人人看人人拍国产精品,久久婷午夜福利,香蕉视观看在线a,国精产品九九国精产品

非法轉(zhuǎn)租

一、非法轉(zhuǎn)租概述

1、外國(guó)法的規(guī)定

對(duì)轉(zhuǎn)租各國(guó)法律都有規(guī)定，主要有兩種立法模式。一種是限制主義。如日本民法規(guī)定，承租人非經(jīng)出租人同意，使第三人為租賃物的使用收益，承租人得將契約解除。德國(guó)民法典規(guī)定承租人非經(jīng)出租人同意，不得以租賃物之使用收益委于第三人。尤其不得將物轉(zhuǎn)租。一種是放任主義。如法國(guó)民法典規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定除外。根據(jù)合同法我國(guó)系采限制主義。

2、我國(guó)合同法中非法轉(zhuǎn)租概念及其法律后果

非法轉(zhuǎn)租即指未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。根據(jù)合同法第224條第二款的規(guī)定非法轉(zhuǎn)租應(yīng)發(fā)生以下法律效果：

第一，出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同。出租人解除合同的可以請(qǐng)求損害賠償，出租人不解除合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

第二，承租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方之間的租賃合同有效，承租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物使用收益的義務(wù)。承租人不能使次承租人取得使用收益的權(quán)利，次承租人可以向承租人要求損害賠償。

第三，出租人與次承租人的關(guān)系。次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。

二、對(duì)非法轉(zhuǎn)租獨(dú)立性的認(rèn)定

（一）轉(zhuǎn)租合同的定義

在租賃合同中承租人再次將出租人的租賃物再次和次承租人簽訂的租賃合同被稱為轉(zhuǎn)租合同。承租人不退出原有的租賃關(guān)系，而將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益。

（二）轉(zhuǎn)租合同中的民事主體和民事法律關(guān)系

我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”其中經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同稱為合法轉(zhuǎn)租合同，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同稱為非法轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租涉及到三方當(dāng)事人、兩種法律關(guān)系。三方當(dāng)事人是指出租人、承租人（轉(zhuǎn)租人）、次承租人，兩種法律關(guān)系是指出租人和承租人之間的原租賃關(guān)系及轉(zhuǎn)租人和次承租人之間的租賃關(guān)系。至于出租人和次承租人之間，由于合同的相對(duì)性則不存在直接的合同關(guān)系

（三）轉(zhuǎn)租的性質(zhì)認(rèn)定

轉(zhuǎn)租并非租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因?yàn)槿绻亲赓U權(quán)的轉(zhuǎn)讓，則原承租人退出租賃關(guān)系，不再是承租人。而在轉(zhuǎn)租合同中，原租賃關(guān)系不變，承租人仍然受到租賃合同的約束，承擔(dān)支付租金等合同義務(wù)。由此可以看出轉(zhuǎn)租合同中的前后兩個(gè)法律關(guān)系處于一種既獨(dú)立又相互聯(lián)系的狀態(tài)。就轉(zhuǎn)租合同需以租賃合同為前提而言，二者非常類似于主從合同關(guān)系，在主從合同關(guān)系中，主合同是指能夠獨(dú)立存在，不以其他合同的存在為前提的合同。就轉(zhuǎn)租合同需以租賃合同為前提而言，二者非常類似于主從合同關(guān)系、在主從合同關(guān)系中，主合同是指能夠獨(dú)立存在，不以其他合同的存在為前提的合同，從合同是依附于主合同而存在，以主合同為存在前提的合同，又稱為附屬合同。兩個(gè)合同是否具有主從關(guān)系，應(yīng)從如下六個(gè)方面加以分析:(1)發(fā)生上的依附性，即從合同以主合同為存在的前提，（2）效力上的從屬性，主合同不能成立，從合同就不能成立;主合同被宣告無(wú)效或被撤銷，從合同也將失去效力;(3)轉(zhuǎn)讓的從事性，主合同轉(zhuǎn)讓，從合同不能單獨(dú)存在；主合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，從合同的權(quán)利必須依附于主合同發(fā)生轉(zhuǎn)讓；（4）消滅上的從屬性，主合同消滅，從合同亦應(yīng)當(dāng)隨之終止；（5）法律利益的從屬性，即從合同的存在目的是為了保障主合同當(dāng)事人的法律利益。就當(dāng)事人的角度分析，有的從合同當(dāng)事人與主合同當(dāng)事人完全相同，如獨(dú)立的定金合同，有的從合同的當(dāng)事人與主合同當(dāng)事人之一與第三人，如保證合同，無(wú)論何種情形，從合同均服務(wù)于主合同債權(quán)人的法律利益；（6）如果從合同在主合同當(dāng)事人與第三人之間成立，則從合同之標(biāo)的須有別于主合同之標(biāo)的物。以第三人向借款合同之借款人提供擔(dān)保為例，主合同之標(biāo)的物為一定數(shù)量的金錢，而抵押合同之標(biāo)的物則為第三人提供的抵押物。從主從合同的特點(diǎn)分析轉(zhuǎn)租合同不是原租賃合同的從合同。雖然轉(zhuǎn)租在發(fā)生上、效力上、轉(zhuǎn)讓上消滅上均受到租賃合同的限制，即轉(zhuǎn)租合同生效要件是租賃合同的有效存在，但就轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容而言，轉(zhuǎn)租人與次承租人均存在獨(dú)立于租賃合同的法律利益，轉(zhuǎn)租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益職權(quán)，不符合主從合同的要求，另就標(biāo)的物而言，轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物系租賃合同的標(biāo)的物或其一部，具有同一性，亦不符合主從合同的要求。

由此可以得出轉(zhuǎn)租合同獨(dú)立于原租賃合同，基于此以及合同的相對(duì)性可以推斷出原出租人要解除未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同只能解除出租合同而不能解除之后的轉(zhuǎn)租合同。

三、非法轉(zhuǎn)租的效力

非法轉(zhuǎn)租，是指未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。對(duì)此類合同的效力認(rèn)定上，理論和實(shí)務(wù)界有三種不同意見：第一、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效；第二、承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同，在起訴前經(jīng)出租人追認(rèn)，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。該種意見涉及對(duì)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是否是無(wú)權(quán)處分行為的理解。認(rèn)為未經(jīng)出租人同意即將租賃物轉(zhuǎn)租他人是一種無(wú)權(quán)處分行為，即未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是一種效力待定的合同，若出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的效力，該轉(zhuǎn)租合同就是無(wú)效的，反之即為有效。第三、出租人主張承租人未經(jīng)同意簽訂轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。我個(gè)人贊同贊同第三種意見，而意見一和意見二反應(yīng)了許多認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。

（一）承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效

我認(rèn)為不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意的或者事后追認(rèn)而認(rèn)定無(wú)效。首先，從《合同法》第224條的文意可以看出法律賦予出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租的情況下，出租人可以解除合同的權(quán)利，并不能得出承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效的結(jié)論?！逗贤ā吩诖嬖谵D(zhuǎn)租行為的情況下對(duì)原出租人的保護(hù)方式，僅僅是為出租人設(shè)定一個(gè)法定的解除合同的理由，并不一概是禁止轉(zhuǎn)租。其次，無(wú)效合同指的是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者損害國(guó)家、社會(huì)公共利益，因而不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同?！逗贤ā?2條對(duì)于合同無(wú)效的情況進(jìn)行了明確的規(guī)定，認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照無(wú)效合同的法定事由予以適用，不能任意擴(kuò)大合同無(wú)效的情形。而《合同法》第224條的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉(zhuǎn)租的話就能適用該條，顯然該條為任意性規(guī)定而不是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

在未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，我國(guó)《合同法》第224條第2款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”此法律規(guī)定的解除合同是指解除出租人與承租人之間的租賃合同，而不是解除出租人與次承租人之間的合同，因?yàn)槌鲎馊伺c次承租人之間無(wú)直接的合同關(guān)系。但當(dāng)出租人解除出租人與承租人的合同之后承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力狀況及效力狀態(tài)應(yīng)該如何認(rèn)定呢？當(dāng)出租人解除出租人與承租人的合同其合同的效力狀態(tài)歸于無(wú)效，但這種無(wú)效是溯及既往到出租人與承租人定力合同之時(shí)無(wú)效還是出租人在行使合同解除權(quán)后合同的效力狀態(tài)才歸于無(wú)效。這讓我們自然聯(lián)想到可撤銷的民事行為，因?yàn)榭沙蜂N的民事行為在撤銷前其效力是有效的，只是在撤消后溯及開始發(fā)生無(wú)效后果，其效力狀態(tài)是“有效”或“無(wú)效”有待于有撤銷權(quán)的表意人的決定。但可撤銷的民事行為是因?yàn)橛蟹ǘǖ闹卮箬Υ枚氁栽V變更或者撤銷的民事行為，可撤銷的民事行為，主要是由于行為人的意思表示有法律規(guī)定的瑕疵所致。我國(guó)民法規(guī)定可撤銷的民事行為有5種即：欺詐、脅迫、趁人之危、重大誤解、顯失公平。而導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的原因只是未經(jīng)出租人同意并無(wú)這5種法定的情形，因此出租人行使解除合同權(quán)只是形式上與可撤銷相似但不具有可撤銷民事行為的原因，因此可以認(rèn)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的效力狀況是效力待定的合同，承租人與次承租人之間的租賃合同的效力有待于出租人的意思表示，在出租人意思表示之前，其租賃合同的效力的狀況處于一種不確定的狀態(tài)，即在出租人確定前既非有效亦非無(wú)效，究竟是有效或無(wú)效有待于出租人最終的定奪。

如果在未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，出租人后來(lái)知道后同意其轉(zhuǎn)租的，我國(guó)《房屋租賃合同司法解釋》第15條規(guī)定：“承租人靜出租人同意將駐足房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)了承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。”也即在此種情形下法律承認(rèn)在出租人與承租人的租賃合同期限內(nèi)的轉(zhuǎn)租合同有效。由此可以得出租賃合同這個(gè)第一個(gè)法律關(guān)系是轉(zhuǎn)租合同第二個(gè)法律關(guān)系成立有效存續(xù)的前提。

對(duì)于這兩處規(guī)范性文件的關(guān)系問(wèn)題，我以為：合同法是民事法律關(guān)系的一部基本法律，是由全國(guó)人大制定的，而且其出臺(tái)時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》，故其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》。我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時(shí)我國(guó)最高人民法院關(guān)于對(duì)《合同法》的解釋（二）對(duì)合同效力的認(rèn)定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。我國(guó)《合同法》以充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則，對(duì)合同無(wú)效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上采取嚴(yán)格原則，其目的是鼓勵(lì)交易，繁榮經(jīng)濟(jì)。只有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定可作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。所以，建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的“未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效”的規(guī)定僅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。

首先，我認(rèn)為不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意而當(dāng)然地認(rèn)定為無(wú)效。因?yàn)楹贤鞔_規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效必須有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)于擅自轉(zhuǎn)租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒(méi)有一概禁止轉(zhuǎn)租。

其次，不能因?yàn)槌鲎馊瞬煌廪D(zhuǎn)租而認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同均有效，只不過(guò)轉(zhuǎn)租合同只約束轉(zhuǎn)租人和轉(zhuǎn)承租人。即使出租人解除了合同，轉(zhuǎn)租合同仍然對(duì)合同雙方有一定約束力，轉(zhuǎn)承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

最后，出租人不同意轉(zhuǎn)租而主張解除合同只導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同從出租人提出該主張起終止。轉(zhuǎn)租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉(zhuǎn)租人有承租權(quán)。隨著原租賃關(guān)系的解除，承租人就不再有承租權(quán)了，就無(wú)法履行轉(zhuǎn)租合同了，轉(zhuǎn)組合同就失去了存在的基礎(chǔ)。但這只意味著轉(zhuǎn)租合同的終止，并非無(wú)效。

（二）承租人未經(jīng)出租人同意簽訂的轉(zhuǎn)租合同，在起訴前經(jīng)出租人追認(rèn)，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效

對(duì)于意見二，該種意見代表著一種對(duì)于轉(zhuǎn)租涉及到的無(wú)權(quán)處分行為的理解問(wèn)題。該種觀點(diǎn)認(rèn)為未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人是一種無(wú)權(quán)處分行為，如果出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同的效力，該轉(zhuǎn)租合同就是無(wú)效的，即認(rèn)定該轉(zhuǎn)租合同是一種效力待定的合同。

我國(guó)合同法51條規(guī)定了無(wú)權(quán)處分對(duì)于權(quán)利人的侵害的規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”該條參考了《德國(guó)民法典》第185條的規(guī)定，但《德國(guó)民法典》第185條奠基于物權(quán)行為理論之上，依其理論，債權(quán)人為履行合同債務(wù)而實(shí)施的旨在引起物權(quán)變動(dòng)效果的行為（處分行為）是與其基本法律行為(負(fù)擔(dān)行為)相對(duì)獨(dú)立的特殊行為，處分行為的效力之發(fā)生與債權(quán)合同之生效屬于兩個(gè)不同的判斷。因此德國(guó)法上所謂的無(wú)權(quán)處分行為系指無(wú)權(quán)處分人實(shí)施的與債權(quán)合同相分離而直接引起物權(quán)變動(dòng)效果為目的的法律行為。在其物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式之下，處分行為一旦生效即生物權(quán)變動(dòng)的效果，為權(quán)利人利益考慮，確有以處分能力作為處分行為生效要件的必要，其無(wú)權(quán)處分制度確實(shí)肩負(fù)著權(quán)利人保護(hù)的使命?！兜聡?guó)民法典》第185條以權(quán)利人事后追認(rèn)、處分取得標(biāo)的物等作為處分行為效力瑕疵的完補(bǔ)事由，系權(quán)利人保護(hù)與相對(duì)人利益維護(hù)之衡平政策的表現(xiàn)。而我國(guó)合同法在立法語(yǔ)言上即刻意顯示其不采用物權(quán)行為理論，而對(duì)負(fù)擔(dān)行為與處分行為一體把握的立場(chǎng)。物權(quán)變動(dòng)的模式采用的是債權(quán)意思主義，在這種模式下的無(wú)權(quán)處分是針對(duì)債權(quán)行為而言的，如果承租人確屬無(wú)權(quán)處分的話，那么所訂立的轉(zhuǎn)租合同也就是效力待定的合同。

這種觀點(diǎn)似乎有著合理性，但是通過(guò)仔細(xì)分析，該觀點(diǎn)的不合理之處也是存在的：“處分”是一個(gè)基本的法律概念，它包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。事實(shí)上的處分是指原物體加以物質(zhì)上的變形，改造或毀損的行為，如摔碎一個(gè)玻璃杯；法律上的處分是指使物體的權(quán)利形態(tài)發(fā)生變化，如出賣一個(gè)玻璃杯。法律上的處分是使物體的權(quán)利形態(tài)發(fā)生變化，通常是限制或擴(kuò)大權(quán)利的效力范圍，仔細(xì)分析轉(zhuǎn)租行為卻并非如此，出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人取得了房屋的租賃權(quán)，具體的權(quán)能體現(xiàn)承租人可以在合同約定的范圍內(nèi)占有、使用、收益租賃物；相對(duì)而言，租賃合同使得出租人的所有權(quán)得到了一定的限制，比如他不能行使對(duì)租賃物的占有、使用的權(quán)利。承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，只是占有、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對(duì)出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，對(duì)租賃物上的權(quán)利狀態(tài)也沒(méi)有起到任何的限制或擴(kuò)大的作用。所以承租人轉(zhuǎn)租并不是對(duì)租賃物的無(wú)權(quán)處分，相反卻是對(duì)承租人在其通過(guò)與出租人訂立的租賃合同中所取得的占有、使用、收益權(quán)利的處分，是一種對(duì)自己權(quán)利的處分，是一種有權(quán)處分，所以對(duì)于轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為有效的合同。只要當(dāng)事人具有行為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的確定、可能、適法及正當(dāng)，租賃合同即可生效。出租人是否同意所影響的是其與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與轉(zhuǎn)租合同的效力無(wú)關(guān)。

（三）出租人主張承租人未經(jīng)同意簽訂轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持

對(duì)于意見三，我個(gè)人贊同。首先，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律規(guī)定和立法精神，未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的行為并非無(wú)權(quán)處分行為，而是承租人依法使用、收益租賃物的行為，因此，出租人是否同意不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。其次，從對(duì)意見二的分析可以未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為不是一種無(wú)權(quán)處分行為，不能將未經(jīng)出租人同意的出租合同認(rèn)定為一種效力待定的合同。最后，從保護(hù)次承租人的利益和保護(hù)出租人的利益的平衡上來(lái)看，也不應(yīng)當(dāng)將未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效或效力待定。根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存在，不致受到影響；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)終止。轉(zhuǎn)租合同終止之后，對(duì)于次承租人而言，轉(zhuǎn)租合同若被認(rèn)定無(wú)效，則該合同自始不發(fā)生效力，善意的次承租人因轉(zhuǎn)租合同終止而造成的損失無(wú)法向轉(zhuǎn)租人主張，嚴(yán)重?fù)p害了次承租人的利益。若認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力為效力待定，那么出租人不追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同也無(wú)效，同樣無(wú)法保護(hù)次承租人的利益。所以從出租人和次承租人雙方利益的保護(hù)上，我們?nèi)詰?yīng)當(dāng)認(rèn)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同為有效的合同。

出租人是否同意不影響轉(zhuǎn)租合同的效力，不能將未經(jīng)出租人同意的出租合同認(rèn)定為一種效力待定的合同，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存在，不致受到影響；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)終止。因此從