人人看人人拍国产精品,久久婷午夜福利,香蕉视观看在线a,国精产品九九国精产品

房地產(chǎn)抵押登記

一、房地產(chǎn)抵押的法律原則及相關(guān)問題

(一)房與地的相依性原則：
在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內(nèi)土地，離開了土地的建筑物（及其附著物）只能是空中樓閣。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。抵押人對(duì)自己的房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的任一種權(quán)利的處分，往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。
正是由于土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在著這樣的依附與相依關(guān)系，我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為，一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，并一直規(guī)定為：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物，其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中，將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是，不論是開發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國(guó)土資源管理機(jī)關(guān)均對(duì)此行為“認(rèn)同”，他們并不認(rèn)為這樣的行為是對(duì)“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，而是理所當(dāng)然而為之。違背了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無(wú)效行為。
在實(shí)際中，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分離設(shè)定抵押的行為一般表現(xiàn)為兩種形式：一是，將房地產(chǎn)因不同的債務(wù)需要分別設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立的抵押，此時(shí)的抵押設(shè)定可能是同時(shí)設(shè)定，也可能是分期設(shè)定。所設(shè)定的抵押權(quán)人可能是同一的，也可能是兩個(gè)抵押權(quán)人。二是，根據(jù)一項(xiàng)債務(wù)需要，同時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分別抵押給兩個(gè)以上的債權(quán)人。這種違背土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系的抵押行為之所以在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中大量生產(chǎn)，其原因雖與抵押人、抵押權(quán)人的內(nèi)心動(dòng)機(jī)分不開，而我國(guó)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)設(shè)置分離是其根本原因所在。
應(yīng)當(dāng)注意的是：根據(jù)“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關(guān)系原則，在抵押當(dāng)事人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)抵押中的一種權(quán)利的處分時(shí)，即撤銷抵押以及撤銷抵押登記時(shí)，另一種權(quán)利的抵押也將隨之撤銷。
（二）抵押權(quán)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之間的法律原則：
我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：
抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
因此，受讓（購(gòu)買）抵押房地產(chǎn)一定要謹(jǐn)慎和仔細(xì)審查，以避免得到的是無(wú)效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。

（三）法定抵押登記擔(dān)保期限的原則：
《擔(dān)保法》公布施行快十年了，擔(dān)保抵押設(shè)定的當(dāng)事人現(xiàn)已完全接受與認(rèn)同了“抵押不登記無(wú)效”的我國(guó)法律實(shí)行的強(qiáng)制登記制度。但對(duì)于登記擔(dān)保期限仍沒有明確的認(rèn)識(shí)。本身對(duì)于“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”這一問題，在法律上沒有明確的規(guī)定，在學(xué)理上也存在多種不同的理論觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：抵押合同當(dāng)事人自行約定的抵押期限是有效的。因?yàn)楸M管抵押權(quán)為物權(quán)，但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則，應(yīng)貫徹尊重當(dāng)事人的自主、自愿的原則。如果當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了對(duì)抵押權(quán)的期限限制，抵押權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，更何況我國(guó)法律并未明令禁止當(dāng)事人自行約定抵押期限的行為，所以這種約定并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是合法有效的。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無(wú)期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性，以所謂物權(quán)的無(wú)期限性作為拒絕承認(rèn)抵押權(quán)的期限的理由是不成立的。也有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)《擔(dān)保法》第25條明確規(guī)定：“一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期滿之日起6個(gè)月。”既然法律允許保證合同的當(dāng)事人約定保證期限，而且在當(dāng)事人未約定的情況下，應(yīng)當(dāng)適用法定期限，那么也應(yīng)當(dāng)允許抵押合同當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，抵押合同是附屬于主合同的從合同，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效，抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利，而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。因?yàn)?a href="/wiki/term-1388.html" target="_blank">抵押權(quán)在本質(zhì)上屬于物權(quán)，并從屬于主債權(quán)，只要主債權(quán)存在，抵押權(quán)也就同時(shí)存在。也有人認(rèn)為，當(dāng)事人約定抵押期限實(shí)際上是約定免責(zé)條款，這種免責(zé)條款的約定，目的在于限制和免除抵押人的擔(dān)保責(zé)任，所以這種約定應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》實(shí)質(zhì)上是接受了最后一種觀點(diǎn)。

（四）抵押物的特定化登記原則：
對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記，不少的抵押人與抵押權(quán)人均忽視這一原則。對(duì)于商品房開發(fā)中的房屋所有權(quán)獲得，一般是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在符合法定條件、房屋竣工驗(yàn)收后并由開發(fā)商履行相應(yīng)的必備法定手續(xù)的條件下，按照房屋建筑的獨(dú)立體（幢、棟、樓，即在建筑施工前、開發(fā)立項(xiàng)報(bào)建時(shí)已核定的房屋單位）發(fā)給開發(fā)商該幢建筑物的房屋所有權(quán)證，即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目往往有若干個(gè)房屋“大產(chǎn)權(quán)證”。在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人往往直接將一個(gè)或數(shù)個(gè)“大產(chǎn)權(quán)證”進(jìn)行抵押與登記，而未將其按商品房的實(shí)際套為單位進(jìn)行細(xì)化，即未特定化，這樣的抵押登記是無(wú)效的。

二、房地產(chǎn)抵押登記的效力

抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì)，抵押登記則是物權(quán)行為。當(dāng)事人之間存在抵押合同，僅能產(chǎn)生債權(quán)人對(duì)抵押人的登記請(qǐng)求權(quán)，而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán)，抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分。抵押合同生效是指在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對(duì)世效力的產(chǎn)生；抵押合同的生效并不當(dāng)然意味著抵押權(quán)的成立，登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定。因此，在抵押登記主義條件下，登記應(yīng)為抵押權(quán)成立的條件，而不應(yīng)為抵押合同的生效條件，一般而言，抵押合同應(yīng)自簽訂之日起生效。

反觀我國(guó)《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，該規(guī)定認(rèn)為，對(duì)于以法律規(guī)定必須進(jìn)行登記的財(cái)產(chǎn)簽訂的抵押合同，抵押合同自登記之日起生效。該規(guī)定勢(shì)必將抵押登記請(qǐng)求權(quán)的行使置于非常尷尬的境地，不能有效的保護(hù)債權(quán)人的利益，使雙方設(shè)立抵押合同的意思難于實(shí)現(xiàn)。因此，未來立法應(yīng)將抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效分割開來，并對(duì)登記請(qǐng)求權(quán)明確規(guī)定。

所幸的是，有關(guān)司法解釋彌補(bǔ)了上述立法的缺陷。最高人民法院2000年頒發(fā)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”可以說該規(guī)定在糾正擔(dān)保法上述規(guī)則方面做出了十分積極的努力。從法律條文上看司法解釋的內(nèi)容與法律規(guī)定的內(nèi)容不一致，它的基本要求是，抵押合同簽訂雖然沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但是有過錯(cuò)的抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這種做法符合物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分、物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)相區(qū)分的法理，也符合正在進(jìn)行的物權(quán)法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承擔(dān)責(zé)任，就首先要承認(rèn)抵押合同的約束力，這實(shí)際上就是承認(rèn)了抵押合同作為物權(quán)變動(dòng)根據(jù)之一的效果。這一點(diǎn)是非常合理的。當(dāng)然，該司法解釋并沒有解決司法實(shí)踐中爭(zhēng)議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關(guān)系問題。對(duì)此，我們的觀點(diǎn)是，要分清物權(quán)與請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別，區(qū)分抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效的不同。

總之，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押登記雖然并不影響抵押合同的成立與生效，但是登記卻是抵押權(quán)成立與生效的必要條件。具體說來，抵押登記具有如下法律效力：1、決定抵押權(quán)是否成立。已經(jīng)登記，抵押權(quán)成立；尚未登記，則抵押權(quán)不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登記完成前這段時(shí)間內(nèi)，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給了第三人，抵押合同的權(quán)利人不得對(duì)第三人主張抵押權(quán)的追及效力。因?yàn)樵?a href="/wiki/term-1388.html" target="_blank">抵押登記完成前，權(quán)利人尚未取得抵押權(quán)。2、確定抵押權(quán)的效力范圍。通過抵押登記，可以確定抵押物的具體范圍和抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。3、確定抵押權(quán)的順位。如果同一抵押物上成立了多項(xiàng)抵押權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)，則按照抵押登記的順序決定優(yōu)先受償?shù)捻樞?。一般而言?a href="/wiki/term-1059.html" target="_blank">登記在先的權(quán)利人可以優(yōu)先受償。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)與房地產(chǎn)出租的法律關(guān)系

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十五條：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
第六十六條　抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。
即分兩種情況，一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押，這種情況租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，抵押與租賃關(guān)系互不影響，只要抵押人以書面形式將抵押事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，即所謂“買賣不破租賃”。另一種情況是房地產(chǎn)權(quán)利將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租，這種情況下抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃關(guān)系成立在后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，租賃關(guān)系應(yīng)隨著抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而解除。

四、房地產(chǎn)抵押登記程序

房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。其具體程序?yàn)椋?br />
(一)登記申請(qǐng)

辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)以下文件：

1、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明材料;

2、抵押登記申請(qǐng)書;

3、抵押合同;

4、《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;

5、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件和證明材料;

6、可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料;

7、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

(二) 登記審核與登記

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起15日內(nèi)做出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。

以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利的記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

(三) 登記的變更與注銷

抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

其實(shí)，就房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)來說，《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》等諸多法律法規(guī)對(duì)其加以規(guī)范，但就實(shí)際應(yīng)用上看，《擔(dān)保法》與房地產(chǎn)信貸關(guān)系最為密切?！?a href="/wiki/term-1405.html" target="_blank">擔(dān)保法》不僅同其他法律法規(guī)一道對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)以及金融機(jī)構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，而且對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)也相應(yīng)的加以規(guī)范。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一方面要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本職能，另一方面也要以發(fā)展預(yù)測(cè)的眼光，積極的向委托方提供額外的專業(yè)咨詢意見，即實(shí)現(xiàn)服務(wù)和顧問的職能。當(dāng)然，各地都有其不同的具體情況，各地也根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律制定了一些與本地情況相適應(yīng)的相關(guān)政策。

實(shí)際上，在具體的房地產(chǎn)信貸的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，其所涉及的各種情況都不盡相同，也會(huì)有與其向適應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)其經(jīng)濟(jì)行為加以規(guī)范，而就我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)(含資產(chǎn)評(píng)估)的水平、我國(guó)的資產(chǎn)、資本市場(chǎng)及其信息交流的發(fā)展情況來看，要估算出其抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值很困難的。

因此從穩(wěn)妥的角度來考慮，目前許多的估價(jià)機(jī)構(gòu)在出具房地產(chǎn)估價(jià)(或資產(chǎn)評(píng)估)報(bào)告中，都聲明對(duì)于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)的稅費(fèi)未加以考慮，相應(yīng)的將這些有關(guān)問題交由報(bào)告的使用者考慮，自然這也符合執(zhí)業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理的要求，但考慮到一般估價(jià)報(bào)告的使用者法律及相關(guān)知識(shí)的局限性，具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師在出具正式估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)就委托方經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)可能涉及的方面，提出相關(guān)的意見與建議，最大限度的實(shí)現(xiàn)參謀的作用，以達(dá)到委托方所付的費(fèi)用對(duì)委托方的價(jià)值最大化。但這要求估價(jià)師具備相當(dāng)豐富的政策、法律法規(guī)、各種技術(shù)專業(yè)等知識(shí)，還要求其掌握相關(guān)資本和資產(chǎn)市場(chǎng)以及其變化發(fā)展趨勢(shì)，另外還有對(duì)于估價(jià)師溝通能力的要求，更不用提嫻熟的估價(jià)技巧、豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)了。以這個(gè)角度上分析，在一定的程度上可以解釋，目前房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)估價(jià)收費(fèi)水平與行業(yè)規(guī)定有相當(dāng)?shù)牟罹嗔?。估價(jià)專業(yè)與相關(guān)知識(shí)及專業(yè)的并舉，估價(jià)人員成為“全能型的復(fù)合性人才”，不僅目前已成為國(guó)際評(píng)估人員普遍具有的素質(zhì)，而且這應(yīng)為我國(guó)估價(jià)師發(fā)展的趨勢(shì)。