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房屋維修

　　維修與新建的對象都是房屋建筑，在設(shè)計和施工理論上是相通的，因而它們有共性的一面。但是，由于房屋維修與新建房屋的應(yīng)用理論不同，所以又有其獨自的特點。

　?、俜课菥S修是在已有房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是對房屋的構(gòu)件、部分項目進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修，局部或全部的更新、修復(fù)。因此，工作上受到原有條件的限制，設(shè)計和施工都只能在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行，往往是借鑒原有房屋的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等，發(fā)展維修建筑藝術(shù)。

　?、诜课菔褂?a href="/wiki/term-287.html" class="taglink">期限長，在使用中由于自然或人為因素的影響，導(dǎo)致房屋的損壞或使用功能的減弱。而且，由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)的房屋，其使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。因此，房屋的維修是大量的、經(jīng)常性的工作。

　?、鄯课菥S修項目多，涉及面廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用材料的規(guī)格和品種也多。有些材料可以用新材料代替，通過修繕工程的實踐、觀察、研究、總結(jié)，可以改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)與裝修。

　?、芊课菥S修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計意圖，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，因此技術(shù)要求較高。由于房屋維修的這種特殊性，決定了它有獨特的設(shè)計、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的裝修標(biāo)準(zhǔn)也不同。

　　⑤房屋維修具有生產(chǎn)和服務(wù)雙重性。生產(chǎn)性是指房屋維修過程中必然會結(jié)合增添設(shè)備、改進(jìn)裝飾裝潢、改善結(jié)構(gòu)等項工作。通過維修可使房屋增值。服務(wù)性是指房屋維修的基本目的是為住戶提供服務(wù)，保證房屋的正常和安全使用。

　　房屋維修包括房屋保養(yǎng)及房屋修繕。房屋保養(yǎng)是指物業(yè)管理者為保證物業(yè)處于良好的使用狀態(tài)，對房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分實施的綜合養(yǎng)護(hù)工作，是物業(yè)管理的一種經(jīng)常性和持久性的工作。房屋的保養(yǎng)工作區(qū)別于房屋修繕工作。房屋的保養(yǎng)是對房屋進(jìn)行的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作，而房屋修繕則是對房屋損壞部分進(jìn)行的修復(fù)工作；房屋保養(yǎng)的對象主要是房屋結(jié)構(gòu)完好、裝修及設(shè)備完好的房屋，而修繕的對象則主要是結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備受到一定損傷的一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險房屋；房屋保養(yǎng)工作一般具有經(jīng)常性，且較零碎，工程量較小，而修繕工作則大多具有周期性，有規(guī)律且工程量較大。但在整個物業(yè)管理中，房屋的保養(yǎng)與修繕通常又是密不可分和交叉進(jìn)行的，而且在內(nèi)容上也是有重疊的，如房屋的保養(yǎng)與修繕都包括對房屋的小修。所以，在對待與處理房屋保養(yǎng)與修繕的關(guān)系上，應(yīng)同樣重視，不可偏頗和協(xié)調(diào)開展。

　　(一)房屋保養(yǎng)的內(nèi)容

　　1．房屋保養(yǎng)的內(nèi)容

　　房屋保養(yǎng)包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和零星小修兩方面的內(nèi)容。日常養(yǎng)護(hù)與零星小修往往在房屋保養(yǎng)工作中同時進(jìn)行。

　　(1)房屋的日常養(yǎng)護(hù)通常是指房屋經(jīng)常性或周期性開展的維護(hù)工作，如清掃、檢查、加油、涂漆和清理等保養(yǎng)工作。房屋El常養(yǎng)護(hù)工作可以有不同的養(yǎng)護(hù)周期，可以是每天或幾天一次的養(yǎng)護(hù)(如地面、扶梯、墻面等部位的清潔工作，每天巡視檢查工作等)，可以是每周或每月一次的養(yǎng)護(hù)(如對有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行擦洗、加油，排水渠、管道的清理疏通等工作)，也可以是每年或幾年一次的養(yǎng)護(hù)(如對房屋外墻的重新粉刷等工作)。

　　(2)房屋的零星小修主要是指簡單、零星分散、時間要求緊迫的小型維修工程項目。這項工作往往具有經(jīng)常性，但無規(guī)律性，所以管理難度較大。一般房屋的小修項目可分為一般小修項目和急修項目兩種，其差別是時間要求上的不同，急修項目的時間通常要明顯短于一般小修項目。

　　一般情況下，民用房屋保養(yǎng)中的急修項目應(yīng)在1天內(nèi)修理；一般小修項目應(yīng)在報修后3天內(nèi)修理；需安排計劃修理的項目也應(yīng)在1周內(nèi)進(jìn)行查勘，確定修理時間。

　　①急修項目。急修項目是指因房屋的損壞部分會嚴(yán)重影響房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修項目。通常這些急修項目是在房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備基本完好情況下的局部損壞項目。主要包括：房屋結(jié)構(gòu)性損壞易發(fā)生危險的，因供電線路故障產(chǎn)生的停電及漏電，因水箱、水泵、水表或水管故障所產(chǎn)生的停水及水龍頭嚴(yán)重漏水，樓地板、扶梯、踏步板斷裂及陽臺、曬臺、扶梯等各扶手、欄桿松動或損壞，電梯發(fā)生故障，污水管嚴(yán)重阻塞冒溢，其他有危險的急修項目等。

　?、谝话阈⌒揄椖?。一般小修項目是指房屋保養(yǎng)過程中的常規(guī)性小修養(yǎng)護(hù)項目。這些損壞項目會影響房屋的正常使用功能及使用狀態(tài)，但對整個房屋的業(yè)主、租戶或用戶不會產(chǎn)生危險，其修復(fù)時間一般較短，但面較廣，且可以有一定的修復(fù)時問。主要包括：一般門窗的損壞，水落管、雨水管、污水管等管道阻塞，屋面滲漏水，水斗、面盆、浴缸滲漏水及衛(wèi)生設(shè)備零件損壞，其他一般小修項目等。

　　2．特定季節(jié)的房屋保養(yǎng)工作

　　在房屋保養(yǎng)過程中，物業(yè)管理者還應(yīng)注意特定季節(jié)的房屋保養(yǎng)工作，特別是對于災(zāi)害天氣，應(yīng)針對其可能對房屋產(chǎn)生的破壞及影響，提前做好預(yù)防性保養(yǎng)及小修工作，同時組織相應(yīng)物資及力量，以用于災(zāi)害出現(xiàn)后的應(yīng)急需要。一般情況下，災(zāi)害性天氣引起的危害主要來自兩方面。一是每年春季的洪汛、臺風(fēng)，冰雪融化期間易出現(xiàn)積水、房屋屋面漏水，地基受洪水沖擊而引起的塌方、損壞，房屋防雷設(shè)施不善引起雷擊等現(xiàn)象，以及冰雪融化后房屋結(jié)構(gòu)可能由于松疏而倒塌或部件塌落。二是每年秋冬季節(jié)的暖轉(zhuǎn)寒以及寒潮侵襲期間易出現(xiàn)外墻水管、水箱的封管凍裂，影響正常供水與排水；屋面由于不堪積雪冰霜重負(fù)而發(fā)生塌落事故；供暖設(shè)施運行故障影響正常生活以及房屋結(jié)構(gòu)損壞而又不宜維修(受冬季施工條件的限制，門窗損壞不能及時修復(fù)而受寒等)。

　　房屋的保養(yǎng)應(yīng)首先著重于季節(jié)性的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)在災(zāi)害性天氣及危險性自然因素出現(xiàn)以前，根據(jù)房屋本身的實際情況及業(yè)主、租戶或用戶的具體要求，綜合房屋可能遭受的破壞及業(yè)戶可能受到的影響，科學(xué)制訂相應(yīng)的保養(yǎng)計劃及措施，著重做好以下工作。

　?、賹Ψ课萃険p程度進(jìn)行檢查，對損壞較嚴(yán)重以及危險的房屋或部位進(jìn)行著重保養(yǎng)或維修，確保房屋順利過季。

　?、跈z查房屋的綜合防寒防凍性能，及時整修門窗、裝配玻璃、修補(bǔ)屋面和墻體等。

　　③徹底清查房屋的排水系統(tǒng)，清理屋面、排水管、窨井以及室外雨水排放通道，確保雨季、暴風(fēng)雨及冰雪融化時的排水暢通。

　?、芗皶r做好寒凍來臨之前水管、水箱等設(shè)施的防凍裂工作，對外露的水管、水箱等設(shè)施進(jìn)行包扎、粉刷、覆蓋等，提高其防凍能力。

　?、荽笱┘氨鶅銎陂g，及時組織人員清掃屋面、外廊、屋檐、天棚、陽臺等部位積雪、積冰，以減輕其荷載，防止塌落事故的發(fā)生。

　?、迣照{(diào)等供暖設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)漏、壞等現(xiàn)象及時進(jìn)行修復(fù)或更換，以保證整個供暖期的工作正常。

　?、咂渌ｐB(yǎng)小修工作。

　　3．保養(yǎng)工作應(yīng)注意的事項

　　通常，物業(yè)管理人員主要通過業(yè)主、租戶或用戶的隨時報修以及根據(jù)平時掌握的房屋完損資料，通過走訪和日常巡查等途徑來獲取日常養(yǎng)護(hù)和零星小修項目的信息。為了有效開展這項工作，使房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備各部分能及時得到養(yǎng)護(hù)及小修，物業(yè)管理者應(yīng)注意以下幾個方面。

　　①定期進(jìn)行房屋完損程度的測定。使物業(yè)管理者能及時掌握房屋完損資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備各部分的實際情況，科學(xué)制訂房屋的日常養(yǎng)護(hù)計劃及制度。

　?、诮⒐芾砣藛T的隨訪制度。組織專門的管理人員定期或不定期地對物業(yè)業(yè)主、租戶或用戶進(jìn)行訪談，及時了解他們對房屋的養(yǎng)護(hù)要求以及房屋各部分存在的隱患和養(yǎng)護(hù)工作的缺陷。

　?、劢⒐芾砣藛T的日常巡查制度。規(guī)定管理人員每天或經(jīng)常性對房屋各部分進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)破損或破損隱患，及時組織進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及小修工作。常規(guī)的巡查項目有：

　　a．對房屋的基本結(jié)構(gòu)，如基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地板、屋面、屋頂及樓梯等部分進(jìn)行Ft常性檢查，發(fā)現(xiàn)缺損、松動、裂縫等及時申報；

　　b．對房屋的裝修部分，如門、窗、內(nèi)外墻裝飾、地面、天花板裝修、油漆及其他裝飾進(jìn)行檢查，檢查是否有損壞、松動、脫落、起殼、蟲蛀及外表亂涂亂畫等臟亂現(xiàn)象；

　　c．對房屋基本設(shè)備設(shè)施，如供排水、供電、空調(diào)、電梯、消防、報警、公用天線等設(shè)施進(jìn)行日常性檢查，檢查是否有堵塞、漏冒、漏電、損壞等現(xiàn)象，同時應(yīng)檢查是否有用戶偷接或亂接電線，私改煤氣管線、水管等現(xiàn)象；

　　d．對房屋附屬設(shè)施及周圍環(huán)境，如區(qū)域道路、庭園設(shè)施、廣場、綠化等的日常性檢查，防止人為破壞并及時修復(fù)所受損壞；

　　e．其他日常性巡查工作。④建立業(yè)主、租戶或用戶隨時報修制度。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)組織專門人員值班，全天24小時負(fù)責(zé)接待業(yè)主、租戶或用戶的報修電話、信函或來訪，或設(shè)置報修信箱，及時掌握房屋的破損情況或?qū)︷B(yǎng)護(hù)工作的意見。

　　物業(yè)管理者在收集和了解需保養(yǎng)的項目后，首先應(yīng)及時進(jìn)行分類處理，按輕重緩急或工作難易程度逐一落實。對于急修項目，物業(yè)管理人員首先應(yīng)組織有關(guān)維修人員進(jìn)行急修，然后再專門委托或組織保養(yǎng)工程承包商或隊伍進(jìn)行維修。對于業(yè)主、租戶或用戶報修的項目，物業(yè)管理者應(yīng)根據(jù)報修內(nèi)容，檢查受損情況，分清責(zé)任及費用承擔(dān)，然后再著手進(jìn)行小修養(yǎng)護(hù)工作。如果屬于急修項目，同樣需根據(jù)前述的辦法來處理。如果不屬于小修養(yǎng)護(hù)范圍內(nèi)的項目，則應(yīng)及時填寫中修或大修申報表，盡快落實解決?？傊瑢τ谛⌒摒B(yǎng)護(hù)項目，物業(yè)管理者應(yīng)根據(jù)其緊急程度，分清主次。對于需要及時解決而又可以解決的項目，應(yīng)馬上實施養(yǎng)護(hù)維修。對于不能馬上解決的項目，則要盡快編制小修養(yǎng)護(hù)計劃書，組織力量進(jìn)行實施。

　　(二)房屋修繕的內(nèi)容

　　房屋修繕是指物業(yè)管理者為了維持物業(yè)的正常使用狀態(tài)，而對房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分所受磨損實施的修復(fù)性工作，有時也稱為房屋維修。房屋修繕可以按照修繕規(guī)?；蛭飿I(yè)完損情況的不同分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修。

　　1．房屋小修

　　在房屋維修工作中，凡是為修復(fù)房屋的小損、小壞，維持房屋原來的使用狀態(tài)及完損等級為目的所進(jìn)行的零星養(yǎng)護(hù)項目均稱為房屋的小修項目。房屋小修工作的特點是面廣量小，工作時間短及人力、物力消耗少。小修項目的綜合年均費用為房屋造價的1％以下。

　　房屋小修的范圍包括建筑物及設(shè)備兩個方面。建筑物部分主要包括建筑物的結(jié)構(gòu)及裝修；設(shè)備部分則包括諸如電梯、水泵j空調(diào)、消防、報警、監(jiān)控及共用天線等設(shè)備或設(shè)施。房屋小修工作一般時間較短，修復(fù)時間一般為3天至1周，最多不超過半個月。

　　房屋的小修項目一般比較繁多，建筑物的小修項目主要有以下幾種：

　　①屋面補(bǔ)漏、換瓦，屋脊、泛水的整修，屋面裂縫修補(bǔ)，修復(fù)或拆改天窗等；

　?、趬w局部修補(bǔ)、局部粉刷，樓地面修補(bǔ)及局部新做，天棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補(bǔ)、刷漿等；

　?、凼覂?nèi)外給排水管道的疏通及局部更換，明溝、散水、窨井、化糞池等的清理，井蓋、井圈的修配等；

　?、荛T窗的維修及局部更換，玻璃、五金等的裝配，屋架加固，樓梯扶手、欄桿及細(xì)木裝修的加固及部分拆換等；

　?、菪l(wèi)生潔具的修補(bǔ)及部分拆換，水嘴、閥門等的整修、拆換，水箱的修理、清污等；

　?、逕糇?、電線、開關(guān)的修換及故障排除，配電箱、板、盤的修配及部分調(diào)換，電表的修理及調(diào)換等；

　?、唛T窗、樓地面、墻面的補(bǔ)漆等；

　　⑧其他小修項目。

　　在物業(yè)管理實務(wù)中，房屋的小修是與房屋保養(yǎng)工作分不開的，房屋的小修、養(yǎng)護(hù)往往是同時進(jìn)行的。因此，在討論房屋養(yǎng)護(hù)的過程中同時討論了零星養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容。

　　2．房屋中修

　　房屋中修是指需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但仍保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的維修項目。房屋中修主要適用于一般損壞房屋，中修的一次費用一般占該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的25％以下。房屋中修的范圍同樣包括房屋的建筑物及設(shè)備兩個部分，涉及房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三個方面的破損修復(fù)。

　?、僬狈课莸拈T窗整修，樓地面、樓梯維修及油漆，墻面的重新粉刷等；

　?、谡狈课莸纳舷滤艿?、通風(fēng)采暖設(shè)備管道、電氣照明線路等的全面修復(fù)或局部更換、更新，供配電系統(tǒng)的整修或局部更換、改裝；

　?、壅狈课莸男l(wèi)生潔具的整修及局部更換、更新，整幢房屋的所有水嘴、閥門、水箱等零部件的更換、更新；

　?、軐Ψ课萁Y(jié)構(gòu)某個單項的修復(fù)或改善；

　?、萜渌行揄椖?。事實上，房屋的中、小修理是很難明顯劃分的，一般通常以維修工程量的大小及維修費用的多少來區(qū)分。在房屋中修過程中，也包括了多種類型的小修項目。

　　3．房屋大修

　　房屋大修是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的維修工作。房屋的大修主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。大修的一次費用占同類結(jié)構(gòu)房屋新建造價的25％以上。

　　房屋大修的范圍同樣可以包括房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三個方面的全面修復(fù)或改良，主要包括：

　?、僬狈课莸闹匦卵b修，可以包括全部門窗、內(nèi)外墻及樓地面的重新裝修或改善；

　?、谡狈课莸乃?、通風(fēng)采暖、電梯及其他共有設(shè)施的全部或部分更換或改善；

　?、鄯课葜黧w結(jié)構(gòu)的加固修復(fù)，如抗震加固等；

　?、芊课莶糠纸ㄖ锏母慕?；

　?、萜渌笮揄椖俊?/p>

　　同樣，房屋的大、中維修的區(qū)分也是相對的，實際房屋大修過程中包括了中、小修理工作，甚至可以是它們的組合或規(guī)模的擴(kuò)大。

　　4．房屋翻修

　　房屋翻修是指需全部拆除，另行設(shè)計、重新建造的改造工程。其工程量及所需費用很大，但房屋翻修的費用一般均低于同類結(jié)構(gòu)重新造價，這是因為房屋翻修可盡量利用原有舊料或設(shè)備。房屋翻修一般適用于主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重破壞、喪失正常使用功能、有倒塌危險且不能通過一般維修恢復(fù)的或無維修價值的房屋。

　　房屋翻修一般需拆除所有的建筑物，當(dāng)然包括拆除全部的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備，主要包括：

　?、賹z測評定為危險房屋實行的全面重建；

　　②對房屋功能喪失，無利用價值，且不能維修恢復(fù)房屋的拆除重建；

　?、蹖Φ靥幰谆狡聼o安全性房屋的拆除、重建；

　?、軐o維修價值簡易房屋的拆除、重建；

　?、萜渌闆r。

　　房屋的翻修與大、中、小修的區(qū)別明顯，所以對它們的區(qū)分比較容易，但房屋翻修的情況相對較少。

　　5．房屋的綜合維修

　　房屋的綜合維修是指對成片多幢房屋同時進(jìn)行大、中、小維修工作。其工作面廣量大，一次費用一般為同類結(jié)構(gòu)的該片房屋新建造價的20％以上。

　　房屋的綜合維修從維修規(guī)模上看，可以作為大修項目的范疇，但其對房屋無完損程度的限制，即綜合維修可以對各種完損情況的成片房屋同時進(jìn)行。

　　不可忽視的是，房屋的不同維修形式有不同的修復(fù)要求，通常仍用修復(fù)后的房屋完損情況來表示。小修后要求能夠保持房屋原來的完損等級；中修要求修復(fù)后房屋的完好率達(dá)到70％以上；大修后房屋須達(dá)到基本完好房屋的要求；翻修后房屋須符合完好房屋要求；綜合維修后的房屋須符合基本完好或完好房屋的要求。

　　(1)“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用”的原則

　　房屋維修要堅持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實用”的原則。經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修成本管理、維修資金和維修定額的管理，合理使用人力、物力、財力，盡量做到少花錢多辦事；合理，就是要求制定合理的房屋維修計劃和方案；安全，就是要通過房屋維修使住戶居住安全；實用，就是要從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的要求，充分發(fā)揮房屋效能。

　　(2)“區(qū)別對待”的原則

　　區(qū)別對待，是指對不同類型、不同建筑風(fēng)格、不同結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，應(yīng)采取不同的維修標(biāo)準(zhǔn)和裝修方案。根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。對于新建房屋，維修工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護(hù)，保持原貌和使用功能。

　　對于舊房屋，應(yīng)根據(jù)建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。

　　(3)“服務(wù)”的原則

　　在房屋維修管理上，切實做到為業(yè)主或使用人服務(wù)，建立、健全科學(xué)合理的房屋維修服務(wù)制度。房屋維修管理人員要牢牢樹立為業(yè)主或使用人服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決業(yè)主或使用人急需解決的維修問題。這是房屋維修管理的基本原則。

　　(4)有償原則

　　按照價值規(guī)律、商品經(jīng)濟(jì)等價有償?shù)脑瓌t，房屋維修需投入建材、人工、機(jī)器、工具等，交付使用后應(yīng)收回成本，并產(chǎn)生適當(dāng)?shù)睦麧?。但物業(yè)管理公司必須通過提高科學(xué)技術(shù)水平和生產(chǎn)管理水平，節(jié)約維修資金，以最少的消耗達(dá)到多修房、修好房的要求。

　　房屋維修分類按不同的分類標(biāo)志可分為不同的類型。

　　1)房屋維修按是否按計劃維修分為計劃性維修和非計劃性維修

　　(1)計劃性維修：是指制定年度、季度、月度維修保養(yǎng)計劃，按維修保養(yǎng)計劃規(guī)定的時間和內(nèi)容進(jìn)行的維修保養(yǎng)。

　　(2)非計劃性維修：是指對臨時性的報修或在日常巡視、檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，立即進(jìn)行的維修。

　　2)房屋維修按是否向業(yè)主和使用人收費分為不收費維修和收費維修

　　(1)不收費維修：是指不向業(yè)主和使用人收取維修費用。不收費維修主要是指保修期內(nèi)的維修。保修期內(nèi)的維修應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，如開發(fā)建設(shè)單位將保修期內(nèi)的維修委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行，并支付保修費用，則物業(yè)管理企業(yè)在提供包修期內(nèi)的維修時，不向業(yè)主或使用人收取維修費用。

　　(2)收費維修：是指在提供維修時要收取維修費用。業(yè)主和使用人的房屋不在保修期內(nèi)的維修要收取維修費用。即使在保修期內(nèi)，如屬業(yè)主和使用人裝修或使用不當(dāng)造成的損壞，也要收取維修費用。

　　3)房屋維修按維修工程項目的大小可分為小修工程、中修工程、大修工程、綜合維修工程、翻修工程

　　(1)小修工程：也叫零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，這種工程用工少，費用低，具有很強(qiáng)的任務(wù)性。

　　(2)中修工程：是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋主體和結(jié)構(gòu)的工程。

　　(3)大修工程：是指其主體結(jié)構(gòu)和設(shè)備的大更換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。

　　(4)綜合維修工程：是指對成片多幢或面積較大的大部分嚴(yán)重?fù)p壞的單幢樓房進(jìn)行有計劃的成片維修和改變片(幢)房屋面貌進(jìn)行的維修工程。

　　(5)翻修工程：是指將原房全部拆除后，另行設(shè)計，在原地或移動后更新建造的工程。

　　維修標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、樓地面工程、屋面工程、油漆粉飾工程、水電衛(wèi)暖等設(shè)備工程、金屬構(gòu)件及其他等9個分項工程進(jìn)行確定。

　　(1)主體工程

　　主要指屋架、柱、梁、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的檢查維修。主體結(jié)構(gòu)損壞時應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換。不淪修繕哪類房屋都要牢固、安全，不留隱患。

　　(2)木門窗及裝修工程

　　木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不松動，木裝修工程應(yīng)牢固、平整、美觀．接縫嚴(yán)密。

　　(3)屋面工程

　　區(qū)別不同情況，應(yīng)通過修復(fù)或拆換、加固、翻新，確保安全、不漏水、排水暢通。屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。

　　(4)樓地面工程

　　樓地面工程的維修應(yīng)該根據(jù)不同的構(gòu)造和破損程度，采用改做、修復(fù)、拆換等方法，應(yīng)保證牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水現(xiàn)象。

　　(5)抹灰工程

　　應(yīng)接縫平整、不開裂不起殼，不松動，不剝落。

　　(6)油漆粉飾工程

　　木制構(gòu)件的油漆工程應(yīng)不起殼、不剝落，色澤均勻，盡可能與原色一致，須周期性油漆保養(yǎng)；鋼、鐵質(zhì)部件、構(gòu)件(鐵柵、鐵欄桿、鐵門等)的油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3—5年。各類油漆和內(nèi)外墻涂料以及地面涂料，均屬保養(yǎng)性質(zhì)，用以延長房屋使用壽命。

　　(7)金屬構(gòu)件

　　經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價值的應(yīng)拆除。

　　(8)其他工程

　　如水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備的維修，均應(yīng)保證運行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險裝置、鍋爐等要定期檢查，嚴(yán)格按操作規(guī)程定期保養(yǎng)，對于線路老化，絕緣性能不好的要及時更換；供水、供暖管道要定期檢修，水箱要及時清洗。