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建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛

一、概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是指因業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利而產(chǎn)生的糾紛。

二、類型

建筑物區(qū)分所有權(quán)分為三部分內(nèi)容：一是業(yè)主的專有權(quán)部分，這與一般的個別所有權(quán)相同，在一定條件可為獨立的占有、使用、收益和處分；二是共有權(quán)部分，在法 律上可能為共同共有也可能為按份共有，如建筑物外墻部分、公共道路、公共綠地、樓梯等即為共同共有部分，其他的建筑物共有部分可以依約定為按份共有；三是 共同管理事務，即業(yè)主共同對事關(guān)整個小區(qū)或者某一建筑物的使用的事項為共同的保護、管理、修繕等。

三、管轄

建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛屬于不動產(chǎn)引發(fā)的糾紛，應當由建筑物所在地的人民法院專屬管轄。

四、注意問題

建筑物區(qū)分所有權(quán)是重要的不動產(chǎn)所有權(quán)類型，為《物權(quán)法》新規(guī)定的物權(quán)制度。因建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生的爭議，是《物權(quán)法》所有權(quán)部分的重要糾紛類型，所以 《規(guī)定》將其規(guī)定為第三級案由。同時考慮到業(yè)主專有權(quán)糾紛、業(yè)主共有權(quán)糾紛和車位糾紛、車庫糾紛，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中較為典型，也是目前審判實踐中最為 常見的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，所以《規(guī)定》將這4類糾紛列為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛下的第四級案由。其他建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛不再單獨列出，直接適用第三級 案由。

五、法律適用

處理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的法律規(guī)定主要是《物權(quán)法》第70-74條、第79條，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。

六、其他問題

1、專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

2、業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

3、業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。