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國有土地有償使用

一、概念

國有土地有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。

二、由來

這種模式首先在深圳使用，這種模式解決了深圳特區(qū)建設的資金問題。

三、法定方式

國有土地有償使用的法定方式包括：

　　(1)土地使用權出讓；

　　(2)土地使用權租賃；

　　(3)土地使用權作價出資或者入股。

此外，向國有土地使用者常年征收城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現(xiàn)方式。

四、文章賞析

積極推進國有劃撥土地有償使用制度的探討

　摘要:本文結合我國現(xiàn)有有償使用制度和鞍山市推進國有劃撥土地有償使用狀況進行淺析和探究。

中國論文網 http://www.xzbu.com/2/view-563766.htm

　　關鍵詞：劃撥土地；有償使用；年租制

　　　　國務院曾提出：“探索建立國有土地收益基金，遏制片面追求土地收益短期行為。” 我們知道現(xiàn)行土地招、拍、掛制度充分發(fā)揮了市場機制配置土地資源的基礎性作用，實現(xiàn)城市土地開發(fā)利用的高效率和收益分配的合理化。但地方政府有強烈追求經濟利益的傾向，容易片面追求土地效益，導致追求經濟效益短期行為，是一種“涸澤而漁”的辦法。同時也容易導致尋租活動的出現(xiàn)。隨著經濟社會的持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)行土地出讓制度的弊端也日益顯現(xiàn)，而土地年租制以其靈活、適用、可持續(xù)發(fā)展更能實現(xiàn)土地的長期、最大化收益。

　　一、鞍山市國有劃撥土地有償使用制度現(xiàn)狀

　　1、鞍山市土地有償使用制度發(fā)展歷史

　　鞍山市的國有劃撥土地有償使用工作是從2000年開始的，為做好此項工作，2000年市物價局下發(fā)了《關于進一步明確土地系統(tǒng)部分收費標準和價格的通知》（鞍價發(fā)【2000】129號），按不同地類對劃撥土地年出讓金標準做了規(guī)定。2001年，為適應市場經濟發(fā)展情況，《關于繼續(xù)執(zhí)行劃撥土地出讓金及土地抵押手續(xù)費標準的批復》（鞍價發(fā)【2001】155號）將劃撥土地使用權出租的年出讓金，由原來的50％以上收取，降為按20％收取。2002年市政府出臺了《鞍山市國有土地資產經營管理辦法》(第131號政府令)。2005年又發(fā)布了《關于征收國有土地使用權年租金的通知》（鞍政辦發(fā)【2005】93號），根據(jù)鞍山市基準地價對土地使用權年租金收費標準重新進行修訂，進一步強化了國有土地有償使用收益的收繳工作，使此項工作更加規(guī)范化。

　　2、鞍山市土地有償使用制度現(xiàn)狀

　　2006年我市估計劃撥用地面積為52.52平方公里，主要道路臨街網點約7000余戶，面積約47萬平方米。由于各種原因，鞍山市有償使用主要集中在一些中心地帶的大型經營性用地有償使用費用的征收，對于工業(yè)企業(yè)和臨街商業(yè)網點（改變用途）還沒有全面展開，每年征收金額在200多萬元，與實際市場潛力相差較大。隨著鞍山市政府加大城市改造力度，推進城市化進程，城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷，房地產業(yè)迅猛發(fā)展，大量國有劃撥土地通過招牌掛等形式進入土地一級市場，國有劃撥土地總量必將不斷萎縮。

　　3、鞍山市土地有償使用制度存在問題探究

　　造成土地年租金管理工作困難的原因主要有以下幾點：

　　1老工業(yè)企業(yè)占地面積大、經濟效益差。鞍山作為一座老工業(yè)基地有其自身的顯著特點：即大型國有企業(yè)居多，且用地多為國有劃撥土地。近年來由于經濟形勢嚴峻，很多大型國有企業(yè)經濟效益不好，既要解決眾多企業(yè)職工安置問題，還要面對企業(yè)自身發(fā)展、壯大，因此無力支付土地有償使用費用。而這部分企業(yè)占鞍山劃撥土地總量的大部，它們的有償使用進度直接關系到整個鞍山市有償使用制度發(fā)展的進程，因此我們在工作中既要考慮有償使用制度的推進，還要兼顧企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和構建和諧社會的需要，從而導致鞍山的有償使用制度進展緩慢。

　　2缺少直接業(yè)務指導和可以借鑒的成熟經驗。由于該項工作在省廳沒有對應的業(yè)務處室指導，因此在實際工作中各市基本上都是依靠自己摸索、探討?？v觀全國各地，土地年租制管理也都處于探索之中。由于各地區(qū)差異，即便是征收對象和操作方法也各不相同，有全面實行土地租賃制的，有僅對大型工業(yè)企業(yè)實行的，還有一些省市僅僅對劃撥商業(yè)用地采取年租制。在征收標準制定上也分別采取建筑面積和土地面積各不相同，因此，到目前為止還沒有一套比較成熟的經驗可以借鑒和推廣。

　　3相關法律保障較差?！?a href="/wiki/term-5719.html" target="_blank">土地管理法》第2條，《城市房地產管理法》第3條，《土地管理法實施條例》第29條都有土地收益租金的相關規(guī)定，鞍山市政府2002年出臺了《鞍山市國有土地資產經營管理辦法》(第131號政府令)。2005年又發(fā)布了《關于征收國有土地使用權年租金的通知》（鞍政辦發(fā)【2005】93號），都進一步強化了國有土地有償使用收益的收繳工作，但是這些規(guī)定或針對性和可操作性差或地方法律文件執(zhí)行力有限，都不能為年租制的全面推廣提供有效的法律保障。

　　二、鞍山市國有劃撥土地推行年租制管理措施

　　年租制管理工作是一項長期、艱苦的工作，它涉及到社會各方面的經濟利益，相對于土地一次性出讓收益，它是一項長期、穩(wěn)定的財政收入，是可持續(xù)發(fā)展觀在土地管理制度改革的一次集中體現(xiàn)。既是建立公平的市場經營環(huán)境，也能實現(xiàn)社會財富的再次分配。但考慮到該項工作仍處于初級階段，所以工作中應采?。?ldquo;低點起步，引導入軌，逐步推進，適度調整”的工作原則。借鑒全國各地經驗，結合我市實際情況，針對年租制管理提出如下建議：

　　1、制定切實可行的土地年租金征收法律

　　結合我市實際情況，針對《關于征收國有土地使用權年租金的通知》（鞍政辦發(fā)【2005】93）在適當時機盡量以地方性法規(guī)形式出臺相關細則，明確征收對象、標準核定、相關罰則等具體內容，增強法規(guī)的實用性及可操作性。

　　2、建立現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)

　　“工欲善其事 必先利其器”，一個現(xiàn)代化的信息管理系統(tǒng)，不僅有利于領導層的決策，統(tǒng)籌全市的土地市場管理，而且能夠提高工作效率，實現(xiàn)信息的直觀、動態(tài)化管理。因此，我們應充分利用現(xiàn)有條件，不遺余力的進行信息系統(tǒng)的現(xiàn)代化建設。

　　3、制定規(guī)范化流程及監(jiān)管制度

　　年租制管理作為土地有償使用制度的一個重要組成部分，與百姓生活有著更加直接的聯(lián)系，一個規(guī)范、標準的流程不僅可以方便百姓對政策的了解，積極配合政府的行政執(zhí)法，同時也有利于樹立良好的政府工作形象。此外，一個規(guī)范的流程還可以細化責任、強化管理，杜絕各種腐敗行為的滋生。

　　4、強化執(zhí)法措施和監(jiān)管力度

　　對于目前還不是非常成熟的土地租賃市場，嚴格執(zhí)法是完善土地市場管理的有力保證，只有對那些偷逃國家收益，暴力抗法的土地使用者嚴懲不貸才能保證法律的公信力和公正性，才能保證國家的資產不流失，保護那些合法土地使用者的正當權益。

　　年租制度雖然不像土地出讓一次性為地方財政提供大量的資金來源，但它可以促進國有土地收益的可持續(xù)發(fā)展，是造福子孫的一件好事。因此我們在完善房地產開發(fā)等一次性出讓的基礎上，不斷探討工業(yè)、商業(yè)等經營性用地的年租制度改革，逐步以“年租制”作為土地有償使用制度主要形式，相信在全社會的共同努力下，一定能開創(chuàng)出土地管理市場的新局面。

　　參考文獻

　　1、王衛(wèi)國《中疆土地權益的法制樹立》,中國政法大學出版社,2002年,第65頁.

　　2、邁克爾•D•貝勒斯《法律的準繩―一個規(guī)范的剖析》,張文顯等譯,中國大百科全書出版社,1996年,第429頁.