一、基本概念
房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
房地產(chǎn)法有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法是指對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有的法律、法規(guī)、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章等。狹義的房地產(chǎn)法是指國家立法機(jī)關(guān)即全國人民代表大會(huì)制定的對(duì)城市房地產(chǎn)關(guān)系作統(tǒng)一調(diào)整的基本法律即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
我們可以把房地產(chǎn)法理解為調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關(guān)系的法律整體。其調(diào)整對(duì)象的具體內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)： (1)土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系。土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)。(2)土地利用和管理關(guān)系。土地利用總體規(guī)劃，對(duì)耕地的特殊保護(hù)，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。 (3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產(chǎn)管理關(guān)系。城市的整體規(guī)劃，對(duì)公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。 (5)城市物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。
1、 房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法 法典；也可由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個(gè)整體。中國目前采用后一種立法模式。
2、廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：第一、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；第二關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；第三關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；第四關(guān)于國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場實(shí)施管理的規(guī)定；第五關(guān)于社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定；
3、我國的房地產(chǎn)法律的體系按其內(nèi)容分布劃分應(yīng)由三步份立法組成：1、綜合的法；如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關(guān)規(guī)定；2、專門的法；如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他們的實(shí)施條例、細(xì)則、辦法之類。3、相關(guān)的法。如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關(guān)規(guī)定。其中最基本的有兩部法：1998年修改過的《土地管理法》和1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》。
房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對(duì)象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果。
(1)主體，即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。
(2)客體，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動(dòng)產(chǎn)。還包括行為。
(3)內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。
(1)土地公有原則。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)是建立在公有制基礎(chǔ)上的，公有制經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動(dòng)群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，——經(jīng)征用即轉(zhuǎn)化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。
(2)土地有償使用原則。國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過批準(zhǔn)，可以采用土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
(3)十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。保護(hù)土地，保護(hù)耕地，就是保護(hù)我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地已成為我國的基本國策之一。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅(jiān)持實(shí)行土地用途管制制度。對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、占用耕地補(bǔ)償制度。
(4)房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。在實(shí)踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時(shí)候處于兩難之中。我們的任務(wù)是努力謀求“三位一體”、互相促進(jìn)，注意防止顧此失彼。
(5)城鎮(zhèn)住房商品化原則。國家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件
。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。
(6)宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)既不能管的太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟(jì)”成分。因此，科學(xué)的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導(dǎo)，適當(dāng)放開，由市場去調(diào)節(jié)。
簡介
房地產(chǎn)法是1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》修正) ，本篇法規(guī)已被《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改部分法律的決定》(發(fā)布日期：2009年8月27日 實(shí)施日期：2009年8月27日)修改。
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。
第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
第三條 國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
第四條 國家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。
第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
第六條 為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第七條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地
第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第十條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。
第十一條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
第十二條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。
直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。
第十三條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
第十四條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。
第十五條 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。
土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。
第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第十九條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第二十條 國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
第二十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
第二十三條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
第二十四條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
(一)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
(三)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
第二十八條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
第二十九條 國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);
(二)有固定的經(jīng)營場所;
(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;
(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)?a href="/wiki/term-1059.html" target="_blank">登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。
第四章 房地產(chǎn)交易
第一節(jié) 一般規(guī)定
第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三十三條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第三十四條 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
第三十五條 國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。
第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第三十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)依法收回土地使用權(quán)的;
(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
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