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土地使用權(quán)證書

一、土地使用權(quán)證的介紹
人們通常對(duì)土地使用權(quán)問(wèn)題是漠視的，并想當(dāng)然地認(rèn)為土地是房屋的附屬，取得了房產(chǎn)的所有權(quán)即取得了土地使用權(quán)。其實(shí)，房產(chǎn)所有權(quán)和房產(chǎn)土地使用權(quán)之間并無(wú)法律上當(dāng)然的附屬關(guān)系。如果忽視土地使用權(quán)，勢(shì)必會(huì)給住宅地產(chǎn)購(gòu)置及交易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

二、辦理土地使用權(quán)證的資料
1、劃撥用地應(yīng)提供的材料有：
申請(qǐng)報(bào)告；權(quán)屬來(lái)源證明材料；
機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表資格證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
加蓋界址章及相關(guān)規(guī)劃紅線的宗地圖2份；
派出所出具的土地座落門牌號(hào)證明；相關(guān)表格(到國(guó)土局領(lǐng)取)。
出讓用地還須另外提供：出讓呈報(bào)表、
出讓合同、
成交確認(rèn)書、
轉(zhuǎn)讓協(xié)議、
轉(zhuǎn)讓審批表、
出讓金及契稅繳納憑證。

2、辦理城鎮(zhèn)公有住房及商品房分戶土地證應(yīng)提供材料
申請(qǐng)報(bào)告、單位土地證；購(gòu)房合同或房產(chǎn)證；身份證；宗地圖；戶建筑平面圖；相關(guān)表格(到國(guó)土局領(lǐng)取)。辦理商品房分戶土地證開發(fā)商應(yīng)提供的材料有：申請(qǐng)報(bào)告；宗地土地證；建設(shè)用地許可證；出讓合同及出讓金發(fā)票；建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建筑物正式公安編號(hào)證明；契稅發(fā)票；相關(guān)表格(到國(guó)土局領(lǐng)取)。業(yè)主應(yīng)提供的材料：購(gòu)買商品房土地登記申請(qǐng)審批表；身份證；房產(chǎn)證；戶建筑平面圖。
房改房和經(jīng)濟(jì)適用房用地土地使用權(quán)證應(yīng)該由住房戶和原使用土地單位到轄區(qū)國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng)，國(guó)土資源部門將依法辦理；如果原用地單位已經(jīng)不存在，住房戶和該單位的上級(jí)主管部門，或現(xiàn)在實(shí)際使用原單位土地的單位，到國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng)；如果住房由居委會(huì)管理，住戶可和居委會(huì)到國(guó)土資源管理部門共同申請(qǐng)。

3、辦理私人住宅應(yīng)提供的材料
申請(qǐng)報(bào)告；身份證；用地批準(zhǔn)書；規(guī)劃及建設(shè)部門的相關(guān)批準(zhǔn)文件；宗地圖；相關(guān)表格(到國(guó)土局領(lǐng)取)。其中，根據(jù)市委、市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃管理的決定》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)土地市場(chǎng)建設(shè)和管理的決定》，2003年5月23日以后，市規(guī)劃區(qū)的建成區(qū)內(nèi)原則上不批準(zhǔn)建私宅，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建造私宅的，一律依法拆除。
對(duì)于個(gè)人不辦理土地使用權(quán)證，不會(huì)存在太大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)是土地國(guó)有制，個(gè)人辦理土地使用權(quán)不太現(xiàn)實(shí)。隨著現(xiàn)在各種政策把開發(fā)商的門檻抬高，房地產(chǎn)開發(fā)越來(lái)越規(guī)范，開發(fā)商把土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓出去的情況不多。業(yè)主買了房子，辦理了房屋所有權(quán)證書基本可以保證自己的權(quán)利。

三、辦理土地使用權(quán)證的流程
1、初始土地登記
（1）申請(qǐng)登記。由用地者到市國(guó)土資源局地籍股填寫土地登記申請(qǐng)書，提交申請(qǐng)人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來(lái)源證明文件。
（2）地籍調(diào)查。由國(guó)土資源局派人到實(shí)地調(diào)查，全面核實(shí)土地登記申請(qǐng)的內(nèi)容，計(jì)算宗地面積，繪制宗地圖。
（3）權(quán)屬審核。由國(guó)土資源局專職人員對(duì)申請(qǐng)登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來(lái)源、宗地面積等進(jìn)行審核。
（4）注冊(cè)登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。
（5）頒發(fā)土地證書。申請(qǐng)人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取《土地使用證》。

2、變更土地登記（過(guò)戶）
（1）申請(qǐng)變更登記。屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方填寫好轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書、轉(zhuǎn)讓合同書、轉(zhuǎn)讓登記表；屬繼承房屋取得土地使用權(quán)的，提供公證繼承書，并填寫土地登記申請(qǐng)書；屬祖屋分戶的，提交分戶協(xié)議書或戶主申請(qǐng)，填寫土地登記申請(qǐng)書；還要提交申請(qǐng)人的身份證或戶口簿和原土地證書、房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來(lái)源證明文件。
（2）變更地籍調(diào)查。變更必須與原來(lái)宗地登記檔案并案進(jìn)行。宗地部份變更的，要實(shí)地核定面積，界址點(diǎn)，重新繪制宗地圖；宗地全部變更，界址沒有變化的，可不進(jìn)行界址調(diào)查，但宗地圖應(yīng)重新繪制。
（3）變更權(quán)屬審核。內(nèi)容與初始土地登記相同。
（4）注冊(cè)登記，換發(fā)證書。注消原《土地登記卡》、填寫新的《土地登記卡》，更改《土地歸戶卡》。收回注銷原《土地使用證》，填寫頒發(fā)新的《土地使用證》。

3、土地使用權(quán)抵押登記
（1）申請(qǐng)。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂十五日內(nèi)，憑抵押合同，貸款合同申請(qǐng)抵押登記。填寫土地抵押登記申請(qǐng)書。并提供《國(guó)有土地使用證》或《集體土地使用證》、身份證等有關(guān)材料。
（2）地籍調(diào)查。由國(guó)土資源局派人對(duì)新設(shè)定土地使用權(quán)抵押權(quán)的宗地進(jìn)行地籍調(diào)查。
（3）權(quán)屬審核。土地登記人員對(duì)抵押設(shè)定的登記內(nèi)容進(jìn)行審核。
（4）注冊(cè)登記。經(jīng)審核符合登記的，在宗地原《土地登記卡》上進(jìn)行注冊(cè)登記。
（5）頒發(fā)證書。申請(qǐng)人憑身份證和《土地登記收件單》領(lǐng)取《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

四、不辦理土地使用權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商在房屋銷售中已經(jīng)將辦理大土地使用權(quán)證時(shí)繳納的土地出讓金分?jǐn)傇诟魈追康氖蹆r(jià)款中，因此在辦理房產(chǎn)證的同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該把手中的“大土地證”(證上載明土地使用權(quán)人為開發(fā)商)分割成“小土地證”(證上載明土地使用權(quán)人為購(gòu)房人)。
《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，所購(gòu)商品房應(yīng)具備“國(guó)有土地使用權(quán)證(小土地證)”和“房屋所有權(quán)證”，目前，上海、重慶、廣州、深圳、青島、廈門、大連等城市均已實(shí)行“兩證合一”，即在房地產(chǎn)證上同時(shí)標(biāo)明“房產(chǎn)權(quán)人”和“土地使用權(quán)人”。購(gòu)買房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極辦理土地使用權(quán)證，以切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
不及時(shí)辦理土地使用權(quán)證，購(gòu)房人的土地合法權(quán)益可能會(huì)受到哪些侵犯？這主要包括：
1、住房用地的合法權(quán)益得不到法律保護(hù)，特別是對(duì)公寓式住宅，在售房時(shí)已將房屋所占土地及附屬公共用地計(jì)入房屋總價(jià)，購(gòu)房人應(yīng)共同享有這部分土地的使用權(quán)，但若不辦理住房用地登記，這部分土地的權(quán)利及范圍就不能在法律上予以明確，容易被其他人侵犯；
2、房屋沒有土地使用權(quán)證不能合法上市出售；
3、購(gòu)房人沒有住房用地土地使用權(quán)證，住房用地土地使用權(quán)有被原土地使用者(開發(fā)商)轉(zhuǎn)讓、抵押或因其他債務(wù)問(wèn)題而遭受司法執(zhí)行的危險(xiǎn)，原因在于此時(shí)土地使用權(quán)證載明的權(quán)利人仍為開發(fā)商，土地使用權(quán)證仍在開發(fā)商手里，鄭州最近即發(fā)生過(guò)類似案例；
4、拆遷安置時(shí)，得不到土地部分的補(bǔ)償；
5、土地使用權(quán)期限屆滿，不能申請(qǐng)自動(dòng)延期。

五、遲延辦理土地使用證的違約金問(wèn)題
1、如果買賣雙方在合同中明確約定了辦理土地使用證違約金問(wèn)題，那么如果開發(fā)商違約，購(gòu)房人可以主張違約金。
買方與賣方在《商品房購(gòu)銷合同》中僅約定有“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”，而產(chǎn)權(quán)通常指的是所有權(quán)，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地歸國(guó)家所有，使用人僅能依法獲得使用權(quán)，而非“產(chǎn)權(quán)”，該條款不是當(dāng)事人就辦理土地使用權(quán)證問(wèn)題所作出的約定。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”的規(guī)定，賣方負(fù)有協(xié)助辦理土地使用權(quán)變更登記并提供必要的證明文件的法定義務(wù)，賣方未在法定期限內(nèi)履行該義務(wù)，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制其履行，但并不必然產(chǎn)生違約金責(zé)任。
由于違約金責(zé)任是合同責(zé)任之其中一種，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”的規(guī)定，合同一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?a href="/wiki/term-301.html" target="_blank">當(dāng)事人主張違約金責(zé)任的前提是雙方在合同中明確約定了基于對(duì)某種合同義務(wù)的違反所應(yīng)承擔(dān)的違約金責(zé)任，如果雙方僅在《商品房買賣合同》中就遲延辦理土地使用權(quán)證并未約定違約金責(zé)任，因此，買方主張違約金責(zé)任沒有法律依據(jù)。

2、如果買賣雙方就賣方遲延辦理土地使用證問(wèn)題做了違約金約定，那么買方就可以就賣方遲延履行合同要求賣方承擔(dān)違約金責(zé)任。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第十八條中載明的“房屋權(quán)屬證書”僅指房屋所有權(quán)證書，并不包括土地使用權(quán)證書?！?a href="/wiki/term-1833.html" target="_blank">解釋》第一條規(guī)定，“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的‘房屋’向社會(huì)銷售并‘轉(zhuǎn)移所有權(quán)’于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”，該條明確規(guī)定買賣合同的標(biāo)的物為“房屋”而非“土地”，且出賣人須“轉(zhuǎn)移所有權(quán)”，而非“轉(zhuǎn)移使用權(quán)”。
土地使用人對(duì)國(guó)有土地僅能享有使用權(quán)，而不享有所有權(quán)，所以本條所稱的轉(zhuǎn)移所有權(quán)系指房屋所有權(quán)，而取得房屋權(quán)屬證書系房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。故《解釋》第十八條中的“房屋權(quán)屬證書”只能是與《解釋》第一條相對(duì)應(yīng)的房屋所有權(quán)證書，而不能是土地使用權(quán)證書。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”的規(guī)定也是將“土地使用權(quán)變更手續(xù)”與“房屋所有權(quán)登記手續(xù)”分別表述，兩者并不存在包含關(guān)系。