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虛假登記損害責任

虛假登記損害責任是指因不動產登記簿上關于不動產的記載存在瑕疵而產生的糾紛。

造成不動產登記瑕疵的原因有三種情況：一是不動產登記申請人故意向不動產登記機關提供虛假材料，致使不動產登記內容錯誤；二是因不動產登記機關工作人員的失誤，導致不動產登記內容錯誤；三是因不動產登記申請人和不動產登記機關人員的惡意串通，導致不動產登記內容錯誤。

由于虛假登記產生的原因不同，故虛假登記損害責任糾紛也就存在三種不同的情況。第一種是因不動產登記申請人的惡意行為，給利害關系人和信賴登記公信力的第三人造成損害的，利害關系人和第三人可以依法向人民法院提起訴訟，要求不動產登記申請人承擔損害責任。第二種是因不動產登記機關工作人員的失誤，而給不動產權利人、利害關系人以及信賴登記公信力的第三人造成損害的，登記機關應當向不動產權利人、利害關系人、第三人承擔與其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用相應的損害責任；登記機關承擔損害責任后，可以向造成錯誤登記的工作人員追償。第三種是不動產登記申請人和不動產登記機關工作人員惡意串通造成不動產權利人、利害關系人或者第三人損害的，應當承擔連帶賠償責任。

根據《民事訴訟法》第34條規(guī)定，虛假登記損害責任糾紛應當由不動產所在地的人民法院專屬管轄。

第一，關于不動產登記機關因錯誤登記產生的損害責任屬于國家賠償責任還是一般民事侵權責任。當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，必然屬于民事賠償的范疇；然而登記機關造成的損害，應當屬于哪個范疇，歷來存在疑問。我國關于登記機關導致登記錯誤的規(guī)定，分散在許多相關的法律法規(guī)和部門規(guī)章中。例如，《土地管理法》和《城市房地產管理法》規(guī)定了房地產、土地管理部門的工作人員的刑事責任和行政責任，但沒有規(guī)定其民事責任，故《物權法》對這個問題作了原則性的規(guī)定，登記機關應對登記錯誤承擔損害賠償責任，彌補了這一空白。此外，《民法通則》第121條的規(guī)定：“國家機關或者國家機關工作人員在執(zhí)行職務中，侵犯公民、法人的合法權益造成損害的，應當承擔民事責任。”最高人民法院《關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》則將不動產登記機關因為登記錯誤承擔的賠償責任明確為國家賠償責任，這符合我國行政管理體制的基本情況。

第二，關于不動產登記機關和第三人連帶賠償責任問題的處理。最髙人民法院《關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第13條規(guī)定：“房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。”鑒于不動產登記機構的賠償責任與第三人的賠償責任分屬于國家賠償責任和民事賠償責任，是作為民事案件處理還是作為行政案件處理，目前沒有明確的規(guī)定。從有利于案件的解決，方便當事人訴訟角度看，此類案件則以當事人起訴時的選擇為準，原告提起行政訴訟的，按照行政案件一并處理；原告提起民事訴訟的，按照民事案件一并處理。

《城市房地產管理法》(2007年8月27日起施行2009年8月27日修正）

第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請部門，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。

第七十一條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

房產管理部門、土地管理工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

《土地管理法》(1987年1月1日起施行2004年8月28日修正）

第七十六 條未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的上地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

《房屋登記辦法》(2008年7月1日起施行）

第九十二條 申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。

房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償。

《民法通則》(1987年1月1日起施行2009年8月27日修正）

第一百二十一條 國家機關或者國家機關工作人員在執(zhí)行職務中，侵犯公民、法人的合法權益造成損害的，應當承擔民事責任。

《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》（法（辦）發(fā)〔1988〕6號1988年4月2,日起施行）

152 國家工作人員在執(zhí)行職務中，給公民、法人的合法權益造成損害的，國家機關應當承擔民事責任。

《物權法》(2007年10月1日起施行）

第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定（法釋〔2010〕15號2010年11月18日起施行）

第十二條 申清人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發(fā)生中承擔相應的賠償責任。

第十三條 房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。