房地產(chǎn)信用擔(dān)保
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2015-03-05 16:00:55
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導(dǎo)讀:根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)信用擔(dān)保是指房地產(chǎn)企業(yè)不以房地產(chǎn)抵押作擔(dān)保，而是通過(guò)信托機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保并取得貸款的信托業(yè)務(wù)。其辦理程序?yàn)?，信托機(jī)構(gòu)出具擔(dān)保證明，貸款銀行對(duì)擔(dān)保者進(jìn)行資質(zhì)審查并確認(rèn)，簽訂借款合同。信托機(jī)構(gòu)可按其提供擔(dān)保的貸款申請(qǐng)額度，收取一定比例的擔(dān)保費(fèi)作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。
一、房地產(chǎn)信用擔(dān)保的特點(diǎn)
信用擔(dān)保介于
商業(yè)銀行與企業(yè)之間，它是一種信譽(yù)證明和
資產(chǎn)責(zé)任
保證結(jié)合在一起的中介服務(wù)活動(dòng)，由
擔(dān)保人提供擔(dān)保，以 此提高
被擔(dān)保人的資信等級(jí)。 另外，由于擔(dān)保人是被擔(dān)保人潛在的
債權(quán)人和資產(chǎn)
所有人，因此，擔(dān)保人有權(quán)對(duì)被擔(dān)保人的
生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行
監(jiān)督，甚至參與其經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。由于擔(dān)保的介入，使 得原本在商業(yè)銀行與企業(yè)兩者之間發(fā)生的貸款關(guān)系變成了商業(yè)銀行、企業(yè)與擔(dān)保公司三者之間的關(guān)系。由于擔(dān)保公司的介入就分散了
商業(yè)銀行貸款的
風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行 資產(chǎn)的安全性得到了更高的保證，從而增強(qiáng)了商業(yè)銀行對(duì)中小企業(yè)貸款的信心，使中小企業(yè)的貸款渠道變得通暢起來(lái)。
擔(dān)保的本質(zhì)實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)的防范或?qū)L(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移。由于擔(dān)保公司的介入分散了商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，卻給擔(dān)保 業(yè)本身帶來(lái)了高風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的
識(shí)別與控制首先取決于擔(dān)保專業(yè)人員業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的積累。還有最重要的一點(diǎn)就是與商業(yè)銀行達(dá)成共識(shí)，共同建立風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，實(shí)行比 例擔(dān)保。這樣對(duì)于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的開(kāi)展和擔(dān)保業(yè)的發(fā)展則是一個(gè)“雙贏”的結(jié)果。從各地?fù)?dān)保公司幾年來(lái)的業(yè)務(wù)實(shí)踐上看，商業(yè)銀行已經(jīng)認(rèn)識(shí)到此點(diǎn)是至關(guān)重要的。
從實(shí)際情況看，信用擔(dān)保的介入只是便利了商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)的貸款，單個(gè)的擔(dān)保還不具有全面調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)資源配置的作用;但從整個(gè)擔(dān)保行業(yè)看，專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)?？梢约械?、
系統(tǒng)地、按照特定目的承擔(dān)數(shù)倍于其資產(chǎn)的
擔(dān)保責(zé)任，引導(dǎo)社會(huì)資金和商品的流向和流量，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的配置過(guò)程中發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，成為政府實(shí)施財(cái)政政策和產(chǎn)業(yè)政策的有效工具之一。因此，世界上許多國(guó)家的政府往往愿意
出資引導(dǎo)、推動(dòng)和發(fā)展本國(guó)的擔(dān)保業(yè)。
二、房地產(chǎn)信用擔(dān)保的基本原則
（一）區(qū)別對(duì)待
信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)良莠不齊，在資本實(shí)力、
風(fēng)險(xiǎn)控制、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和
商業(yè)信譽(yù)等方面存在較大的差別。因此，并不是每個(gè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)都可以參與
保全擔(dān)保。各高級(jí)法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合各地的實(shí)際情況，對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與保全擔(dān)保的條件進(jìn)行限定，排除實(shí)力弱小的機(jī)構(gòu)進(jìn)入司法
擔(dān)保業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
（二）適度審慎
信用擔(dān)保與實(shí)物資產(chǎn)擔(dān)保相比，法院不易審查和控制，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，我們認(rèn)為，對(duì)于保全擔(dān)保而言，信用擔(dān)保的運(yùn)用還不宜普遍化。另外，
人民法院在審查信用擔(dān)保的過(guò)程中，一方面要謹(jǐn)慎；另一方面，如果情況允許，應(yīng)當(dāng)盡可能聽(tīng)取對(duì)方
當(dāng)事人的意見(jiàn)，尤其是在
解除保全的案件中。
（三）核準(zhǔn)備案
信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)在各級(jí)法院開(kāi)展
司法擔(dān)保業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)各高院審核同意并經(jīng)統(tǒng)一備案。各高院出臺(tái)有關(guān)規(guī)定后，符合條件并有意開(kāi)展司法擔(dān)保業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)
持有關(guān)文件向高院申請(qǐng)核準(zhǔn)并備案。備案制有利于統(tǒng)一管理，建立靈活的進(jìn)入退出機(jī)制，也減輕中、基層法院的審核壓力。
三、房地產(chǎn)信用擔(dān)保的作用
（一）有利于全社會(huì)的信用體系建設(shè)
金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，信用是金融業(yè)的生命。金融業(yè)的信用建設(shè)是全社會(huì)信用體系建設(shè)的重要組成部分。擔(dān)保業(yè)是金融業(yè)的延伸，在擔(dān)保業(yè)發(fā)展信用擔(dān)保,在經(jīng)濟(jì)生活的最敏感區(qū)域作為切入點(diǎn)，可以直接使企業(yè)或個(gè)人提高信用觀念，關(guān)注和重視自身的信用建設(shè)。
（二）有利于信用信息的資源共享
信息的資源共享是體現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)重要方面。當(dāng)前，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中信用缺失的一個(gè)重要原因就是由信用信息的不對(duì) 稱而引起的，市場(chǎng)的交易雙方或幾方由于相互之間信息的閉塞造成交易成本的提高和交易的失敗，或由于信息的虛假而使交易一方蒙受巨額
損失。
金融產(chǎn)品的交易過(guò) 程中同樣存在此類問(wèn)題。推廣信用擔(dān)保，使正確的、同一的信用信息被
金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和貸款企業(yè)共同分析、研究和享用，可以避免交易幾方出于各自的目的而 通過(guò)不同的渠道和不同的方法獲得的信息的偏差，可以使大家在同一個(gè)比較科學(xué)的信用信息前提下，作出科學(xué)的決策。發(fā)展信用擔(dān)保，金融部門(mén)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)都可以充 分共享信用信息資源，不必為此付出更多的信息成本。
(三）有利于促進(jìn)信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展
社會(huì)信用體系的建設(shè)，信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)是重要一環(huán)。評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)處于交易過(guò)程中的獨(dú)立地位，不受交易幾方的利益制約和其他部 門(mén)的影響，他運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)分析系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的信用狀況作出客觀的、全面的、科學(xué)的評(píng)估。毋庸違言，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而言，我國(guó)信用評(píng)價(jià)業(yè)的發(fā)展是滯后 的。正因如此，在經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面，包括在
融資和
融資擔(dān)保領(lǐng)域，都應(yīng)該大力促進(jìn)信用評(píng)價(jià)業(yè)的發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)在選擇客戶和決策擔(dān)保時(shí)，可以充分 考慮評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)結(jié)果。對(duì)金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)而言，可以不必為搜集企業(yè)的信息而
花費(fèi)更多的成本。對(duì)企業(yè)而言，他可以用確實(shí)可以證明其實(shí)力的信用能力取得 擔(dān)保資格。對(duì)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)而言，雖然他不必為此承擔(dān)采用其出具的評(píng)價(jià)報(bào)告而引起的
法律后果，但，他要為自己的評(píng)價(jià)水平而承擔(dān)自身的生存風(fēng)險(xiǎn)，這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)性 促使評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)必須不斷地完善和提高評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性和評(píng)價(jià)水平。
（四）有利于擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)拓展
擔(dān)保機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的
反擔(dān)保模式基本上是以物化資產(chǎn)或
有價(jià)證券或有關(guān)
使用權(quán)證作
抵押。反
擔(dān)保物的價(jià)值額度要求也比較高，有的甚至是數(shù)倍于擔(dān)保額度。由此帶來(lái)的是一系列煩瑣的手續(xù)和審批程序，如物化資產(chǎn)的價(jià)值確認(rèn)（
資產(chǎn)評(píng)估）、權(quán)證的確認(rèn)、有關(guān)部門(mén)的審批（如
土地使用權(quán)抵押、房產(chǎn)
所有權(quán)抵押）等。既提高了融資的綜合成本，又延長(zhǎng)了融資時(shí)間。這些現(xiàn)象嚴(yán)重制約了擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)拓展，致使很多企業(yè)郁于此因而對(duì)擔(dān)保融資退避三舍進(jìn)而尋求其他融資方式。而信用
擔(dān)保方式則能在較短的時(shí)間內(nèi)、較低的融資成本狀況下完成融資任務(wù)。
四、房地產(chǎn)信用擔(dān)保相關(guān)功能
信用擔(dān)保是
金融交易過(guò)程中的內(nèi)生需求，信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)則是專業(yè)從事信用擔(dān)保工作的金融中介組織。信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有以下幾個(gè)方面的基本功能：
（一）節(jié)約功能
即 降低金融交易中的交易費(fèi)用特別是內(nèi)生交易費(fèi)用的功能。專業(yè)化是信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的重要特征，信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)是為促進(jìn)不同專業(yè)化經(jīng)濟(jì)主體之間的金融
交易行為而產(chǎn)生 的，而它自身也必須走專業(yè)化道路來(lái)獲得“專業(yè)化經(jīng)濟(jì)”的好處。專業(yè)化的
中介機(jī)構(gòu)在交易對(duì)象的搜集、信息的獲取和處理、專業(yè)人才的運(yùn)用、
培訓(xùn)和專門(mén)技術(shù)的研 究與開(kāi)發(fā)等方面都可以取得明顯的專業(yè)化經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)。
（二）配置功能
金 融交易的過(guò)程是金融資源配置的過(guò)程，合理的金融制度有利于金融資源的優(yōu)化配置。金融制度的配置功能往往是金融制度總體功能的集中體現(xiàn)，直接反映著金融制度 的效率狀況。擔(dān)保機(jī)構(gòu)搜尋
擔(dān)保對(duì)象并向其提供信用擔(dān)保的過(guò)程就是引導(dǎo)金融資源配置的過(guò)程，擔(dān)保機(jī)構(gòu)優(yōu)化金融資源配置的功能是與節(jié)約功能緊密相連的。擔(dān)保機(jī) 構(gòu)通過(guò)專業(yè)化的信息搜集與處理更容易準(zhǔn)確找到“最有希望的企業(yè)或
自然人”作為擔(dān)保對(duì)象，通過(guò)提供信用擔(dān)保的方式建立信用鏈條，使金融交易的渠道暢通。擔(dān)保 機(jī)構(gòu)不僅僅是彌補(bǔ)金融交易過(guò)程中的信用不足，更重要的是要使這些信用提供給有利于金融資源的優(yōu)化配置，從而最終帶來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)
績(jī)效的改進(jìn)。
（三）穩(wěn)定功能
金 融制度同其他經(jīng)濟(jì)制度一樣注重和諧與穩(wěn)定問(wèn)題。這里所說(shuō)的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定功能，是指必須有效克服和削弱擔(dān)保機(jī)構(gòu)本身可能存在對(duì)金融交易造成的不穩(wěn)定影 響。依循這一思路并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的建立與發(fā)展必須注重以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：第一，在金融交易中，信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)事實(shí)上扮演了風(fēng)險(xiǎn)承 擔(dān)者的角色，而風(fēng)險(xiǎn)的減少或消除則直接增加了資金供求雙方機(jī)會(huì)主義行為的可能性。第二，防范擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
五、房地產(chǎn)信用擔(dān)保辦理程序
房地產(chǎn)信用擔(dān)保是金融信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)客商提供的一種信用保證服務(wù)。機(jī)構(gòu)具體辦理過(guò)程是：由信托機(jī)構(gòu)出具證明，經(jīng)貸款銀行對(duì)擔(dān)保者進(jìn)行資質(zhì)審 查，如確認(rèn)可以信賴，即一、房地產(chǎn)信甩擔(dān)保房地產(chǎn)信用擔(dān)保是金融信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)客商提供的一種信用保證服務(wù)。機(jī)構(gòu)具體辦理過(guò)程是：由信托機(jī)構(gòu)出具證明， 經(jīng)貸款銀行對(duì)擔(dān)保者進(jìn)行資質(zhì)審查，如確認(rèn)可以信賴，即可簽訂借款合同i提供信用擔(dān)保的信托機(jī)構(gòu)，可以在其所擔(dān)保的房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)貸款的額度中，按照有關(guān)規(guī) 定，收取一定比例的費(fèi)用作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償擔(dān)保費(fèi)。有價(jià)證券擔(dān)保是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為了籌措大量的房地產(chǎn)資金，除以房地產(chǎn)作抵押來(lái)取得貸款外，還可以國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、住房債券、股票、大額定期儲(chǔ)蓄存單等有價(jià)證券向信托機(jī)構(gòu)作為抵押來(lái)取得擔(dān)保而融通資金。該業(yè)務(wù)是信托機(jī)構(gòu)開(kāi)展的為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容之一。尤其是在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)(特別是預(yù)售“樓花”)業(yè)務(wù)中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)往往很難了解每個(gè)交易對(duì)象的資金能力和信用狀況。為了避免和減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，常常要求購(gòu)房人提供信用擔(dān)保，以保證購(gòu)房人按期足額地支付購(gòu)房?jī)r(jià)款。信托機(jī)構(gòu)可在審查合格的基礎(chǔ)上出具保函滿足這種需要。目前，信托機(jī)構(gòu)一般只向購(gòu)銷(xiāo)雙方均是法人的企業(yè)提供信用擔(dān)保服務(wù)。
（一）信用擔(dān)保的具體辦理程序
購(gòu)房人向信托機(jī)構(gòu)提出要求信用簽證擔(dān)保時(shí)，應(yīng)向信托機(jī)構(gòu)提出正式的書(shū)面申請(qǐng)?并提供房地產(chǎn)預(yù)售合同及有關(guān)資料(如準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)商品批文等)，填制“國(guó)內(nèi)金融擔(dān)保簽證申請(qǐng)書(shū)”(簡(jiǎn)稱申請(qǐng)書(shū))。
以下是××銀行××市信托投資公司國(guó)內(nèi)金融擔(dān)保簽訂申請(qǐng)書(shū)。
X×銀行X×市信托投資公司國(guó)內(nèi)金融擔(dān)保簽訂申請(qǐng)書(shū)
_____年_____月_____日
申請(qǐng)人(全稱)_____公章
法人代表_____(簽章)
對(duì)方簽約人(全稱)_____(簽章)
交易內(nèi)容：購(gòu)買(mǎi)XX商品房
附：①商品房預(yù)售合同②有關(guān)資料 申請(qǐng)擔(dān)保
簽證金額(大寫(xiě))人民幣_____
結(jié)算方式_____付款日期_____年_____月_____日
開(kāi)戶銀行意見(jiàn)：_____(簽章)
（二）信托機(jī)構(gòu)接到“申請(qǐng)書(shū)”后，進(jìn)行審查
在辦理過(guò)程中要做到以下幾條。
1)要堅(jiān)持擔(dān)保條件。必須有符合有關(guān)法規(guī)的經(jīng)濟(jì)保證，即要求申請(qǐng)人(購(gòu)房人)落實(shí)反擔(dān)保措施，或提供相應(yīng)的抵押物，并收取一定的擔(dān)保金，以達(dá)到安全可靠的目的。
2)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)，做到擔(dān)保業(yè)務(wù)依法成立。
?。ㄈ┩鈸?dān)保，并出具保函
信托機(jī)構(gòu)同意擔(dān)保后，出具保函，并在保函上加蓋“擔(dān)保簽證專用章”和法人代表章。
以下是×X銀行×X市信托投資公司國(guó)內(nèi)金額擔(dān)保簽證保函。
XX銀行××市信托投資公司國(guó)內(nèi)金額擔(dān)保簽證保函
編號(hào)：
我市XX購(gòu)房人(開(kāi)戶銀行及賬號(hào))按_____號(hào)商品房預(yù)售合同購(gòu)買(mǎi)_____(坐落地點(diǎn))_____m2建筑面積商品_____(套、間)等計(jì)_____元，約定_____年_____月_____日付款。經(jīng)付款人申請(qǐng)，開(kāi)戶銀行同意，我公司決定給予擔(dān)保簽證，到期保證付款。特此簽具保函。
此致
收款人_____
×x信托機(jī)構(gòu)(簽章)
經(jīng)理：
年月日
信托機(jī)構(gòu)根據(jù)信用簽證提供的信用擔(dān)保程度和有關(guān)情況，與委托人(申請(qǐng)人)協(xié)商簽證擔(dān)保手續(xù)費(fèi)，一般情況下，手續(xù)費(fèi)不超過(guò)擔(dān)保金額的1％。
