一、房地產(chǎn)價格評估制度的法律規(guī)定
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重量價格為基礎(chǔ)
，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。”“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”
國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評
估，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。
二、房地產(chǎn)價格評估的方法
目前市場上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:
1. 所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
3．所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
對于上述因素，采用科學(xué)的統(tǒng)計理論和數(shù)學(xué)模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。
此外成本法和收益法也是求取房地產(chǎn)市場價格所經(jīng)常使用的方法
三、房地產(chǎn)價格評估制度的意義
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，而房地產(chǎn)價格在房地產(chǎn)市場中起杠桿作用。因此，合理地評定房地產(chǎn)價格，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。
（一）、改革開放形勢需要房地產(chǎn)價格評估
改革開放，搞活經(jīng)濟(jì)政策使我國的面貌發(fā)生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計劃商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計劃的商品經(jīng)濟(jì)來組織社會主義經(jīng)濟(jì)活動，市場機(jī)制的調(diào)
節(jié)作用日益增強(qiáng)。房地產(chǎn)是人民必需的生活資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產(chǎn)資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產(chǎn)交換問題，急需房地產(chǎn)價格評估。
例如：企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需要房地產(chǎn)價格評估。改革企業(yè)管理體制，增強(qiáng)企業(yè)活力是經(jīng)濟(jì)體制改革的中心環(huán)節(jié)，而推動企業(yè)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系發(fā)展，是搞活企業(yè)的重要內(nèi)容。建立企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移市場，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，促
進(jìn)企業(yè)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的發(fā)展，形成新的企業(yè)組合，推動新的企業(yè)群體、企業(yè)集團(tuán)的興起。但是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移意味著權(quán)利發(fā)生變化。為維護(hù)企業(yè)間的利益，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前應(yīng)評估其價格，使聯(lián)合的各方在對等條件下進(jìn)
行合作。有些城市已開始擬訂企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓試行辦法，通過立法使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移納入法治軌道，并促進(jìn)企業(yè)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和發(fā)展。
有償使用國有土地，需要進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估。城市土地屬國家所有，禁止任何人買賣。但是，在商品經(jīng)濟(jì)條件下土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場并不妨礙土地使用權(quán)進(jìn)入市場，成為買賣對象。武漢、天津、上海，
廣州、深圳、廈門等市先后制訂了土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的辦法，這說明我國已開始改革無償，無期使用城市土地制度。廣州市在近幾年來采用招標(biāo)、議標(biāo)方式有償出讓土地使用權(quán)。
1989年5月頒發(fā)了《廣州市城市國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試行辦法》；
1993年6月正式頒布《廣州市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)》。
（二）、房地產(chǎn)價格評估是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要
我國現(xiàn)正處于社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)作為商品來經(jīng)營，使沉默近三、四十年的房地產(chǎn)業(yè)又活躍起來，并發(fā)展成為我國的一個新興行
業(yè)，開始納入社會主義商品經(jīng)濟(jì)運行軌道。但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除取決于國家對房地產(chǎn)業(yè)的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善于經(jīng)營、管理的人才。然而，目前我國房地產(chǎn)價格評
估隊伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應(yīng)不了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。因此迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價格評估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。
（三）、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要
房地產(chǎn)商品的交換構(gòu)成了房地產(chǎn)市場。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，國內(nèi)外投資者對房地產(chǎn)的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實施和土地有償使用的初步實踐，使我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)興旺景象。為
使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理。
市場管理的核心是對價格的調(diào)控與管理。合理確定房地產(chǎn)價格對于安定人民生活，穩(wěn)定市場物價有積極的現(xiàn)實意義。國家物價的管理通過宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控指導(dǎo)各地區(qū)，部門做好市場物價管理監(jiān)督工作。各地區(qū)、
部門貫徹執(zhí)行國家的物價方針政策和法規(guī)，負(fù)責(zé)本地區(qū)，部門的價格管理和綜合平衡工作。
各市房地產(chǎn)交易所是代表地方政府主管房地產(chǎn)交易的職能部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理主要是加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理。因此，搞好房地產(chǎn)價格評估工作，是加強(qiáng)管理穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要。
（四）、法律實施的需要
社會主義法制是工人階級和廣大人民群眾按照自己的意志，通過國家權(quán)力機(jī)關(guān)制訂建立起來的法律制度和執(zhí)行原則。因此社會主義法制是社會主義國家人民的活動準(zhǔn)則，它對于保衛(wèi)社會主義，鞏固社會主義經(jīng)
濟(jì)制度和保障社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)起積極作用。
但法律的實施需要有關(guān)單位支持。以事實為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩是司法工作的基本原則。在審查辦理房地產(chǎn)案件中，為了保障公民和法人的合法權(quán)益，正確調(diào)整民事關(guān)系，制裁違法行為，司法人員在執(zhí)法過程
中，除必須了解案情外，還需要房地產(chǎn)價格評估人員提供資料作為判案的依據(jù)。
（五）、住房制度改革的需要
在住房制度改革工作中，為實現(xiàn)住宅生產(chǎn)的投入，產(chǎn)出的良性循環(huán)，鼓勵職工購買舊公房是住房制度改革的主要內(nèi)容之一。
出售舊公房應(yīng)按重置價成新折扣，以質(zhì)量和環(huán)境因素等計價，但在實施過程中，因沒有切合實際的評估辦法，所以有些地方在出售舊公房時價格差異較大，有的甚至互相攀比降低出售價格，不利于住房自有化
工作的開展。
為此，建設(shè)部和國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組在《關(guān)于加強(qiáng)出售公有住房價格管理的通知》中指出："各產(chǎn)權(quán)單位向職工出售的公有住房統(tǒng)一由房地產(chǎn)評估專業(yè)人員進(jìn)行價格評估。"這就需要加強(qiáng)價格評估工作。
此外，調(diào)整不合理的低租制，必須要加強(qiáng)房租的修訂和評租等等工作。
解決了105W+個問題
今日咨詢：0條，律師解答：0次
