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非法出租國有劃撥土地使用權(quán)

一、概念分析

非法出租國有劃撥土地使用權(quán)，是指違反法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，將國有劃撥土地使用權(quán)租賃給他人使用的行為。

二、文章賞析

論國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

一、相關(guān)概念辨析

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

　　土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上的建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　土地使用權(quán)抵押是指抵押人以其土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

　　土地是一種資源和資產(chǎn)，是不可再生和替代的生產(chǎn)資料，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對土地的開發(fā)和利用越來越多，土地的價值被體現(xiàn)出來，大量的土地進(jìn)入市場交易，用于企業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)等建設(shè)。土地使用權(quán)的交易以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押形式出現(xiàn)，其中，國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，占有很大一部分，在交易的過程中，由于許多企業(yè)和個人對國有劃撥土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途缺乏足夠認(rèn)識和了解，被利益促使，盲目進(jìn)行投資，未經(jīng)批準(zhǔn)，用劃撥土地合作建房、抵押貸款，土地轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，租來租去，其結(jié)果往往導(dǎo)致了糾紛，又因違反法律規(guī)定，權(quán)利得不到保護(hù)，最終，自食其果。我國法律對國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押作了明確的規(guī)定，只有在符合同一定的條件下，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　二、案例

　　1995年3月21日，某A運(yùn)輸公司與B貿(mào)易公司簽訂了一份協(xié)議書，約定：A公司將其擁有的一塊土地(劃撥土地)及地上的貨棚出租給B公司使用，由B公司在此塊地上建造房屋，有關(guān)建房手續(xù)由B公司負(fù)責(zé)辦理，B公司租賃上述地塊十年，每年支付給A公司場地使用費(fèi)20萬元，從第三年開始按前一年基數(shù)遞增10%。在協(xié)議履行中，B公司未辦理建房的相關(guān)報批手續(xù)就在上述地塊內(nèi)建造了房屋，并投資開辦經(jīng)營餐飲娛樂業(yè)。1997年10月23日，有關(guān)部門對此作出了《行政處罰決定書》，要求于一個月內(nèi)，自行拆除該違法建筑。同年11月27日，該建筑被拆除。對此，A公司與B公司產(chǎn)生糾紛，B公司向法院提起了訴訟，要求A公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失4985871.06元，并要求返還已交的場地使用費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為：“A公司與B公司名義上是出租劃撥土地使用權(quán)上的建筑物，實質(zhì)上劃撥土地使用權(quán)的出租，根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，出租劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租。A公司與B公司所簽訂協(xié)議，出租該地塊土地使用權(quán)及其構(gòu)筑物的行為，未經(jīng)批準(zhǔn)，不符合法手續(xù)，故該行為應(yīng)確認(rèn)為無效。民事行為被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給對方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)知道國家法律、法規(guī)的規(guī)定，在本案中均有過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”判決結(jié)果：一、A公司與B公司于1995年3月21日簽訂的協(xié)議無效;二、、A公司于判決生效之日起10日內(nèi)返還B公司場地使用費(fèi);三、其余雙方損失自負(fù)。

　　通過上述案例，不難看出，國有劃撥土地使用權(quán)的出租，必須依法定程序履行報批手續(xù)后才能進(jìn)行，一切違反法律、行政法規(guī)的行為，將不受法律的保護(hù)。

　　國有劃撥土地使用權(quán)是指土地使有者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。這種土地使用權(quán)有其自身的特點：1、土地使用權(quán)的取得是由于政府劃撥的具體行政行為而取得，是國家行使社會經(jīng)濟(jì)管理行政權(quán)力，對土地使用權(quán)進(jìn)行的分配或調(diào)整;2、土地使用者無償取得，無需支付地價，這并不等于土地使用者不需要支付任費(fèi)用。一般情況下，土地使用者必須支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)，交納土地使用稅;3、土地使用權(quán)可以是有期的，也可以是無期的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定以外，沒有使用權(quán)期限的限制;4、土地使用權(quán)除法定的情形外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　長期以來，我國分配土地使用權(quán)的方式主要是行政劃撥，這種以行政劃撥為主的土地使用權(quán)的分配方式，經(jīng)實踐證明，存在許多弊端，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)，土地利用率低，國家收益損失較大。由于國有劃撥土地使用者無需支付地價，刺激了土地使用者多占地、占好地、占而不用等行為，并產(chǎn)生了土地交易隱形市場，使得國有土地資源流失嚴(yán)重。

　　1990年5月19日國務(wù)院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對國有劃撥土地使用制度，進(jìn)行了一些改革，確立了土地有償出讓和行政劃撥并存的雙軌制度，用地單位或個人以有償出讓方式取得的土地使用權(quán)，是一項獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，而以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，作為土地使用者每年需交納土地使用稅，并對國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合一定條件的情況下，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！稐l例》第45條規(guī)定的條件是：1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人;2、領(lǐng)有國有土地使用證;3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;4、依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小?a href="/wiki/term-2580.html" target="_blank">縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。這些規(guī)定表明，1、只有特定的土地使用者，才能行使此項權(quán)利，排除了非營利單位，如國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等享有此項權(quán)利的可能性;2、國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，必須經(jīng)過有國有土地償出讓這一體制的轉(zhuǎn)換，未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地出讓金，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。從有償出讓這一體制轉(zhuǎn)換后的角度上看，土地使用權(quán)的性質(zhì)發(fā)生了變化，從無償使用轉(zhuǎn)變成了有償出讓使用。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有劃撥土地經(jīng)過有償出讓后，國有劃撥土地使用權(quán)的使用者的身份就變成了國有土地使用權(quán)出讓合同的受讓人。

　　1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，進(jìn)一步對國有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場交易，在轉(zhuǎn)讓、出租、抵押方面作出了明確的規(guī)定。1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?！冻鞘?a href="/wiki/term-2602.html" target="_blank">房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”2、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)出租?！冻鞘?a href="/wiki/term-2602.html" target="_blank">房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”3、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押?！冻鞘?a href="/wiki/term-2602.html" target="_blank">房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。我國《城市房地產(chǎn)管理法》對國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所作出的這些規(guī)定，表明國有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場交易，必須有償使用。

　　1998年8月29日修訂后的《土地管理法》第2條第5款規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。”我國《城市房地產(chǎn)管理法》第23條，對屬于國有劃撥土地使用權(quán)的范圍作出了明確的規(guī)定：1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。從以上兩規(guī)定來看，國有土地有償使用是一個原則，而將國有劃撥土地使用權(quán)的范圍縮小到特定主體和用途之內(nèi)。

　　總之，在以國有劃撥土地使用權(quán)為交易對象的經(jīng)濟(jì)來往中，對于交易雙方來說，必須充分認(rèn)識和了解土地性質(zhì)和用途，掌握土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的概念和規(guī)則，預(yù)