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房產(chǎn)稅制度

一、概念

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值或房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房產(chǎn)的所有人或使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

二、意義

  對(duì)房產(chǎn)稅征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。此外，房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定，易于控制管理，是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。

三、納稅人

    房產(chǎn)稅應(yīng)由在征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人，承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。上述產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為房產(chǎn)稅的納稅人。

    此外，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人應(yīng)當(dāng)依法繳納城市房地產(chǎn)稅，不是房產(chǎn)稅的納稅人。

四、征稅對(duì)象和征收范圍

    房產(chǎn)稅以在我國(guó)境內(nèi)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋為征稅對(duì)象，與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，也應(yīng)作為房屋一并征稅。房產(chǎn)稅的具體征收范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，不包括農(nóng)村農(nóng)民的房產(chǎn)，這主要是為了減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。對(duì)于城鄉(xiāng)居民用于居住的房屋不征房產(chǎn)稅。需要注意：城市的征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城。不包括農(nóng)村。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。不包括所轄的行政村。

五、計(jì)稅依據(jù)、稅率及應(yīng)納稅額

    1．計(jì)稅依據(jù)

    房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅余值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計(jì)稅余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征；按照房產(chǎn)租金收入(包括貨幣收入和實(shí)物收入)計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率，從價(jià)計(jì)征的稅率為1．2％，從租計(jì)征的稅率為12％。另外，從2001年起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民用房，可暫減按4％的稅率從租征收房產(chǎn)稅。

    所謂房產(chǎn)余值是房產(chǎn)的原值減除規(guī)定比例后的余額，具體而言，房產(chǎn)稅的計(jì)稅余值就是依照房產(chǎn)原值一次減除10％—30％的余額。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。所謂房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)(或原價(jià))。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值；對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估；對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)原值的，應(yīng)由房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定。在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，還需要特別注意以下幾個(gè)特殊規(guī)定：(1)對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。(2)對(duì)融資租賃的房屋計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收房產(chǎn)稅。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)?a href="/wiki/term-1900.html" target="_blank">稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

    所謂房產(chǎn)租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。如果是以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸?a href="/wiki/term-2644.html" target="_blank">租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

    2．應(yīng)納稅額的計(jì)算

    (1)從價(jià)計(jì)征的具體計(jì)算公式為：

    應(yīng)納稅額=計(jì)稅余值×適用稅率(1．2％)=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×適用稅率(1．2％)

    (2)從租計(jì)價(jià)的具體計(jì)算公式為：

    應(yīng)納稅額=租金收入×適用稅率(12％或4％)