房地產(chǎn)糾紛民事訴訟 2015-05-05 15:32:47
房地產(chǎn)糾紛民事訴訟是指人民法院在雙方當(dāng)事人及其他訴訟參與人的共同參加下，為審理和解決有關(guān)房地產(chǎn)糾紛所進(jìn)行的司法活動，以及由這些司法活動所產(chǎn)生的法律關(guān)系的總和。
1．房地產(chǎn)糾紛是一種民事糾紛，具有民事糾紛的——般屬性。民事糾紛是 指關(guān)于民事權(quán)益的爭議，包括財產(chǎn)權(quán)益糾紛和婚姻家庭糾紛等。民事糾紛發(fā)生在平等的民事主體之間，即發(fā)生于平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間。 解決民事糾紛既可以由當(dāng)事入?yún)f(xié)商解決或經(jīng)過人民調(diào)解組織調(diào)解解決，也可以通過仲裁或訴訟解決，在仲裁或者訴訟過程中，電可以進(jìn)行調(diào)解、房地產(chǎn)糾紛是民事糾 紛中的——種，也是發(fā)生在平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間，訴訟等多種方式解決。也就是說，糾紛中也都是具有的。并可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁 和民事糾紛的主要特點(diǎn)在房地產(chǎn)糾紛中也都是具有的。
2．房地產(chǎn)糾紛具有經(jīng)濟(jì)性。房地產(chǎn)糾紛雖然有不同的種類，但是不管哪一種房地產(chǎn)糾紛，都是與房地產(chǎn)權(quán)益相關(guān)的，具有突出的經(jīng)濟(jì)性的特 點(diǎn)?？梢哉f，離開了一定的房地產(chǎn)權(quán)益，就沒有房地產(chǎn)糾紛。并非所有的民事糾紛都象房地產(chǎn)糾紛這樣與經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系密切和直接。有的民事糾紛是屬于人身關(guān)系糾 紛，表現(xiàn)為人格權(quán)與身份權(quán)的爭議，雖然也可以涉及到經(jīng)濟(jì)利益，但經(jīng)濟(jì)性不是它們的全部，即這些民事糾紛的經(jīng)濟(jì)性沒有房地產(chǎn)糾紛的經(jīng)濟(jì)性突出，沒有房地產(chǎn)糾 紛同經(jīng)濟(jì)利益的聯(lián)系更為密切和更為直接。
3．房地產(chǎn)糾紛主要是不動產(chǎn)債權(quán)糾紛。債權(quán)是債務(wù)的對稱。債權(quán)是指在債的關(guān)系中債權(quán)人要求債務(wù)人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利；債務(wù)是指在債的關(guān)系中債務(wù)人向債權(quán)人承擔(dān)為一定行為或不為一定行為的義務(wù)。在社會經(jīng)濟(jì)生活中，不動產(chǎn)債權(quán)糾紛和動產(chǎn)債權(quán)糾紛在處理中是有區(qū)別的。例如，在債的履行時，除標(biāo)的是貨幣時是在債權(quán)人所在地履行外，在其他標(biāo)的物是動產(chǎn)的情況下如無特別約定則是在債務(wù)人的所在地履行，如因此類糾紛發(fā)生訴訟，則是由債務(wù)人所在地人民法院管轄，而在標(biāo)的物是不動產(chǎn)的情況下，履行地點(diǎn)為不動產(chǎn)所在地，管轄法院亦是由不動產(chǎn)所在地人民法院。不動產(chǎn)債權(quán)類中有土地用地、房屋買賣、宅基地使用權(quán)以及因不動產(chǎn)的相鄰權(quán)而產(chǎn)生的采光權(quán)、通行權(quán)、通風(fēng)權(quán)、截水權(quán)、排水權(quán)等糾紛。在房地產(chǎn)糾紛中，由于房地產(chǎn)買賣、相賃、交換等交易行為而產(chǎn)生的糾紛占丁相當(dāng)大的比重，即是說，主要表現(xiàn)為以房產(chǎn)和地產(chǎn)這類不動產(chǎn)為標(biāo)的物的債的糾紛。
4．房地產(chǎn)糾紛所涉及的法律關(guān)系具有復(fù)雜性。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)涉及面廣的產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)權(quán)益既可能是房地產(chǎn)的所有權(quán)，也可能是房地產(chǎn)的使用權(quán)，還可能是房地產(chǎn)的經(jīng)營管理權(quán)等；引起房地產(chǎn)權(quán)益爭議的法律事實(shí)既可能是房地產(chǎn)的買賣，也可能是房地產(chǎn)的租賃，還可能是房地產(chǎn)的擔(dān)保等；房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人既可能是公民，也可能是法人，還可能涉及到國家。這一系列的復(fù)雜情況就必然使房地產(chǎn)糾紛所涉及的法律關(guān)系具有更大的復(fù)雜性，也必然大大地增加了解決經(jīng)濟(jì)糾紛的難度和復(fù)雜性。
房地產(chǎn)糾紛依不同的標(biāo)準(zhǔn)可作如下分類：
1．土地糾紛，是指當(dāng)事人之間因土地的權(quán)屬、交易或其他法律問題而發(fā)生的糾紛。這類糾紛按其內(nèi)容又可分為土地權(quán)屬糾紛、土地交易糾紛和土地侵權(quán)糾紛。
(1)土地權(quán)屬糾紛，是指因特定范圍的土地的所有權(quán)或使用權(quán)而引起的糾紛，包括土地所有權(quán)歸屬的糾紛、土地使用權(quán)的糾紛、宅基地使用權(quán)糾紛。所有權(quán)的爭議一般發(fā)生在國有企事業(yè)單位之間以及它們與集體單位之間、集體和集體之間，使用權(quán)糾紛則存在于各種民事法律關(guān)系主體之間。
(2)土地交易糾紛，通常表現(xiàn)為因土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的合同糾紛。
(3)土地侵權(quán)糾紛，是指因侵害他人土地的所有權(quán)或使用權(quán)而引起的爭議。土地侵權(quán)糾紛的處理結(jié)果往往直接影響到土地權(quán)屬關(guān)系，因而與土地權(quán)屬糾紛可以合并。
2．房屋糾紛，是指當(dāng)事人基于房屋的權(quán)利、義務(wù)所發(fā)生的糾紛，具體包括：
(1)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，是指關(guān)于房屋所有權(quán)的歸屬而發(fā)生的糾紛。主要包括歷次歷史運(yùn)動中因確權(quán)、改造、沒收、人股、接管、代管而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛，因產(chǎn)權(quán)人死亡、離婚、共有房產(chǎn)分割而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛，因損壞他人房屋而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛，因非法占有、使用他人房屋而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛等。
(2)房屋轉(zhuǎn)讓糾紛，是指因公民之間、法人之間及公民和法人相互之間因房屋買賣、抵押、典當(dāng)、贈與、繼承等基于所有權(quán)變更而發(fā)生的糾紛。
(3)房屋租賃糾紛，是指房屋出租人和承租人之間因房屋租賃過程中的權(quán)利、義務(wù)而發(fā)生的糾紛。按照房屋所有權(quán)性質(zhì)的不同又可分為公房租賃糾紛和私房租賃糾紛。
1．房地產(chǎn)行政糾紛，是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)在行使管理權(quán)過程中與管理對象發(fā) 生的糾紛。這類糾紛又可分為兩種情況：一是因房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)行使管理權(quán)而引起的爭議，主要是對房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對被管理者進(jìn)行行政處罰引起的爭議，例如行政 機(jī)關(guān)認(rèn)為被處罰人違反批準(zhǔn)程序等管理規(guī)定，非法占用、使用、處分土地，而依法給予處罰，被處罰人不服處罰而引起的爭議；另一種是因房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)不作為而 引起的爭議，例如，當(dāng)事人因房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)拒絕發(fā)給土地使用權(quán)證、拒絕對房屋產(chǎn)權(quán)登記或過戶、對用地申請不予答復(fù)、對房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛或侵權(quán)行為不作處理等而引起的爭議。
2．房地產(chǎn)民事糾紛，是指平等主體的公民之間、法人之間以及公民與法人之間的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利、義務(wù)的糾紛。在所有房地產(chǎn)糾紛中，凡以財產(chǎn)權(quán)爭議為主的糾紛主要屬于民事糾紛，但處理房地產(chǎn)民事糾紛的途徑則不限于民事訴訟，也包括行政調(diào)處和仲裁。
3．房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益糾紛，是指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的糾紛。房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)案件是房地產(chǎn)民事糾紛的特殊類型，主要發(fā)生在公民買賣住宅商品房、商品房質(zhì)量和售后服務(wù)、物業(yè)管理、房屋裝修、經(jīng)營性房屋租賃等房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系中。處理這類糾紛應(yīng)當(dāng)首先適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定，體現(xiàn)對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的特殊保護(hù)原則。
1．房地產(chǎn)物權(quán)糾紛，是指當(dāng)事人對房地產(chǎn)的所有權(quán)及相關(guān)財產(chǎn)權(quán)發(fā)生的糾紛。我國的房地產(chǎn)物權(quán)糾紛主要包括土地使用權(quán)糾紛、房屋所有權(quán)糾紛、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利糾紛、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛等。
2．房地產(chǎn)債權(quán)糾紛，是指公民、法人因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及其有關(guān)權(quán)益進(jìn)行交換協(xié)作而發(fā)生的糾紛，如土地使用權(quán)出讓合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛等。
1．國內(nèi)房地產(chǎn)糾紛，是指發(fā)生糾紛的法律關(guān)系不具有涉外因素，這種法律關(guān)系的主體、內(nèi)容和客體不直接涉及外國或我國港澳臺地區(qū)，爭議的處理完全適用我國的法律。
2．涉外房地產(chǎn)糾紛，是指糾紛所涉及的法律關(guān)系諸因素中至少有一個因素涉及外國或我國港澳臺地區(qū)，適用的法律主要為不動產(chǎn)所在地法律，也可包括國際頃例。
主要劃分界線為20世紀(jì)70年代末、80年代初落實(shí)房地產(chǎn)政策前后。對歷史遺留房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以有關(guān)的政策為依據(jù)，特別是歷史遺留房地產(chǎn)的確權(quán)問題應(yīng)主要由房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門依有關(guān)的規(guī)定處理；當(dāng)前房地產(chǎn)案件則完全按照現(xiàn)行的法律規(guī)定處理。
處理房地產(chǎn)糾紛的原則可分為兩個方面：一方面是我國法律規(guī)定的處理民事、行政和 經(jīng)濟(jì)糾紛案件所必須遵守的各項(xiàng)法律原則，主要是訴訟法的各項(xiàng)原則。這方面的法律原則主要有：以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的原則，調(diào)解與審判相結(jié)合的原則， 當(dāng)事人在適用法律上一律平等的原則等。另一方面是與房地產(chǎn)法相關(guān)的原則，也就是基于我國房地產(chǎn)法的本質(zhì)要求，在處理房地產(chǎn)糾紛時所必須遵循的特殊的原則。 這方面的法律原則主要有：
我國公民住宅利益不僅受房地產(chǎn)法保護(hù)，而且其所體現(xiàn)的公民居住權(quán)和房屋所有權(quán)還直接受憲法保護(hù)，具有比其他一般財產(chǎn)權(quán)更重要的法律地位。公民的住宅利益所體現(xiàn)的不僅是每個公民的個體利益，而且是包括每個公民在內(nèi)的社會的利益，因而受到法律優(yōu)先的 保護(hù)。房地產(chǎn)糾紛的處理如果造成公民被剝奪居住權(quán)而成為無家可歸者的局面，無論如何也不是一種好的社會效果。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中國家優(yōu)先發(fā)展居民的住宅建 設(shè)，國家安居工程建設(shè)項(xiàng)目比其他一般建設(shè)項(xiàng)目受到法律更嚴(yán)格的保護(hù)。居民住宅利益也包括住宅環(huán)境利益，這種利益受憲法和環(huán)境法的嚴(yán)格保護(hù)。
在住房商品化條件下，公民住宅利益往往表現(xiàn)為消費(fèi)者利益，因而直接受消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的保護(hù)。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的原則，在消費(fèi)者與經(jīng)營者的利益關(guān)系中，法律的保護(hù)向消費(fèi)者傾斜，公民作為住宅消費(fèi)者，享有消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利，包括選擇權(quán)、知情權(quán)、安全權(quán)、求償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等；而作為經(jīng)營者的房地產(chǎn)商則必須承擔(dān)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)，包括對房屋商品和服務(wù)的質(zhì)量保證義務(wù)、公平交易義務(wù)、損害賠償義務(wù)、接受監(jiān)督義務(wù)等。在房地產(chǎn)訴訟中房地產(chǎn)消費(fèi)者享有諸如舉證責(zé)任倒置等特殊的訴訟權(quán)利。在房屋租賃關(guān)系中，承租人作為消費(fèi)者的法律資格由來已久，近一個世紀(jì)以來，歐洲大陸法國家在房屋租賃法律關(guān)系中賦予承租人以消費(fèi)者權(quán)利，并由法律給予優(yōu)先保護(hù)。這種規(guī)定近年來在一些國家雖有所變更，但其作為消費(fèi)者權(quán)利的性質(zhì)并未根本改變。
與一般民事法律關(guān)系不同的是，房地產(chǎn)法律關(guān)系至少涉及三方當(dāng)事人的利益，即國家作為土地所有者的利益、房地產(chǎn)經(jīng)營者的商業(yè)利益和公民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者的利益。當(dāng)這三者利益發(fā)生沖突、產(chǎn)生糾紛時，法律在基于保護(hù)弱者而對消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的前提下，也要兼顧各方當(dāng)事人的利益，充分發(fā)揮法律協(xié)調(diào)利益的功能，實(shí)現(xiàn)法律的公平正義宗旨。只有這樣，才能保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展。另一方面，這一原則的貫徹也是房地產(chǎn)業(yè)特殊發(fā)展規(guī)律的客觀要求。房地產(chǎn)業(yè)既是高贏利的產(chǎn)業(yè)，也是風(fēng)險程度較高的產(chǎn)業(yè)，其高贏利性要求法律在實(shí)施的過程中更嚴(yán)格地限制對資源的 過度利用，限制投機(jī)利益的過度膨脹，使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)利益在全社會范圍內(nèi)合理地分配；其高風(fēng)險性則要求在法律的實(shí)施過程中，把這種高風(fēng)險所造成或可能帶來的 損失降低到最低的程度?？傊康禺a(chǎn)利益協(xié)調(diào)和兼顧的原則在解決房地產(chǎn)糾紛中的適用，就是要保證房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的實(shí)質(zhì)公平，防止房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的大起大 落，以保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展。
對于房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)我國的司法實(shí)踐，一般有協(xié)商、調(diào)解、行政處理、仲裁、訴訟五種解決途徑。
是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。
即在非仲裁機(jī)關(guān)和訴訟外的第三人主持下，房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議解決糾紛。
由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)事人申請或直接對房地產(chǎn)糾紛或違法行為作出處理決定。
是指房地產(chǎn)糾紛雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，自愿將其爭議提交給雙方同意的仲裁機(jī)關(guān)，由該仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出裁決以解決爭議。
是指房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出裁判以解決爭議的一種方式。
解決房地產(chǎn)糾紛的途徑不同，其法律效力也不相同。協(xié)商和調(diào)解解決糾紛的，這兩種解決形式通常不具有法律效力，對當(dāng)事人沒有法律強(qiáng)制約束 力。如果確認(rèn)錯誤或當(dāng)事人重新提出異議，有關(guān)機(jī)關(guān)可以依法審理，再予確認(rèn)。仲裁和訴訟解決糾紛，所作的裁決書和判決書是由仲裁機(jī)關(guān)和人民法院嚴(yán)格依照法定 程序和法律規(guī)定確認(rèn)的，對當(dāng)事人具有法律約束力。
我國有關(guān)處理房地產(chǎn)糾紛的法律、法規(guī)主要包括：
我國的《民法通則》是我國調(diào)整民事關(guān)系的基本法律。房地產(chǎn)關(guān)系是一種民事關(guān)系，這部法律的基本原則和基本規(guī)定對于解決房地產(chǎn)糾紛都是適用的。
例如《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》以及《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》等，對于解決房地 產(chǎn)糾紛也都是適用的，而且這些法律、法規(guī)的具體規(guī)定對于解決房地產(chǎn)糾紛具有直接的意義，只有當(dāng)這些法律、法規(guī)沒有直接規(guī)定的時候，才適用《民法通則)等其 他法律的規(guī)定。
人民法院審理房地產(chǎn)糾紛案件，適用《中華人民共和國民事訴訟法》，即按照民事訴訟程序進(jìn)行。當(dāng)事人采用仲裁方式解決房地產(chǎn)糾紛時，適用《中華人民共和國仲裁法》，即仲裁機(jī)關(guān)按照仲裁法規(guī)定的仲裁程序進(jìn)行仲裁。
除上述3類法律、法規(guī)外，《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》等對于解決房地產(chǎn)糾紛也都是有重要意義的。
房地產(chǎn)糾紛民事訴訟 2015-05-05 15:32:47
房地產(chǎn)糾紛民事訴訟是指人民法院在雙方當(dāng)事人及其他訴訟參與人的共同參加下，為審理和解決有關(guān)房地產(chǎn)糾紛所進(jìn)行的司法活動，以及由這些司法活動所產(chǎn)生的法律關(guān)系的總和。
房地產(chǎn)抵押糾紛 2015-03-30 10:15:14
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押糾紛是指在房地產(chǎn)抵押活動中所產(chǎn)生的關(guān)于抵押人與抵押權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)以及標(biāo)的物等的爭議。
房地產(chǎn)買賣糾紛 2015-03-30 10:15:02
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)買賣糾紛是指圍繞房地產(chǎn)買賣而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)益爭執(zhí)，包括因買賣手續(xù)不齊備，一方反悔不履行合同，第三者申明產(chǎn)權(quán)要求廢除買賣契約等而產(chǎn)生的糾紛。
房地產(chǎn)租賃糾紛 2015-03-30 10:14:52
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，房屋租賃糾紛是指有關(guān)房地產(chǎn)租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)發(fā)生的糾葛和爭執(zhí)。房地產(chǎn)租賃是一種法律行為，是商品交換的特殊形式。出租人與承租人均可依法享受一定的權(quán)利，同時也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。如果有哪一方未能享受合法權(quán)利或沒有盡到相應(yīng)的義務(wù)，就必然要發(fā)生房地產(chǎn)租賃糾紛。
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