;

(8)核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地;

(9)辦理土地登記;

(10)資料歸檔。

三、法律特征

法律關(guān)系的主體身份具有特定性

土地使用權(quán)出讓的主體，一方為出讓方，一方為受讓方。由于國(guó)家是國(guó)有土地的所有權(quán)人，因此出讓一方只能是國(guó)家。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第15條第2 款的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。這意味著市、縣人民政府有權(quán)作為國(guó)有土地所有者的代表出讓土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)出讓中的受讓方是指土地使用者。中華人民共和國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)”，由此規(guī)定可見，受讓方一般不受限制，除非法律另有規(guī)定。

雙方的基本權(quán)利與義務(wù)明確

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第15條和第16條分別規(guī)定了土地使用權(quán)出讓雙方的基本權(quán)利與義務(wù)。第15條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。”第16條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。”

客體是一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)

土地使用權(quán)出讓的客體是國(guó)有土地使用權(quán)，而不是國(guó)有土地所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第10條的規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地公有制，只有兩種土地所有權(quán)形式；國(guó)有土地所有權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)，任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。需要說明的是，出讓土地使用權(quán)的范圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。此外，規(guī)定出讓土地使用權(quán)的期限，是土地使用權(quán)出讓的重要內(nèi)容。

土地使用權(quán)出讓是要式法律行為

土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，同時(shí)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記。如果不簽訂書面出讓合同并辦理土地使用權(quán)登記，則土地使用權(quán)出讓行為無效。

四、出讓年限

出讓土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時(shí)確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限?？紤]到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過程中的一系列變化的因素，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)土地使用權(quán)出讓最高年限僅作了授權(quán)性的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。

據(jù)此，《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照出讓土地的用途不同規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：

（1）居住用地70 年；

（2）工業(yè)用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。

五、出讓方式

土地使用權(quán)的出讓方式是指國(guó)有土地的代表（地方人民政府）將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)的出讓方式，《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。”國(guó)土資源部2002年7月7日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定》有明確了一種新的出讓方式——掛牌出讓。因此，我國(guó)現(xiàn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式就包括四種：拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議出讓。

拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)

賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓方式引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財(cái)政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)

招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛?a href="/wiki/term-370.html" target="_blank">法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個(gè)人（受讓方）根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競(jìng)報(bào)某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出標(biāo)價(jià)，也可既規(guī)定出標(biāo)價(jià)，又提出一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。

掛牌出讓

掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

協(xié)議出讓

協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不具有公開性，人為因素較多，因此對(duì)這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競(jìng)爭(zhēng)、以權(quán)謀私及國(guó)有資產(chǎn)流失。

協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌是法定的四種使用權(quán)的出讓方式。在具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓時(shí)，由國(guó)有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際情況決定采用哪種方式，一般對(duì)地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計(jì)投資回報(bào)率高的地塊，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)或拍賣方式；反之，可適當(dāng)采用協(xié)議方式。

六、土地使用權(quán)出讓的出讓合同

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國(guó)家（出讓人）與土地使用者（受讓人）之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，必須通過合同形式予以明確?！冻鞘?a href="/wiki/term-2602.html" target="_blank">房地產(chǎn)管理法》第15條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。”土地使用權(quán)出讓合同包括以下幾方面的內(nèi)容。

1．出讓方的權(quán)利義務(wù)

出讓方享有的權(quán)利主要有兩項(xiàng)：一是受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；二是受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：第一，按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)；第二，向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。

2．受讓方應(yīng)履行的義務(wù)

受讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有以下三項(xiàng)：

第一，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同以后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證；

第二，依土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地；

第三，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金并辦理登記。

在我國(guó)現(xiàn)有的土地使用權(quán)出讓實(shí)踐中，出讓合同一般包括下列主要內(nèi)容：

1．出讓土地的位置、面積、界線等土地自然狀況；

2．出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；

3．土地使用期限；

4．建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，也稱使用條件；

5．定金及違約責(zé)任。