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          土地登記制度

          編輯: 問法網(wǎng)小編 2015-01-30 17:40:11 閱讀數(shù):180
          導(dǎo)讀:土地登記制度是指國家有關(guān)部門按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和要求進行土地登記,以保護土地權(quán)利人的合法權(quán)益,促進土地利用的一項制度。

           
          一、特點分析

          其特點是:登記具有強制性,登記是權(quán)利變更生效的必要條件;要經(jīng)登記機關(guān)的實質(zhì)性審查登記具有公信力。實行該登記制度的國家有:德國、奧地利、瑞士、荷蘭、匈牙利、埃及等。③以澳大利亞為代表的托倫斯登記制度。指為便利土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移,經(jīng)登記后具有確認產(chǎn)權(quán)的效力。其特點是:初始土地登記當事人自行決定,政府不強制登記,但一經(jīng)登記后,土地權(quán)利的變更,不經(jīng)登記不生效;登記機關(guān)要進行實質(zhì)審查;登記具有絕對公信力,經(jīng)登記的土地權(quán)利受法律保護;發(fā)給權(quán)利人土地證書;登記機關(guān)對錯漏及虛假登記,負有損害賠償責任。實行的國家主要有:澳大利亞、新西蘭、加拿大、菲律賓、英國、美國的若干。中國現(xiàn)行的土地登記制度是一種法律登記制度,是吸收了權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度兩者優(yōu)點的一種登記制度。其特點是:①無論初始土地登記還是變更土地登記,都帶有強制性;②經(jīng)登記的土地權(quán)利受國家法律保護;③登記機關(guān)對權(quán)屬的合法性、界址、面積、土地用途、地價等要進行實質(zhì)性審查;④登記具有絕對公信力;⑤頒發(fā)土地證書。

          二、類型介紹

          國際上采用的土地登記制度大致可以歸納為下列基本類型:

          ①以法國為代表的契約登記制度;指對于土地權(quán)利的變更,只要當事人意見一致,訂立契約(契據(jù))即可生效。登記只是為證明雙方的交易關(guān)系,對第三者起到對抗作用,而不是登記生效的必要條件,登記機關(guān)根據(jù)契約所載內(nèi)容,無須進行實質(zhì)審查,即可辦理登記,其登記的土地,在法律上不具有公信力。它是一種公開登記,任何有利害關(guān)系者,都可查閱。實行該制度的國家有:法國、比利時、意大利、西班牙、葡萄牙、Et本、美國的多數(shù)州、南美等國家。

          ②以德國為代表的權(quán)利登記制度;指對于土地權(quán)利的變更,必須由登記機關(guān)按法定程序進行實質(zhì)審查,確認權(quán)利的得失與變更,才能生效,并供第三者查閱。

          三、法律法規(guī)

          第一章 總 則

          第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,為建立土地登記制度,維護土地的社會主義公有制,保障土地權(quán)利人合法權(quán)益,特制定本規(guī)則。

            第二條 土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利登記,本規(guī)則所稱土地他項權(quán)利,是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利,包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記其他土地權(quán)利,土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始土地登記又稱總登記,是指在一定時間內(nèi),對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記;變更土地登記,是指初始土地登記以外的土地登記,包括土地使用權(quán)所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記,土地使用權(quán)所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記,名稱、地址和土地用途變更登記,注銷土地登記等。

            第三條 國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權(quán)利者,必須依照本規(guī)則規(guī)定,申請土地登記,申請土地登記,申請者可以授權(quán)委托代理人辦理。授權(quán)委托書應(yīng)當載明委托事項和權(quán)限,依法登記的土地使用權(quán)所有權(quán)和土地他項權(quán)利法律保護,任何單位和個人不得侵

            第四條 土地登記以縣級行政區(qū)為單位組織進行。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責。

            第五條 土地登記宗地為基本單元,擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者,應(yīng)當分宗申請登記,兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的,應(yīng)當分別申請登記。跨縣級行政區(qū)使用土地的,應(yīng)當分別向土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。

            第六條 土地登記依照下列程序進行:

            (一)土地登記申請;

            (二)地籍調(diào)查;

            (三)權(quán)屬審核;

            (四)注冊登記;

            (五)頒發(fā)或者更換土地證書。

            第七條 國家土地管理局主管全國的土地登記工作縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地登記工作。

          第二章 初始土地登記

          第八條 初始土地登記,由縣級以上地方人民政府發(fā)布通告。通告的主要內(nèi)容包括:

            (一)土地登記區(qū)的劃分;

            (二)土地登記期限

            (三)土地登記收件地點;

            (四)土地登記申請者應(yīng)當提交的有關(guān)證件;

            (五)其他事項。

            第九條 國有土地使用權(quán)由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個人申請登記集體土地所有權(quán)村民委員會或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織法定代表人申請登記。集體土地使用權(quán)由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個人申請登記。

            土地他項權(quán)利需要單獨申請的,由有關(guān)權(quán)利人申請登記。

            第十條 土地登記申請者申請土地使用權(quán)所有權(quán)和土地他項權(quán)利登記,必須向土地管理部門提交下列文件資料:

            (一)土地登記申請書;

            (二)單位、法定代表人證明,個人身份證明或者戶籍證明;

            (三)土地權(quán)屬來源證明;

            (四)地上附著物權(quán)屬證明。

            委托代理人申請土地登記的,還應(yīng)當提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明

            第十一條 申請土地登記,申請者須向土地管理部門領(lǐng)取土地登記申請書。

            土地登記申請書應(yīng)當載明下列基本事項,并由申請者簽名蓋章

            (一)申請者名稱、地址;

            (二)土地座落、面積、用途、等級、價格;

            (三)土地所有權(quán)使用權(quán)和土地他項權(quán)利權(quán)屬來源證明;

            (四)其他事項。

            第十二條 土地管理部門接受土地登記申請者提交的申請書及權(quán)屬來源證明,應(yīng)當在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù),并給申請者開具收據(jù)。

            第十三條 土地管理部門負責組織轄區(qū)內(nèi)的地籍調(diào)查。地籍調(diào)查規(guī)程由國家土地管理局制定。

            第十四條 土地管理部門應(yīng)當根據(jù)地籍調(diào)查和土地定級估價成果,對土地權(quán)屬、面積、用途、等級、價格等逐宗進行全面審核,填寫土地登記審批表。土地登記審批表以宗地為單位填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的,應(yīng)當分別填寫土地登記審批表。

            第十五條 經(jīng)土地管理部門審核,對認為符合登記要求的宗地予以公告。

            公告的主要內(nèi)容包括:

            (一)土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者的名稱、地址;

            (二)準予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、座落;

            (三)土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者提出異議期限、方式和受理機關(guān);

            (四)其他事項。

            第十六條 土地登記申請者及其他土地權(quán)益有關(guān)者在公告規(guī)定的期限內(nèi),可以向土地管理部門申請復(fù)查,并按規(guī)定繳納復(fù)查費。經(jīng)復(fù)查無誤,復(fù)查費不予退還;經(jīng)復(fù)查確有差錯

            的,復(fù)查費由造成差錯者承擔。

            第十七條 土地登記過程中的土地權(quán)屬爭議,按照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定進行處理后,再行登記

            第十八條 公告期滿,土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對土地登記審核結(jié)果未提出異議的,由人民政府批準后,按照以下規(guī)定辦理注冊登記

            (一)根據(jù)對土地登記申請的調(diào)查審核結(jié)果,以宗地為單位逐項填寫土地登記卡,并由登 記人員和土地管理部門主管領(lǐng)導(dǎo)在土地登記卡的經(jīng)辦人、審核人欄簽字;

            (二)根據(jù)土地登記卡的有關(guān)內(nèi)容填寫土地歸戶卡,并由登記人員在土地歸戶卡的經(jīng)辦人欄簽字。土地歸戶卡以權(quán)利人為單位填寫,凡在一個縣級行政區(qū)范圍內(nèi)對兩宗以上土地擁有權(quán)利的,應(yīng)當填寫在同一土地歸戶卡上;

            (三)根據(jù)土地登記卡的相關(guān)內(nèi)容填寫土地證書。土地證書以宗地為單位填寫。兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的,應(yīng)當分別填寫土地證書。

            第十九條 由縣級以上地方人民政府向國有土地使用者集體土地所有者、集體土地使用者分別頒發(fā)《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》??h級以上地方人民政府土地管理部門向土地他項權(quán)利者頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。

            第二十條 尚未確定土地使用權(quán)所有權(quán)的土地,由土地管理部門進行登記造冊,不發(fā)土地證書。

            第二十一條 本章除有關(guān)通告和公告的規(guī)定外適用于變更土地登記

          第三章 土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記

          第二十二條 設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利,必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記。

            第二十三條 以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,按照以下規(guī)定辦理土地登記手續(xù):

            (一)新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的,建設(shè)單位應(yīng)當在接到縣級以上人民 政府發(fā)給的建設(shè)用地批準書之日起三十日內(nèi),持建設(shè)用地批準書申請土地預(yù)登記,建設(shè)項目竣工驗收后,建設(shè)單位應(yīng)當在該建設(shè)項目竣工驗收之日起三十日內(nèi),持建設(shè)項目竣工驗收報告和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記;

            (二)其他項目使用劃撥國有土地的,土地使用單位或者個人應(yīng)當在接到縣級以上人民政府批準用地文件之日起三十日內(nèi),持批準用地文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的,被征地單位應(yīng)當依照本規(guī)則規(guī)定,同時申請集體土地所有權(quán)注銷登記或者變更登記。

            第二十四條 集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地后,原集體土地使用者繼續(xù)使用該國有土地的,應(yīng)當在土地所有權(quán)性質(zhì)變更后三十日內(nèi),持原《集體土地使用證》和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

            第二十五條 使用本集體土地進行建設(shè)或者生產(chǎn)的,集體土地使用單位或者個人應(yīng)當在接到有批準權(quán)的地方人民政府批準用地文件或者農(nóng)地使用合同簽訂之日起三十日內(nèi),持批準用地文件或者農(nóng)地使用合同申請集體土地使用權(quán)設(shè)定登記。

            第二十六條 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,受讓方應(yīng)當在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記,成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有土地使用權(quán)的,受讓方應(yīng)當在每期付款后三十日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

            第二十七條 國家將國有土地使用權(quán)以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的,該企業(yè)應(yīng)當在簽訂入股合同之日起三十日內(nèi),持土地使用權(quán)入股合同其他有關(guān)證明文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

            第二十八條 依法向政府土地管理部門承租國有土地的,承租人應(yīng)當在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi),持土地租賃合同其他有關(guān)證明文件申請承租國有土地使用權(quán)登記。

            第二十九條 依法抵押土地使用權(quán)的,當事人應(yīng)當在抵押合同簽訂后十五日內(nèi),持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。土地管理部門應(yīng)當在被抵押土地的土地登記卡上登記,并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書,同一宗地多次抵押時,以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權(quán)。

            第三十條 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的,出租人與承租人應(yīng)當在租賃合同簽訂后十五日內(nèi),持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當在出租土地的土地登記卡上進行登記,并向承租人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。

            第三十一條 設(shè)定法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記其他土地他項權(quán)利的,當事人應(yīng)當在確定之日起十五日內(nèi),申請設(shè)定登記。

          第四章 土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記

          第三十二條 依法變更土地使用權(quán)所有權(quán)和土地他項權(quán)利的,必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記。

            第三十三條 申請土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記時,申請者應(yīng)當依照規(guī)定申報地價;未申報地價的,按宗地標定地價進行登記

            第三十四條 劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,土地使用者應(yīng)當在繳納土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓合同出讓金繳納憑證及原《國有土地使用證》申請變更登記。

            第三十五條 企業(yè)將通過出讓或者國家入股等形式取得的國有土地使用權(quán),再以入股方式轉(zhuǎn)讓的,轉(zhuǎn)讓雙方當事人應(yīng)當在入股合同簽訂之日起三十日內(nèi),持以出讓或者國家入股等方式取得土地使用權(quán)的合法憑證、入股合同和原企業(yè)的《國有土地使用證》申請變更登記。

            第三十六條 集體土地所有者將集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件興辦三資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的,雙方當事人應(yīng)當在聯(lián)營合同簽定后三十日內(nèi),持縣級以上人民政府批準文件和入股合同申請變更登記。

            第三十七條 有下列情形之一的,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi),涉及房產(chǎn)變更的,在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi),持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記

            (一)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

            (二)因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的;

            房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的,在申請變更登記時,應(yīng)當提交變更后的房屋所有權(quán)證書。

            第三十八條 因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的,有關(guān)各方應(yīng)當在合同簽訂后三十日內(nèi)或者在接到上級主管部門的批準文件后三十日內(nèi),持合同或者上級主管部門的批準文件和原土地證書申請變更登記

            第三十九條 因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)所有權(quán)變更的,交換、調(diào)整土地的各方應(yīng)當在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準文件后三十日內(nèi),持協(xié)議批準文件和原土地證書共同申請變更登記。

            第四十條 因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的,取得土地使用權(quán)權(quán)利人和原抵押人應(yīng)當在抵押財產(chǎn)處分后三十日內(nèi),持有關(guān)證明文件申請變更登記。

            第四十一條 商品房預(yù)售,預(yù)售人應(yīng)當在預(yù)售合同簽訂后三十日內(nèi),將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門土地管理部門登記備案,縣級以上人民政府土地管理部門建立商品房預(yù)售合同登記備案簿,記錄預(yù)售人和預(yù)購人名稱、商品房所占土地位置、預(yù)售金額、交付使用日期、預(yù)售面積等內(nèi)容。

            第四十二條 出售公有住房,售房單位與購房職工應(yīng)當在縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起三十日內(nèi),持公房出售批準文件、售房合同、房屋所有權(quán)證書和售房單位原土地證書申請變更登記

            第四十三條 土地使用權(quán)抵押期間,抵押合同發(fā)生變更的,抵押當事人應(yīng)當在抵押合同發(fā)生變更后十五日內(nèi),持有關(guān)文件申請變更登記。

            第四十四條 土地使用權(quán)出租期間租賃合同發(fā)生變更的,出租人和承租人應(yīng)當在租賃合同發(fā)生變更后十五日內(nèi),持有關(guān)文件申請變更登記。

            第四十五條 變更法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記其他土地他項權(quán)利的,當事人應(yīng)當在變更之日起十五日內(nèi),申請變更登記。

            第四十六條 依法繼承土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的,繼承人應(yīng)當在辦理繼承手續(xù)后三十日內(nèi),持有關(guān)證明文件申請變更登記。

            第四十七條 其他形式的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更,當事人應(yīng)當在發(fā)生變更之日起三十日內(nèi),持有關(guān)證明文件申請變更登記

          第五章 名稱、地址和土地用途變更登記

          第四十八條 土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者更改名稱、地址和依法變更土地用途的,必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記。

            第四十九條 土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者更改名稱、地址的,應(yīng)當在名稱、地址發(fā)生變更之日起三十日內(nèi),持有關(guān)證明文件申請名稱、地址變更登記。

            第五十條 國有土地的用途發(fā)生變更的,土地使用者應(yīng)當在批準變更之日起三十日內(nèi),持有關(guān)部門批準文件和原《國有土地使用證》申請土地用途變更

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