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土地登記

 一、主要內(nèi)容

土地登記，也稱土地權(quán)利登記，是指由國家專門機(jī)關(guān)依法對土地的各項(xiàng)權(quán)利實(shí)行登記的制度。根據(jù)《土地登記辦法》第二條規(guī)定，我國的土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。其中國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不包含土地承包經(jīng)營權(quán)）。

按照民法理論，登記是一項(xiàng)法律規(guī)定，它的根本目的是對權(quán)力的公示。所謂公示，是指將物權(quán)變動(dòng)的意思表示公開向社會(huì)公眾顯示。物權(quán)是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是對世權(quán)和絕對權(quán)，除了物的權(quán)利人之外，其他人均為權(quán)利已義務(wù)人，物權(quán)變動(dòng)（設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅）必須遵循公式原則，即物權(quán)的變動(dòng)必須通過法定的公式方式才能產(chǎn)生法律效力。

二、特點(diǎn)介紹

1.強(qiáng)制性。當(dāng)事人的土地權(quán)利必須依法登記，未登記的土地權(quán)利不受法律保護(hù)并可視情節(jié)對當(dāng)事人進(jìn)行處罰。

2.公信性。士地登記是人民政府的行政行為是人民政府土地管理部門依法制定程序?qū)ν恋?a href="/wiki/term-2629.html" target="_blank">權(quán)屬、面積、用途等進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，并注冊登記、頒發(fā)土地證書的法律程序從而保證了土地登記的真實(shí)可靠。

3.完整性、連續(xù)往。士地登記須統(tǒng)一進(jìn)行不能分割。登記事項(xiàng)變更，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記手續(xù)，保持土地資料的連續(xù)性。

4.保護(hù)性。國家通過土地登記，確認(rèn)上地所有權(quán)和土地使用權(quán).維護(hù)土地公有制不受侵犯，為充分、合理和有效利用土地提供法律保障。制不受侵犯，為充分、合理和有效利用土地提供法律保障。

三、類型分析

根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，土地登記的類型包括土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記和他項(xiàng)權(quán)利登記6種。

土地總登記，指在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記，建立的每宗地的表卡證是以后初始、變更、注銷及其他土地登記的依據(jù) 。

初始登記是指土地總登記以外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。

變更登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。

注銷登記是指因土地權(quán)利的消滅而進(jìn)行的登記。

其他登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。更正登記包括國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的更正登記、土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記、利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的更正登記3種。

四、法律法規(guī)

【發(fā)文文號】: 國土[法]字第184號

【頒布部門】: 國家土地管理局

【頒布日期】:1995-12-28

【施行日期】:1996-2-1

國家土地管理局關(guān)于重新印發(fā)《土地登記規(guī)則》的通知[1995]國土[法]字第184號各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地(國土)管理局(廳)，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：

根據(jù)深化改革，強(qiáng)化管理，建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要，國家土地管理局對1989年11月18日頒布的《土地登記規(guī)則》作了補(bǔ)充和修改?，F(xiàn)將修改后的《土地登記規(guī)則》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　一九九五年十二月二十八日

第一章 總 則

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，為建立土地登記制度，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，特制定本規(guī)則。

　　第二條 土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記,本規(guī)則所稱土地他項(xiàng)權(quán)利，是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利,土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。初始土地登記又稱總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記；變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和

　　土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。

　　第三條 國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項(xiàng)權(quán)利者，必須依照本規(guī)則規(guī)定，申請土地登記,申請土地登記，申請者可以授權(quán)委托代理人辦理。授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)和權(quán)限,依法登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

　　第四條 土地登記以縣級行政區(qū)為單位組織進(jìn)行。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。

　　第五條 土地登記以宗地為基本單元,擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者，應(yīng)當(dāng)分宗申請登記,兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請登記。跨縣級行政區(qū)使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別向土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。

　　第六條 土地登記依照下列程序進(jìn)行：

　　(一)土地登記申請；

　　(二)地籍調(diào)查；

　　(三)權(quán)屬審核；

　　(四)注冊登記；

　　(五)頒發(fā)或者更換土地證書。

　　第七條 國家土地管理局主管全國的土地登記工作縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地登記工作。

第二章 初始土地登記

第八條 初始土地登記，由縣級以上地方人民政府發(fā)布通告。通告的主要內(nèi)容包括：

　　(一)土地登記區(qū)的劃分；

　　(二)土地登記的期限；

　　(三)土地登記收件地點(diǎn)；

　　(四)土地登記申請者應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；

　　(五)其他事項(xiàng)。

　　第九條 國有土地使用權(quán)由使用國有土地的單位及法定代表人或者使用國有土地的個(gè)人申請登記。集體土地所有權(quán)由村民委員會(huì)或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織及法定代表人申請登記。集體土地使用權(quán)由使用集體土地的單位及法定代表人或者使用集體土地的個(gè)人申請登記。

　　土地他項(xiàng)權(quán)利需要單獨(dú)申請的，由有關(guān)權(quán)利人申請登記。

　　第十條 土地登記申請者申請土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利登記，必須向土地管理部門提交下列文件資料：

　　(一)土地登記申請書；

　　(二)單位、法定代表人證明，個(gè)人身份證明或者戶籍證明；

　　(三)土地權(quán)屬來源證明；

　　(四)地上附著物權(quán)屬證明。

　　委托代理人申請土地登記的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。

　　第十一條 申請土地登記，申請者須向土地管理部門領(lǐng)取土地登記申請書。

　　土地登記申請書應(yīng)當(dāng)載明下列基本事項(xiàng)，并由申請者簽名蓋章：

　　(一)申請者名稱、地址；

　　(二)土地座落、面積、用途、等級、價(jià)格；

　　(三)土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利權(quán)屬來源證明；

　　(四)其他事項(xiàng)。

　　第十二條 土地管理部門接受土地登記申請者提交的申請書及權(quán)屬來源證明，應(yīng)當(dāng)在收件簿上載明名稱、頁數(shù)、件數(shù)，并給申請者開具收據(jù)。

　　第十三條 土地管理部門負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的地籍調(diào)查。地籍調(diào)查規(guī)程由國家土地管理局制定。

　　第十四條 土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)地籍調(diào)查和土地定級估價(jià)成果，對土地權(quán)屬、面積、用途、等級、價(jià)格等逐宗進(jìn)行全面審核，填寫土地登記審批表。土地登記審批表以宗地為單位填寫。兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別填寫土地登記審批表。

　　第十五條 經(jīng)土地管理部門審核，對認(rèn)為符合登記要求的宗地予以公告。

　　公告的主要內(nèi)容包括：

　　(一)土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者的名稱、地址；

　　(二)準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、座落；

　　(三)土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者提出異議的期限、方式和受理機(jī)關(guān)；

　　(四)其他事項(xiàng)。

　　第十六條 土地登記申請者及其他土地權(quán)益有關(guān)者在公告規(guī)定的期限內(nèi)，可以向土地管理部門申請復(fù)查，并按規(guī)定繳納復(fù)查費(fèi)。經(jīng)復(fù)查無誤，復(fù)查費(fèi)不予退還；經(jīng)復(fù)查確有差錯(cuò)

　　的，復(fù)查費(fèi)由造成差錯(cuò)者承擔(dān)。

　　第十七條 土地登記過程中的土地權(quán)屬爭議，按照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定進(jìn)行處理后，再行登記。

　　第十八條 公告期滿，土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對土地登記審核結(jié)果未提出異議的，由人民政府批準(zhǔn)后，按照以下規(guī)定辦理注冊登記：

　　(一)根據(jù)對土地登記申請的調(diào)查審核結(jié)果，以宗地為單位逐項(xiàng)填寫土地登記卡，并由登 記人員和土地管理部門主管領(lǐng)導(dǎo)在土地登記卡的經(jīng)辦人、審核人欄簽字；

　　(二)根據(jù)土地登記卡的有關(guān)內(nèi)容填寫土地歸戶卡，并由登記人員在土地歸戶卡的經(jīng)辦人欄簽字。土地歸戶卡以權(quán)利人為單位填寫，凡在一個(gè)縣級行政區(qū)范圍內(nèi)對兩宗以上土地?fù)碛袡?quán)利的，應(yīng)當(dāng)填寫在同一土地歸戶卡上；

　　(三)根據(jù)土地登記卡的相關(guān)內(nèi)容填寫土地證書。土地證書以宗地為單位填寫。兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別填寫土地證書。

　　第十九條 由縣級以上地方人民政府向國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者分別頒發(fā)《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》?？h級以上地方人民政府土地管理部門向土地他項(xiàng)權(quán)利者頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。

　　第二十條 尚未確定土地使用權(quán)、所有權(quán)的土地，由土地管理部門進(jìn)行登記造冊，不發(fā)土地證書。

　　第二十一條 本章除有關(guān)通告和公告的規(guī)定外適用于變更土地登記。

第三章 土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記

第二十二條 設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記。

　　第二十三條 以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，按照以下規(guī)定辦理土地登記手續(xù)：

　　(一)新開工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥國有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民 政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請土地預(yù)登記，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在該建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收報(bào)告和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記；

　　(二)其他項(xiàng)目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。劃撥新征用農(nóng)民集體所有土地的，被征地單位應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)則規(guī)定，同時(shí)申請集體土地所有權(quán)注銷登記或者變更登記。

　　第二十四條 集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地后，原集體土地使用者繼續(xù)使用該國有土地的，應(yīng)當(dāng)在土地所有權(quán)性質(zhì)變更后三十日內(nèi)，持原《集體土地使用證》和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　第二十五條 使用本集體土地進(jìn)行建設(shè)或者生產(chǎn)的，集體土地使用單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)用地文件或者農(nóng)地使用合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件或者農(nóng)地使用合同申請集體土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　第二十六條 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記,成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　第二十七條 國家將國有土地使用權(quán)以作價(jià)入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日起三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　第二十八條 依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)，持土地租賃合同和其他有關(guān)證明文件申請承租國有土地使用權(quán)登記。

　　第二十九條 依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)，持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書,同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

　　第三十條 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。

　　第三十一條 設(shè)定法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地他項(xiàng)權(quán)利的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在確定之日起十五日內(nèi)，申請?jiān)O(shè)定登記。

第四章 土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記

第三十二條 依法變更土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的，必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記。

　　第三十三條 申請土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記時(shí)，申請者應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定申報(bào)地價(jià)；未申報(bào)地價(jià)的，按宗地標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行登記。

　　第三十四條 劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在繳納土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳納憑證及原《國有土地使用證》申請變更登記。

　　第三十五條 企業(yè)將通過出讓或者國家入股等形式取得的國有土地使用權(quán)，再以入股方式轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在入股合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持以出讓或者國家入股等方式取得土地使用權(quán)的合法憑證、入股合同和原企業(yè)的《國有土地使用證》申請變更登記。

　　第三十六條 集體土地所有者將集體土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件興辦三資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在聯(lián)營合同簽定后三十日內(nèi)，持縣級以上人民政府批準(zhǔn)文件和入股合同申請變更登記。

　　第三十七條 有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：

　　(一)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　　(二)因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的；

　　房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。

　　第三十八條 因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權(quán)變更的，有關(guān)各方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后三十日內(nèi)或者在接到上級主管部門的批準(zhǔn)文件后三十日內(nèi)，持合同或者上級主管部門的批準(zhǔn)文件和原土地證書申請變更登記。

　　第三十九條 因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權(quán)、所有權(quán)變更的，交換、調(diào)整土地的各方應(yīng)當(dāng)在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準(zhǔn)文件后三十日內(nèi)，持協(xié)議、批準(zhǔn)文件和原土地證書共同申請變更登記。

　　第四十條 因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)的權(quán)利人和原抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后三十日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請變更登記。

　　第四十一條 商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂后三十日內(nèi)，將<