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土地增值稅制度

一、概念

土地增值稅，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其取得收入的增值部分征收的一種稅。

二、納稅人

    土地增值稅的納稅人，為以出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、社會團體、其他單位、個體經(jīng)營者和其他個人。

三、計稅依據(jù)

    土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。所謂增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額之后的余額。納稅人取得的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)及其他形態(tài)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

    上述規(guī)定的扣除項目包括：

    1．取得土地權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

    2．房地產(chǎn)開發(fā)的成本、費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。上述的土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。上述的前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。上述的開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

    房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

    3．經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴?a href="/wiki/term-1900.html" target="_blank">稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)?a href="/wiki/term-1900.html" target="_blank">稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)。

    4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅。轉(zhuǎn)讓時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。

    5．財政部規(guī)定的其他扣除項目。依據(jù)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除額。

    納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

    (1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

    (2)提供扣除項目金額不實的；

    (3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

四、稅率

    土地增值稅實行4級超率累進稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。(2)增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％。(3)增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。(4)增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

五、計稅方法

適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)簡便方法計算，具體如下：

    1．增值額未超過扣除項目金額50％的，土地增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×30％。

    2．增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×40％-扣除項目金額×5％。

    3．增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×50％-扣除項目金額×15％。

    4．增值額超過扣除項目金額200％的，土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×60％-扣除項目金額×35％。

六、稅收優(yōu)惠

    依據(jù)規(guī)定，下列項目可以免征土地增值稅：(1)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20％的。(2)由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。(3)由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。(4)個人之間互換自有居住房地產(chǎn)的。(5)個人因工作調(diào)動或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，在原住房居住滿5年的，可以免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，可以減半征稅。

七、納稅期限和地點

    納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

    土地增值稅由稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。

    如果納稅人沒有按照規(guī)定繳納土地增值稅，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。