一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的定義
假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱為剩余法、倒算法、余值法、殘值法，它是指在估算未來(lái)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，減去地上建筑物、附著物建造成本、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等費(fèi)用，最后得到的剩余值即為土地的價(jià)格。
二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)
假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思路可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)置待建土地的報(bào)價(jià)過(guò)程這一具體事例來(lái)加以體現(xiàn)，如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備購(gòu)置一塊土地開(kāi)發(fā)完成房屋出售，為了獲得一定的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商一般可這樣確定購(gòu)置土地的最高價(jià)格：首先研究這塊土地的內(nèi)、外部條件，并分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，據(jù)此選擇這塊土地的開(kāi)發(fā)方案；選定了開(kāi)發(fā)方案后，開(kāi)發(fā)商就要預(yù)測(cè)大樓建成后的總售價(jià)，然后計(jì)算建造該大樓需要支付的總費(fèi)用（主要包括前期費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套費(fèi)以及利息和稅收等）。這些數(shù)據(jù)確定之后，開(kāi)發(fā)商就可將樓價(jià)減去總開(kāi)發(fā)費(fèi)用，再減去所要獲得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)后的余額作為購(gòu)置該土地的最高價(jià)格。
由上可以看出，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。與成本法的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。
三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的特點(diǎn)、適用條件與對(duì)象
1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的特點(diǎn)
1）可靠性基于對(duì)待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的各種假設(shè)；
2）以種種假定或限制條件為前提；
（房地產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)大變化；在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻或分段均勻投入的）
3）有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種計(jì)算方式。
靜態(tài)計(jì)算不考慮資金的時(shí)間因素，但是要單獨(dú)計(jì)算利息（傳統(tǒng)方法）。
動(dòng)態(tài)計(jì)算則要將所有不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的費(fèi)用全部貼現(xiàn)到地價(jià)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，利息不必單獨(dú)計(jì)算。
2、適用條件與對(duì)象
假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要適用于以下幾種類型土地的評(píng)估。
——待開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估
—— 改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的評(píng)估，這是公式中的建筑費(fèi)用還包括拆遷費(fèi)用。
——地整理或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房產(chǎn)評(píng)估。
——現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)為地價(jià)。
四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式
假設(shè)開(kāi)發(fā)法的幾種基本計(jì)算公式
（1）適用于預(yù)期售價(jià)的理論公式：
當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后出售情形下的假設(shè)開(kāi)發(fā)理論公式為：
式中 ：V：購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地價(jià)格； A：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后售價(jià)；
B：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開(kāi)發(fā)費(fèi)用； C：開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)（包括風(fēng)險(xiǎn)金、稅金）。
（2）適用于預(yù)期租金的理論公式：
當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后出租情形下假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論公式為：
—(B+C)
式中 ：V：購(gòu)置場(chǎng)地費(fèi)用； ：表示開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期建成后的資本化價(jià)值；
a：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后每年預(yù)期的平均年純收益（平均純租金）；C：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；
r：表示資本化率（預(yù)期投資收益率）； B：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
2．待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
3．香港的假設(shè)開(kāi)發(fā)法的特點(diǎn)及公式
香港梁振英測(cè)量行介紹的假設(shè)開(kāi)發(fā)法，常稱為剩余法，計(jì)算公式為：
地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
地價(jià)=總開(kāi)發(fā)價(jià)值-開(kāi)發(fā)費(fèi)用-開(kāi)發(fā)者的收益-取得土地所需的費(fèi)用
其中，專業(yè)費(fèi)包括建筑師、工程師、測(cè)量師的收費(fèi)，約為建筑費(fèi)的6%，利息為建筑費(fèi)的8%，發(fā)展商利潤(rùn)按總成本（建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、利息三項(xiàng)之和）的15%—20%計(jì)算。
4．臺(tái)灣的假設(shè)開(kāi)發(fā)法的特點(diǎn)及計(jì)算公式
臺(tái)灣林英彥教授介紹的假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是對(duì)于尚未開(kāi)發(fā)基地的土地所適用的估價(jià)方法。該方法首先預(yù)估開(kāi)發(fā)后所能出售的土地單價(jià)，其計(jì)算公式如下：
V=P-C-O-R
式中：V：最適土地價(jià)格； P：銷售總價(jià)； C：營(yíng)建成本；
O：其他費(fèi)用； R：利潤(rùn)。
五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序
（一）調(diào)查待估土地的基本情況
1、調(diào)查土地的位置
掌握土地所在城市的性質(zhì)及其在城市中的具體坐落，了解土地周圍的環(huán)境條件和利用現(xiàn)狀，為選擇最佳利用方式提供依據(jù)。
2、查清土地面積大小、形狀、平整狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)
3、調(diào)查土地利用要求，即規(guī)劃限制，掌握政府對(duì)此宗地的規(guī)定用途、容積率、建筑物高度限制等
4、調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況
包括權(quán)屬性質(zhì)、使用年限、能否延期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定。查清這些權(quán)利狀況，主要是為確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、售價(jià)及租金水平服務(wù)。
（二）確定最有效的開(kāi)發(fā)利用方式
根據(jù)待估土地的基本情況、土地市場(chǎng)條件等，在規(guī)劃要求及管理限制所允許的范圍內(nèi)確定土地的最佳利用方式，以實(shí)現(xiàn)土地的最有效使用。它包括確定土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等。最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地的位置，這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要成都、未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)等。
（三）確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)銷售總價(jià)
根據(jù)土地條件和所確定的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)的預(yù)測(cè)要建立在充分了解不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況、社會(huì)供需狀況的基礎(chǔ)上，可選用市場(chǎng)比較法、收益還原法等，根據(jù)相鄰地區(qū)或同一地區(qū)相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)、租金，加以修正而獲得。
（四）估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)
1、開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用
開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)包括直接工程費(fèi)、間接成本費(fèi)、建筑承包商利潤(rùn)及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，可采取比較推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算。
2、估算專業(yè)費(fèi)用
專業(yè)費(fèi)用主要指建筑師的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、咨詢費(fèi)、公正費(fèi)等，一般采用建筑費(fèi)用的一定比例估算。
3、確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息
開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這段時(shí)間。開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的長(zhǎng)短，影響預(yù)付資本的融資成本，即利息。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。這些費(fèi)用在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中投入的時(shí)間是不同的。在確定利息額時(shí)必須根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用投入額，各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算。
應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目：
A、地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)用及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。
B、計(jì)息期的長(zhǎng)短
預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價(jià)款按整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期計(jì)算；開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)以其實(shí)際投入期（通常假定均勻投入）的中間時(shí)點(diǎn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期末為止；開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建筑竣工后的空置和銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)息。
C、計(jì)息的方式：以復(fù)利來(lái)計(jì)息
4、估算稅費(fèi)
稅費(fèi)主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、教育費(fèi)附加等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前政府的稅收政策估算。
5、估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用
租售費(fèi)用主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中間代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。
6、估算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)銷售總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，比例的高低隨地區(qū)和項(xiàng)目類型不同而有所不同。
（五）計(jì)算和確定估價(jià)額
將上述數(shù)據(jù)直接待入公式進(jìn)行計(jì)算，即：
地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)—建筑費(fèi)用—專業(yè)費(fèi)—利息—稅費(fèi)—租售費(fèi)用—開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
值得注意的是,目前在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),有兩種基本的方式,即動(dòng)態(tài)方式(現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式)和靜態(tài)(傳統(tǒng)計(jì)息方式)。
靜態(tài)方式主要是以估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為依據(jù)，視不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用為靜止在估價(jià)作業(yè)日期時(shí)的數(shù)額；不考慮各項(xiàng)去出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成時(shí)止。
動(dòng)態(tài)方式要考慮各項(xiàng)去、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們的價(jià)值折算到同一時(shí)點(diǎn)上（通常是折算到估價(jià)期日上），然后再相加減。例如，評(píng)估一宗待開(kāi)發(fā)土地2001年10月的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和收入都折算到2001年10月。如果預(yù)測(cè)該宗土地2004年10月開(kāi)發(fā)完成的房?jī)r(jià)（含地價(jià)）為5000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%。則需將這5000萬(wàn)元折現(xiàn)到2001年10月，即在2001年10月來(lái)看的房?jī)r(jià)實(shí)際為5000×（1+10%）3=3757（萬(wàn)元）
按照上述公式測(cè)算出的剩余價(jià)值時(shí)開(kāi)發(fā)商當(dāng)前取得待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用。由于開(kāi)發(fā)商在取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)除了支付地價(jià)款外，還要支付取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律手續(xù)費(fèi)用、土地評(píng)估費(fèi)用即登記發(fā)證費(fèi)用等。因此必須從計(jì)算出的剩余置中扣除上述費(fèi)用，才能得到所估土地的地價(jià)額。例如，根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算得到的剩余價(jià)值為1000萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律費(fèi)用、評(píng)估及土地使用證書(shū)等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2%，則待估地塊的地價(jià)為1000/（1+2%）=980.4萬(wàn)元。最后再根據(jù)測(cè)算到的地價(jià)額，結(jié)合評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)和其他因素，綜合確定估價(jià)額。
六、案例
需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地2001年9月的價(jià)格，獲知該宗土地的面積為5000 m2，土地剩余使用年限為65年，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該土地后建造該類商品住宅的開(kāi)發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積算為800元/ m2，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)用；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2%，房地產(chǎn)交易中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為售價(jià)的6%，購(gòu)買(mǎi)土地方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3%；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格按建筑面積算為2000元/ m2。試?yán)盟o資料用動(dòng)態(tài)方式估算該宗地2001年9月的總價(jià)，單價(jià)和樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。
解：（1）設(shè)該宗土地的總價(jià)為P。
（2）開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值
2000×5000×2/（1+12%）2=1594.39(萬(wàn)元)
(3)建安工程費(fèi)等的總額
(假設(shè)各年建安工程費(fèi)的在各年是均勻投入)
800×(1+12%) ×5000×2 × [ + ]=810.36(萬(wàn)元)
(4)銷售稅費(fèi)總額
1594.39×(2%+6%)=127.55(萬(wàn)元)
(5)購(gòu)買(mǎi)該宗土地的稅費(fèi)總額
P×3%=0.03P(萬(wàn)元)
(6)P=1594.39－810.36－127.55－0.03P
P=637.36(萬(wàn)元)
土地單價(jià)=P/5000=1274.72(元/m2)
樓面地價(jià)=1274.72/2=637.36(元/m2)
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