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拆遷人

　　任何單位需要拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的文件向房屋所在地的市縣人民政府拆遷管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，符合條件的頒發(fā)房屋拆遷許可證后，申請(qǐng)單位才成為拆遷人。國(guó)家規(guī)定必須提交的文件有：

　　1．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

　　2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

　　3．國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

　　4．拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

　　5．辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

　　各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地的具體情況可以制定不同的房屋拆遷辦法，但規(guī)定中，以上條件必不可少。

　　在司法實(shí)踐中，對(duì)拆遷人資格認(rèn)定的根本依據(jù)。是建設(shè)單位在實(shí)施拆遷中是否已經(jīng)取得房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)發(fā)放的拆遷許可證。

　　需要注意的是，在委托拆遷中，被委托的房屋拆遷單位以自己的名義實(shí)施拆遷的，房屋拆遷單位不能被認(rèn)為是拆遷人。在拆遷過(guò)程中發(fā)生的房屋拆遷補(bǔ)償、安置糾紛，被拆遷人只能以建設(shè)單位為被告提起民事訴訟。

　　根據(jù)《辦法》第七條第一款規(guī)定：需要拆遷房屋的單位，必須向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)發(fā)給房屋拆遷許可證(也就是取得拆遷人資格)后，方可實(shí)施拆遷，所以要取得資格，一是要申請(qǐng)，二是經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的單位審查批準(zhǔn)。領(lǐng)取房屋拆遷許可證之后才算取得資格。具備拆遷人資格的標(biāo)志是取得拆遷許可證。

　　有兩種方式可供拆遷人選擇：自行拆遷和委托拆遷。

　　自行拆遷就是拆遷人自己實(shí)施拆遷活動(dòng)(包括拆遷動(dòng)員、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、組織拆除房屋及其附屬物等)。委托拆遷就是，拆遷人自己不承擔(dān)拆遷具體工作，而是拆遷人把拆遷具體工作委托社會(huì)化專業(yè)化的，有拆遷資格的房屋拆遷單位進(jìn)行房屋拆遷活動(dòng)。

　　拆遷人的權(quán)利和義務(wù)拆遷人的義務(wù)主要有：

　　(1)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。

　　(2)依法取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。

　　(3)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。

　　(4)補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。

　　(5)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

　　(6)非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　拆遷人的權(quán)利主要有：

　　(1)可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。

　　(2)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法

　　向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

　　(3)與被拆遷人不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，可以申請(qǐng)房屋拆遷管理部門裁決。

　　(4)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，將尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

　　(5)對(duì)拆遷管理部門的處理或處罰決定不服時(shí)，有權(quán)申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。

　　確立拆遷人和被拆遷人資格的意義在于：不具備拆遷人資格的單位，無(wú)權(quán)進(jìn)行拆遷活動(dòng)(委托拆遷、與被拆遷人簽約安置補(bǔ)償?shù)?。換句話說(shuō)，如果不具備拆遷人資格的單位擅自進(jìn)行房屋拆遷，房屋所有權(quán)人則有權(quán)拒絕拆遷，并且不具備拆遷人資格的單位將受到房屋拆遷管理部門的處罰。

　　同樣，不具備被拆遷人資格的，其不能享有被拆遷人的相應(yīng)權(quán)益。拆遷人可以拒絕給予補(bǔ)償安置。因此拆遷人和被拆遷人資格的確認(rèn)十分重要。

　案例1：未取得拆遷許可證之前所簽安置補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效

　【案情介紹】

　　2002年1月，某房屋開(kāi)發(fā)公司在取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明后，向某市房屋拆遷管理部門申請(qǐng)拆遷許可。在沒(méi)有取得拆遷許可證的情況下，即以拆遷人的名義與該地塊范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人王某訂立了拆遷協(xié)議，協(xié)議約定：某房屋開(kāi)發(fā)公司拆除王某的房屋，某房屋開(kāi)發(fā)公司為王某進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。協(xié)議訂立后，某房屋開(kāi)發(fā)公司將王某的房屋全部拆除。后來(lái)，王某提出變更貨幣補(bǔ)償為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被某房屋開(kāi)發(fā)公司拒絕。此時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)某房屋開(kāi)發(fā)公司未取得拆遷許可證，遂訴至法院，請(qǐng)求人民法院判令房屋開(kāi)發(fā)公司對(duì)其所有的房屋按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　房屋開(kāi)發(fā)公司辯稱：其經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，已取得拆遷許可證的全部文件，故拆遷行為是合法的，與王某簽訂的拆遷協(xié)議是合法有效的，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　法院審理：

　　法院經(jīng)審理查明上述事實(shí)，確認(rèn)雙方所簽協(xié)議無(wú)效，并判令該房屋開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)全部賠償責(zé)任。拆遷法律關(guān)系所涉及的主體

　法理分析：

　　拆遷人資格的認(rèn)定。

　　根據(jù)《拆遷管理?xiàng)l例》(2001年11月1日起施行)第4條第2款規(guī)定，拆遷人是指取得房屋拆遷許．可證的單位。從以上規(guī)定可以看出，要成為拆遷人就應(yīng)該取得拆遷許可證。拆遷許可證是由房地產(chǎn)管理部門依照法定程序和條件頒發(fā)的，用以證明拆遷人具有房屋拆遷資格的證明文件。

　　本案中的房屋開(kāi)發(fā)公司雖已取得申請(qǐng)拆遷許可證要求提交的所有材料，但并不能夠認(rèn)為其已經(jīng)具備了拆遷主體資格，因?yàn)椴疬w許可證是拆遷主體的唯一資格證明。因此，某房屋開(kāi)發(fā)公司不具備拆遷主體資格，其訂立的合同屬于無(wú)效合同，并應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　案例2：拆遷安置房屋不符合規(guī)定糾紛案　

案情介紹：

　　1995年年初，北京某置業(yè)股份有限公司經(jīng)批準(zhǔn)，對(duì)宣武區(qū)大川淀等地區(qū)進(jìn)行拆遷。1995年11月，該公司先后與12名住戶簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定為該12名住戶安置半地下層一居室住房各一套；同日，12名住戶與置業(yè)公司簽訂房屋買賣合同，購(gòu)買了上述房屋并交納購(gòu)房款。

　　入住后，12名住戶領(lǐng)取住房準(zhǔn)住證和臨時(shí)產(chǎn)權(quán)證明。住房準(zhǔn)住證和臨時(shí)產(chǎn)權(quán)證明均載明所購(gòu)樓房為半地下室。他們與某置業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理協(xié)議》。2003年7月，北京市規(guī)劃委員會(huì)對(duì)此處勘驗(yàn)后認(rèn)定，該住房使用性質(zhì)為辦公用房，不得用作住宅。12名住戶知情后將置業(yè)公司告上法庭，備要求給付違約金1萬(wàn)元。

　法院審理：

　　一審法院經(jīng)審理查明上述事實(shí)，支持了12名住戶的訴訟請(qǐng)求。

　　一審判決后，置業(yè)公司不服，提起上訴。

　　二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，置業(yè)公司與12名住戶簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》及《購(gòu)房合同書》合法有效，雙方均應(yīng)按約定履行義務(wù)。拆遷協(xié)議

　　中認(rèn)定12戶為被拆遷人，并將為他們安置半地下住房一套。而置業(yè)公司未按購(gòu)房合同書內(nèi)容為12戶履行安置義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，因此做出了維持原判的二審判決。

　法理分析：

　　本案的解決涉及以下幾個(gè)主要法律問(wèn)題。

　　1)拆遷人的主要義務(wù)

　　依據(jù)《拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人的義務(wù)主要包括補(bǔ)償、安置、補(bǔ)償安置資金專戶專用和依法拆遷。

　　2)額外補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)

　　在拆遷過(guò)程中，為了盡快地完成拆遷工作，縮短拆遷期限，提高拆遷人自己資金的利用率，拆遷人除了在承擔(dān)上述《拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，還會(huì)承諾對(duì)被拆遷人承擔(dān)其他義務(wù)。對(duì)這種承擔(dān)的“額外” 義務(wù)，應(yīng)該認(rèn)為是拆遷雙方當(dāng)事人約定的義務(wù)，如果拆遷入違反該義務(wù)，被拆遷人可以要求拆遷人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　本案中的拆遷人——置業(yè)公司為了能夠讓被拆遷入盡快搬遷，在補(bǔ)償基礎(chǔ)上，“自愿”為該12名住戶安置半地下房屋一套，并訂立了房屋買賣協(xié)議，因此，其“自愿”提供的房屋應(yīng)該符合合同所約定的“居住用房”規(guī)定。置業(yè)公司所提供的商業(yè)用房違反了雙方約定的義務(wù)，因此，置業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。