本約 2015-05-06 18:07:58
本約，其概念與“預(yù)約”相對，通常人們把“約定將來訂立一定契約的契約”稱為預(yù)約，將來要訂立的契約即為本約。
一、預(yù)約的認(rèn)定
認(rèn)定預(yù)約，主要是將其與本約區(qū)分。理論上，一般認(rèn)為預(yù)約與本約的區(qū)別主要有：1.訂立時間上，預(yù)約屬于前契約階段合同，雙方承擔(dān)的是締約過失責(zé)任。本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后的簽訂的，雙方承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。2.預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。本約一般則受要物約束，交付時合同履行的重要內(nèi)容。3.簽訂預(yù)約的目的是訂立本約。在此過程中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。
在商品房買賣領(lǐng)域，對于認(rèn)購書等協(xié)議屬預(yù)約還是本約有爭議。為此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
另外當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購書、購房意向書等預(yù)約協(xié)議時未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無效，司法實踐中，一般不予支持；除非該預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。
二、違反預(yù)約的責(zé)任
一般認(rèn)為，一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由拒絕簽訂本約，守約方起訴要求強(qiáng)制違約方訂立本約的，一般不予支持，但違約方仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。
北京市高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》（2011年）第二條規(guī)定，因可歸責(zé)于當(dāng)事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預(yù)約協(xié)議約定有定金條款的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數(shù)額不足以彌補(bǔ)守約方實際損失的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方因此所受到的信賴?yán)?a href="/wiki/term-786.html" target="_blank">損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。
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