一、法定優(yōu)先受償?shù)挠嘘P(guān)法律規(guī)定
1. 擔(dān)保法司法解釋第七十九條：同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)， 抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。
2. 房地產(chǎn)估價(jià)中的優(yōu)先受償問題嘛。 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條第三款規(guī)定： 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一些限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的層次來說也僅僅相對(duì)于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這就是我們要研究的對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值有不利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。
二、法定優(yōu)先權(quán)
擔(dān)保物權(quán)分為：抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)。
法定優(yōu)先權(quán)不是基于當(dāng)事人的約定而是基于法律的直接規(guī)定而成立的，是特種債權(quán)的債權(quán)人依法享有的就債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
優(yōu)先權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)也是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)以支配標(biāo)的物的價(jià)值為內(nèi)容，但它與其他擔(dān)保物權(quán)相比較的一個(gè)重要區(qū)別在于，優(yōu)先權(quán)是出于立法政策上的考慮而規(guī)定的，它的用意是對(duì)個(gè)別的特殊種類的債權(quán)加以特別保護(hù)。就所擔(dān)保的債權(quán)而言，優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，與其他擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)相比具有特殊性，所以理論上將享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)稱為“特種債權(quán)”。從表面上看，這種特殊性體現(xiàn)在優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的性質(zhì)或發(fā)生原因的法定性。例如《法國民法典》第2095條規(guī)定：“優(yōu)先權(quán)為按照債務(wù)的性質(zhì)給與債權(quán)人優(yōu)先于其他債權(quán)人，甚至抵押權(quán)人在內(nèi)受清償的權(quán)利”?！栋柤袄麃?a href="/wiki/term-5010.html" target="_blank">民法典》第982條也規(guī)定：“優(yōu)先權(quán)為法律考慮特定債權(quán)的性質(zhì)賦予的優(yōu)先受償權(quán)”。又如《日本民法典》第306條規(guī)定：“有因下列各項(xiàng)原因產(chǎn)生的債權(quán)者，于債務(wù)人的總財(cái)產(chǎn)上有先取特權(quán)：1．共益費(fèi)用；2．受雇人的報(bào)酬；3．殯葬費(fèi)用；4．日用品的供給”。再如《意大利民法典》第2745條規(guī)定：“先取特權(quán)是法律鑒于債權(quán)原因而賦予”。顯然，立法者在考慮賦予哪些債權(quán)以優(yōu)先權(quán)保障時(shí)，非常重視債權(quán)本身的性質(zhì)或發(fā)生原因。然而，從更深的層次上觀察我們可以發(fā)現(xiàn)：這些所謂的“特種債權(quán)”都與一定的價(jià)值觀念或社會(huì)政策密切聯(lián)系。換句話說，優(yōu)先權(quán)的立法目的就是在于從法律上直接破除債權(quán)平等原則，使特種債權(quán)獲具有優(yōu)于一般債權(quán)的地位。而特種債權(quán)與一般債權(quán)的區(qū)別之處就在于：除債權(quán)人的清償利益外，賦予特種債權(quán)以優(yōu)先權(quán)還體現(xiàn)了公平、正義等法律與社會(huì)理念以及保障公共利益和社會(huì)利益的立法政策。例如，稅收優(yōu)先權(quán)體現(xiàn)的是對(duì)公共利益、社會(huì)利益的保障；工人工資優(yōu)先權(quán)、受害人賠償金優(yōu)先權(quán)體現(xiàn)了社會(huì)公平理念；喪葬費(fèi)用優(yōu)先權(quán)、食品醫(yī)療供給費(fèi)用優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)著人權(quán)至上的理想；訴訟費(fèi)用、清算費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)用優(yōu)先權(quán)則發(fā)揮著保護(hù)共同利益、集體利益的作用；動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)買賣優(yōu)先權(quán)、旅店主優(yōu)先權(quán)、承運(yùn)人優(yōu)先權(quán)起著維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、增強(qiáng)交易信用的社會(huì)價(jià)值。
我國的相關(guān)規(guī)定：
1、建設(shè)工程承包人的法定優(yōu)先權(quán)（工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)）
《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”
2、破產(chǎn)程序中職工工資優(yōu)先受償
《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條的規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益債務(wù)后，依照下列順序清償：（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配；破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計(jì)算。
3、船舶優(yōu)先權(quán)
船舶優(yōu)先權(quán)是指海事請求人依照《海商法》第二十二條的規(guī)定，向船舶所有人、光船承租人、船舶經(jīng)營人提出海事請求，對(duì)產(chǎn)生該海事請求的船舶具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
《海商法》第二十二條規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容是：
（一）船長、船員和在船上工作的其他在編人員，根據(jù)勞動(dòng)法律、行政法規(guī)或者勞動(dòng)合同所產(chǎn)生的工資、其他勞動(dòng)報(bào)酬、船員遺反費(fèi)用和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的給付請求；
（二）在船舶營運(yùn)中發(fā)生的人身傷亡的賠償請求；
（三）船舶噸稅、引航費(fèi)、港務(wù)費(fèi)和其他港口規(guī)費(fèi)的繳付請求；
（四）海難救助費(fèi)的救助款項(xiàng)的給付請求；
（五）船舶在營運(yùn)中因侵權(quán)行為產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)賠償請求；船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償； 船舶的優(yōu)先權(quán)因下列情況之一而消滅： 1、具有優(yōu)先權(quán)的海事請求，自優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生之日滿一年不行使； 2、船舶經(jīng)法院強(qiáng)制出售； 3、船舶滅失
三、房產(chǎn)估價(jià)中的法定優(yōu)先受償權(quán)問題
《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。針對(duì)此項(xiàng)規(guī)定，以下問題是我們應(yīng)當(dāng)注意和研究的。
（一）法定優(yōu)先受償權(quán)利的含義
法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對(duì)于其他債權(quán)人對(duì)特定的財(cái)物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。涉及抵押、質(zhì)押、留置等擔(dān)保行為時(shí)，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人均享有法定優(yōu)先受償權(quán)。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一些限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的層次來說也僅僅相對(duì)于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這就是我們要研究的對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值有不利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。
（二）優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利
法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括以下一些方面。
1．《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：
（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；
（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金……抵押房地產(chǎn)處分時(shí)發(fā)生的拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)顯然屬于法定優(yōu)先受償權(quán)利。至于處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用包不包括訴訟費(fèi)用、委托房屋中介變賣時(shí)應(yīng)支付的代理費(fèi)等，有關(guān)規(guī)定不甚明確，但我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括。因?yàn)榉ㄔ阂话阒苯訌?a href="/wiki/term-1388.html" target="_blank">抵押房地產(chǎn)拍賣價(jià)款中扣繳訴訟費(fèi)，而無須敗訴方（抵押人）另行支付訴訟費(fèi)（敗訴方實(shí)際也不會(huì)另行支付訴訟費(fèi)），金融機(jī)構(gòu)實(shí)際收回的價(jià)款顯然已經(jīng)減少了一部分；中介代理費(fèi)與拍賣費(fèi)具有相同的性質(zhì)，且一般不會(huì)同時(shí)發(fā)生，理應(yīng)認(rèn)定為處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用。
2．如果抵押人破產(chǎn)，法定優(yōu)先受償權(quán)利就更多了，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條規(guī)定：下列破產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先撥付：
（1）破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費(fèi)用，包括聘任工作人員的費(fèi)用；
（3）為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費(fèi)用。
第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：
（1）破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用；
（3）破產(chǎn)債權(quán)。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)即喪失了對(duì)于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。
3．尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)當(dāng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利的影響。又如抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)一般都經(jīng)過一個(gè)交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達(dá)數(shù)年，這其中往往發(fā)生欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等情況，這些費(fèi)用雖然不是法定優(yōu)先受償權(quán)利，但也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生不利的影響。
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