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契稅制度

一、概念

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在我國(guó)，契稅是在國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、贈(zèng)與或交換而發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變動(dòng)訂立契約時(shí)，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

二、我國(guó)相關(guān)規(guī)定

  契稅法是國(guó)家制定的用以調(diào)整契稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。契稅是一個(gè)古老的稅種，最早起源于東晉的“古稅”，至今已有一千六百多年的歷史。新中國(guó)成立以后，政務(wù)院曾于1950年3月發(fā)布了《契稅暫行條例》。該《條例》沿用了四十多年，已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。為此．國(guó)務(wù)院于1997年7月7日發(fā)布了新的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《契稅暫行條例》)，該條例自1997年10月1日起開(kāi)始施行。此后，財(cái)政部又于同年10月發(fā)布了《契稅暫行條例細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》)。上述《契稅暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》確立了我國(guó)新的契稅制度，成為我國(guó)目前契稅征收的主要法律依據(jù)。

三、納稅義務(wù)人

    契稅的納稅義務(wù)人是在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受單位和個(gè)人。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。承受，是指以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓中的受讓人、房屋的買主、房屋的贈(zèng)與承受人、房屋交換的雙方是具體的納稅義務(wù)人。

    前述所稱單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。所稱個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他個(gè)人，包括中國(guó)公民和外籍人員。

四、征稅對(duì)象

    契稅的征稅對(duì)象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。具體征收范圍包括：

    (1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。

    (2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。

    (3)房屋的買賣、贈(zèng)與或交換。

    土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與而征稅：(1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股；(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債；(3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；(4)以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。另外，對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。

    此外，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，財(cái)政部、稅務(wù)總局還就公司制改造，企業(yè)合并、分立，股權(quán)重組，企業(yè)破產(chǎn)等特殊情況下的權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否屬于契稅的征稅范圍作了進(jìn)一步的規(guī)定。

五、計(jì)稅方法

    (1)計(jì)稅依據(jù)和稅率。契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價(jià)方法不同，因而具體計(jì)稅依據(jù)視不同情況而定：

    ①國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。需注意的是，成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)

從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。

    ②土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

    ③土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。即交換價(jià)格相等時(shí)免征契稅，交換價(jià)格不等時(shí)由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。

    ④以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

    如上述成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

    ⑤房屋附屬設(shè)施征收契稅，采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅，如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

    ⑥個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

    契稅實(shí)行3％—5％的幅度稅率。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府依法定幅度按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。

    (2)應(yīng)納稅額的確定與征收。契稅的應(yīng)納稅額依契稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率計(jì)算征收。公式為：

    應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

    應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日，中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率的中間價(jià)折合成人民幣計(jì)算。