一、市場法的適用范圍
市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。
而在下列情況下，市場法往往難以適用：
1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；
2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；
3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；
4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；
5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。
二、市場法的基本計(jì)算公式
市場法的基本計(jì)算公式是：
P＝P‘×A×B×C （5－11）
式中：
P——被估房地產(chǎn)評估價(jià)值；
P‘——可比交易實(shí)例價(jià)值；
A——交易情況修正系數(shù)；
B——交易日期修正系數(shù)；
C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)；
如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：
P＝P‘×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) （5－14）
三、市場法的操作步驟
（一）收集交易資料
（二）可比交易案例確定
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
① 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；
② 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型
③ 買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。
④ 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤ 特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況
（2）修正系數(shù)的計(jì)算公式
交易情況修正后的正常價(jià)格
＝可比實(shí)例價(jià)格×（正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù)）
＝P‘×100/100（1±X%） （5－15）
注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的
2.交易日期修正
房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：
交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格
＝評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)×可比實(shí)例價(jià)格 （5－16）
提示：① 書上例題[5－5]，說每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
② 交易日期修正還是看前面講過的物價(jià)指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材36頁）
③ 關(guān)注教材40頁交易日期修正的說法，物價(jià)變化“平均每月上漲1%”
3.容積率修正
容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
容積率修正可采用下式計(jì)算：
經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格
＝可比實(shí)例價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)） （5－17）
注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：
式中：
K——將可比實(shí)例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；
r——資本化率；
m——被估對象的使用年期；
n——可比實(shí)例的使用年期。
土地使用年期修正后地價(jià)＝比較實(shí)例價(jià)格×K
教材土地使用年期修和這里是同一個(gè)原理
5.房地產(chǎn)狀況因素修正
注意：（1）是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。
（2）房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個(gè)別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計(jì)算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1±X%）
解決了105W+個(gè)問題
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