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初始登記

一、主要內容

初始登記就是我們常說的“確權”。在房屋竣工以后90日內，由開發(fā)商向登記機關申報，經過房屋土地管理部門的審核，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。通過確權以后，開發(fā)商取得《房屋所有權證》（大產權證）。這個過程只能由開發(fā)商來辦。開發(fā)商不進行初始登記，應該承擔違約責任。如果合同中沒有約定違約金的數(shù)額，或者損失的數(shù)額不好估計，可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

沒有初始登記，不能辦理個人的《房屋所有權證》。只有開發(fā)商進行初始登記，取得了大產權證以后，購房者才能申請辦理轉移登記，領取個人的《房屋所有權證》。

二、程序介紹

一、流程

申請登記→ 窗口受理→ 地籍調查→ 地籍科審核→分管領導審批→登記注冊→核發(fā)證書→窗口領證

二、辦理土地使用權登記應提交的資料

（一）國有土地使用權劃撥

1、土地登記申請書；2、法人及法定代表人證明、身份證明、授權委托書、委托代理人身份證明、營業(yè)執(zhí)照或代碼證；3、規(guī)劃部門制發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證，建設用地規(guī)劃定點圖，征地勘測成果；4、建設項目立項批準文件；5、市人民政府批準劃撥土地文件；6、建設用地批準書；7、國有土地劃撥決定書；8、征地協(xié)議、征地補償清冊及征地批準文件；9、建設項目原土地證書等權源資料；10、其他有關文件。

（二）國有土地出讓

1、土地登記申請書；2、法人及法定代表人證明、授權委托書、委托代理人身份證明、營業(yè)執(zhí)照或代碼證；3、土地估價報告；4、市、縣人民政府批準土地使用權出讓的文件；5、土地使用權出讓合同；6、建設用地規(guī)劃許可證，建設用地規(guī)劃定點圖，測量成果圖；7、建設項目立項批準文件；8、已繳清土地使用權出讓金、契稅憑證；9、征地協(xié)議、征地補償清冊及征地批準文件；10、原土地證書；11、其他有關文件資料。

（三）、商品房土地登記

1、土地使用權登記申請表；2、登記申請人身份證（戶籍證明）及印章；3、委托代辦的需同時提交委托書及代理人身份證明；4、購房發(fā)票； 5、登記機關認為需提交的其他有關材料。

（四）、經濟適用房土地登記

1、土地使用權登記申請表；2、登記申請人身份證（戶籍證明）及印章；3、委托代辦的需同時提交委托書及代理人身份證明；4、購房發(fā)票；5、登記機關認為需提交的其他有關材料；6、房改辦審批文件。

三、案例分析

隱瞞實情進行房屋登記的司法處理

裁判要旨

  申請人在向房屋登記機關申請房屋所有權轉移登記時故意隱瞞房屋真實情況，即使被訴房屋登記機關的房屋登記具體行政行為不違反法律規(guī)定，人民法院也要對被訴房屋登記行為進行全面審查，在查明訴爭房屋真實情況的基礎上作出客觀、公正的判決。

  案情

  1997年劉家起因欠王學士貨款，被王學士起訴到牡丹江市郊區(qū)人民法院，牡丹江市郊區(qū)人民法院作出（1997）愛民初字第486號民事判決書。因劉家起沒有履行判決書中的義務，經王學士申請執(zhí)行后，牡丹江市愛民區(qū)人民法院對劉家起購買的但沒有辦理過戶的兩處房屋進行執(zhí)行，其中一戶房屋所有權證上的所有權人是孫海，另一戶則為訴爭房屋（房屋登記的所有權人為孫明寶）。1998年8月5日，愛民區(qū)法院委托牡丹江市郊區(qū)房地產管理局，對兩戶房屋估價，經評估，得出兩處房屋及批準用地價值19392元，并于2006年10月31日作出（1998）愛執(zhí)字第56—2號執(zhí)行裁定書，裁定將孫海所有坐落在牡丹江市沿江鄉(xiāng)卡路黃花養(yǎng)路段北側的證號003029號，建筑面積64平方米的房屋變更為王學士所有。該裁定書生效后，王學士搬入訴爭房屋居住。2010年10月，王學士在訴爭房屋上開始建房，劉家起的兒子劉長軍領人拆王學士的在建新房，王學士向派出所報警，此時訴爭房屋已不存在。2011年6月23日，孫明寶持1987年11月30日牡丹江市郊區(qū)人民政府頒發(fā)的第0003028號房屋所有權證，向牡丹江市房產管理局申請換發(fā)房屋所有權證，該房產局于2011年6月24日為孫明寶換發(fā)牡房權證溫春鎮(zhèn)字第730179號房屋所有權證。2011年6月27日，第三人孫明寶與鄧成雙持雙方簽訂的房屋買賣契約書等相關材料，向牡丹江市房產管理局申請房屋所有權轉移登記，該房產局于2011年6月29日為第三人鄧成雙頒發(fā)了牡房權證溫春鎮(zhèn)字第730181號房屋所有權證。2011年7月，鄧成雙以王學士為被告，向牡丹江市西安區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求王學士遷出訴爭房屋。王學士在參與該案訴訟中得知鄧成雙取得訴爭房屋的所有權證書后，即向西安區(qū)法院提起行政訴訟，要求撤銷被告為鄧成雙頒發(fā)的牡房權證溫春鎮(zhèn)字第730181號房屋所有權證，并由被告承擔本案訴訟費用。

  裁判

  黑龍江省牡丹江市西安區(qū)人民法院認為，根據《房屋登記辦法》第四條的規(guī)定，被告牡丹江市房產管理局是牡丹江市轄區(qū)內負責房屋登記工作的主管部門，具有辦理房屋登記的法定職權。第三人孫明寶和鄧成雙依據《房屋登記辦法》第八十六條規(guī)定，向被告提交了申請房屋所有權轉移登記所需的全部材料，被告依照法定程序對上述材料進行審查后予以登記并頒證，盡到了形式上的審慎注意義務。第三人孫明寶故意隱瞞訴爭房屋已賣給案外人劉家起并已被法院執(zhí)行的事實，屬于申報不實，導致訴爭房屋權屬發(fā)生爭議。被告辦理房屋所有權轉移登記時雖然盡到了形式上的審慎注意義務，但只能證明自身無過錯，并不等于其登記行為必然合法。由于訴爭房屋在第三人申請房屋所有權轉移登記前已經滅失，因此物權登記的基礎已不存在，被告的登記行為不具有合法性，依法應當予以撤銷。

  西安區(qū)法院判決：撤銷被告牡丹江市房產管理局于2011年6月29日為第三人鄧成雙頒發(fā)的牡房權證溫春鎮(zhèn)字第730181號房屋所有權證。

  一審宣判后，第三人鄧成雙不服，向牡丹江市中級人民法院提起上訴。

  牡丹江中院經審理認為，被上訴人牡丹江市房產管理局在為上訴人鄧成雙與孫明寶辦理房屋轉移登記時，該房屋早已倒塌不存在，且該房屋已經司法程序執(zhí)行給被上訴人王學士，原審第三人孫明寶故意隱瞞訴爭房屋真相與上訴人鄧成雙辦理房屋轉移登記應予撤銷。原審判決認定事實清楚，證據充分，上訴人鄧成雙的上訴請求無事實和法律依據，不予支持。

  牡丹江中院判決：駁回上訴，維持原判。

  評析

  本案的爭議焦點是：被訴登記行為不違反法律規(guī)定，法院能否依據查明的房屋真實情況，判決撤銷被訴房屋登記行為？

  對此案有兩種不同的處理意見：一種意見認為，被告作出房屋所有權轉移登記具體行政行為時，依照物權法、《房屋登記辦法》的相關規(guī)定對申請材料進行了審查，盡到了審慎的注意義務，其登記行為不違反法律法規(guī)的規(guī)定，法院應當駁回原告的訴訟請求。另一種意見認為，被告辦理房屋所有權轉移登記時，雖然盡到了審慎的注意義務，但并不等于其登記行為合法，由于訴爭房屋已通過司法程序執(zhí)行給原告，且房屋在辦理轉移登記前已滅失，物權登記的基礎已不存在，法院應當撤銷被訴房屋登記行為。

  本院采納了第二種意見，理由是：本案被告雖然是按物權法、《房屋登記辦法》的相關程序辦理的房屋登記，但是登記程序合法并不必然表示登記結果正確?！斗课?a href="/wiki/term-1059.html" target="_blank">登記辦法》第十九條規(guī)定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：（一）房屋所有權初始登記；（二）在建工程抵押權登記；（三）因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的應當實地查看的其他房屋登記。房屋登記機構實地查看時，申請人應當予以配合。”依據此規(guī)定，辦理房屋轉移登記無須實地查看，然而，房屋登記機構在辦理業(yè)務時如果審查更慎重一些，就有可能避免發(fā)生此次錯誤登記，從而避免引發(fā)此次訴訟。本案訴爭房屋是一幢1986年建筑的磚木結構平房，1987年11月30日孫明寶取得該房的房屋所有權證書。2011年6月23日孫明寶持1987年頒發(fā)的0003028號房屋所有權證書申請換發(fā)新證，房屋登記機構為其換發(fā)新證后，第三人孫明寶與鄧成雙又于同年6月27日申請房屋權屬轉移登記。本案訴爭房屋是一建成已有２５年的老舊平房，在取得房產證后一直沒有辦理任何變更登記，時隔２５年后突然既換證又辦理房屋轉移登記，登記機構應當引起足夠的重視，查明房屋是否存在？房屋是否進行了翻新、擴建或改建？房屋現(xiàn)在由誰實際居??？登記機構如果在辦理房屋轉移登記時更慎重些，對房屋的真實狀況進行必要的調查、核實或者進行實地查看，就有可能避免因此次登記結果錯誤引發(fā)的行政訴訟。

  總之，由于本案被告的登記行為侵犯了在先的司法執(zhí)行程序確定的物權歸屬，且訴爭房屋在辦理轉移登記前已滅失，物權登記的基礎已不存在，故應撤銷被訴房屋登記行為。

  本案案號：（2011）牡西行初字第8號；（2012）牡行終字第25號