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主合同

一、主合同的概念

主合同，是不以他種合同的存在為前提，不受其制約而能獨立存在的合同。（借貸合同）

二、主合同與從合同

由于從合同要依賴主合同的存在而存在，所以從合同又被稱為"附屬合同"。從合同的主要特點在于其附屬性，即它不能獨立存在，必須以主合同的存在并生效為前提。主合同不能成立，從合同就不能有效成立；主合同轉讓，從合同也不能單獨存在；主合同被宣告無效或被撤銷，從合同也將失去效力；主合同終止，從合同亦隨之終止。主、從合同是相對而言的，沒有主合同就沒有從合同，沒有從合同，也就無所謂從合同。盡管主合同的存在并生效將直接影響到從合同的成立及效力，但從合同不成立或失效，一般并不影響到主合同的效力。

三、擔保合同與主合同

擔保法規(guī)定，擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。主合同是債權人與債務人之間訂立的經濟合同。擔保合同是債權人與債務人或者第三人訂立的擔保主合同債權實現(xiàn)的合同。因此，擔保合同是以主合同的存在為前提、為根據(jù)的。有了主合同才有擔保合同的必要，沒有主合同，就不需要擔保合同，正是從這個意義上講，擔保合同與主合同的關系是主從關系。擔保合同的性質是從合同的性質。主合同無效，根據(jù)民法通則的規(guī)定，無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。也就是說，當事人在主合同中約定的權利義務關系等于不存在，在這種情況下，擔保失去了前提，因此擔保合同也歸于無效。擔保合同無效是否會影響主合同的效力呢?不會的，因為主合同的存在并不以擔保合同的存在為前提，因此，擔保合同無效并不影響主合同的效力。

四、主合同案例分析

解析房屋買賣合同糾紛中關于主合同未予訂立的情況下定金合同的適用原則

基本案情：2009年5月18日，韋甲(乙方)、朱某某(甲方)與上海上源房地產經紀有限公司第九分公司(丙方，以下簡稱上源經紀公司)簽訂《房地產買賣居間協(xié)議》，約定由乙方向甲方購買寶山區(qū)緯地路88弄某號602室房屋，房價款為人民幣685,000元(甲方凈到手價)，乙方同意在甲方簽署本協(xié)議后2009年5月30日前與甲方簽訂《上海市房地產買賣合同》。如乙方未能履行本條所述事項，則已支付甲方的定金不予返還。甲方同意在乙方簽署本協(xié)議后2009年5月30日前與乙方簽訂《上海市房地產買賣合同》。如甲方未能履行本條所述事項，則甲方應向乙方雙倍返還定金。若該房業(yè)主提出異議所產生的違約責任由錢甲承擔。該協(xié)議甲方落款處由錢甲代朱某某簽署。當日，錢甲收取韋甲支付的定金15,000元。2009年5月30日，韋甲與錢甲到上源經紀公司處，雙方發(fā)生爭執(zhí)，爭執(zhí)過程中，韋甲的弟弟將錢甲的哥哥打傷。

2010年3月25日，韋甲訴至原審法院稱，朱某某已構成違約，故要求朱某某雙倍返還定金3萬元。

朱某某(原審寫作原告，即韋甲，當為筆誤)于2008年5月26日經核準登記為602室房屋房地產權利人。2009年12月17日，案外人袁甲、吳某某、袁乙取得上述房屋的房地產權利。

原審法院判決：一、朱某某于判決生效之日起十日內，返還韋甲15,000元；二、韋甲的其余訴訟請求，不予支持。

原審判決后，韋甲、朱某某不服，均向二審法院提起上訴。

上訴人韋甲上訴稱：朱某某既無正當理由而拒絕至中介公司簽訂正式的房地產買賣合同，也未出具合法委托書委托他人代理簽約，導致雙方交易無法履行，而原審僅憑有利害關系的第三人的證言，就認定被上訴人無違約行為是錯誤的。故請求二審法院撤銷原判，依法改判支持韋甲在原審中的全部訴訟請求，即判令朱某某雙倍返還定金共計3萬元。

上訴人朱某某上訴稱：2009年5月30日，在中介公司上源經紀公司已經確認朱某某授權委托成立的情況下，朱某某委托的代理人錢甲準備與韋甲簽訂房屋買賣合同，但韋甲予以拒絕并要求返還其定金15,000元，此后雙方意見不合，韋甲的弟弟甚至將朱某某的代理人的哥哥打傷，構成刑事犯罪；因此，造成合同無法繼續(xù)履行的過錯在韋甲一方，朱某某無需返還其定金。故請求二審法院撤銷原判，依法改判駁回韋甲的全部訴訟請求。

原審第三人上源經紀公司表示，對原審判決沒有意見。

終審判決結果為：

駁回上訴，維持原判。

北京資深房地產律師袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）評析：

當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。本案雙方當事人在上源經紀公司中介下簽訂了《房地產買賣居間協(xié)議》，上訴人韋甲交付了定金15,000元作為訂立主合同的擔保，錢甲代上訴人朱某某收受了該筆定金。在簽訂正式的房地產買賣合同之前，韋甲對錢甲是否取得朱某某的委托授權產生疑問，并堅持要求朱某某本人到場。但此后，雙方及各自的親友未能理智地處理簽約事宜，進而發(fā)展到韋甲的弟弟打傷錢甲的哥哥，導致最終雙方未能訂立買賣合同。雙方對代理權事宜發(fā)生爭執(zhí)進而引發(fā)案外人的刑事案件，但案件的事實尚不足以得出任何一方有拒絕簽訂主合同的意思表示，故韋甲要求雙倍返還定金及朱某某要求不予返還定金的主張均缺乏依據(jù)，二審法院對韋甲和朱某某的上訴請求均不予支持。原審認定事實清楚，判決并無不當，二審法院依法予以維持。